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最近在研究次新房，除了线下看房外还关注了一些小区的线上数据，经常能发现一些价差极大的房源，让我以为在自己的密切关注下，发现了“笋盘”，然后兴冲冲的点进去，又原来如此的退出来。 要说二手房价差是很正常不过的事，片区、交通、配套等都能影响房价，同片区有价差可以理解，但要是同一个小区呢？ 当你发现你和邻居家的房子差价达到20%甚至30%的时候，如果你是房价低的那一方，在不明就里的时候，反正我是不能理解，为什么都是一个小区，别人能比我贵那么多？ 为了一解大家心头之惑，我挑了几个小区作为案例来给大家分析一下。  巨型社区的差价千变万化 深圳桃源居是深圳最大的房地产小区，总建筑面积达到180万平方，规划居住人口5万人，因为体量庞大，所以分了多期入市，并且在产品类型上也十分丰富，多层、小高层、高层、叠墅等产品在这个大社区都可以找到。 桃源居的社区配套也相当齐全，社区内交通、商业、医疗、学校等资源应有尽有，安居客上最新的小区均价在5.4万。以此为大背景，我们来看看在这个大社区里，有多少个导致房价差异的因素。 1、产品差异 在链家的房源里，我看到小区内最大的价差竟有4万之多，这套位于桃源居一期的房源，单价3.9万，对比位于6区的住宅，一套大户型的复式单价则是8万。   查看房源情况后，我才发现，原来一期的这套房源，位于综合楼上，性质是商业属性，原来是套没有学位的公寓，公寓这个属性，就直接导致了和住宅的巨大价差。 上面的两套对比属于不同产品类型，不具有代表性，来看另外两套属性同为住宅的房源，单价也达到2万多的差距。 从图中可以看到，一套是大面积的叠墅产品，而另一套则是带有赠送面积的复式户型，八十几平的复式做到七房，这样你的性价比，单价怕是很难不高。  2、购房时间差异 上面说到，桃源居分为多期入市，有17区共计16期产品，从最早期98年到最近2011年的入市的产品来看，时间跨度达到十几年，后期建筑伴随着日渐成熟的配套，入市价格也水涨船高。 12区是98年比较早期的划建的住宅，相比06、07年建成的15区和17区，相同面积段的住宅差价在5k左右。  3、小区内陆段差异 深圳目前地铁12号线规划在建，建成后会有桃源居站点，穿越桃源居东西区，届时，近地铁的1、2、3、9区以及桃源居首府的居民会享受到站点的最大福利。  因此我们也能看到，虽然是03年近二十年房龄的3区住宅，单价仍然高达7.9万，比小区的整体均价要高出1.5万。  便利的交通在小型社区可能不会有明显影响，但在体量庞大的大型社区，距离公交站点更近意味着通勤时间的缩短，高房价可以说是用这些时间堆砌起来的。 差价百万只为一线景观 深圳是四个一线城市中，唯一的核心区坐拥一线海景的城市，深圳滨海一线的豪宅，在不断的为大众上演财富奇迹的同时，也在告诉我们，有钱人在选择了品质和地段后，愿意为景观付出多少价钱。 与命运的暗中标价的馈赠不同，一线海景豪宅是明码标价的贵价商品。 位于深圳蛇口的著名顶级海景豪宅半岛城邦，目前1期和3期及2期部分为海景户型，四期现有的海景豪宅将会在五期住宅建成后被遮挡景观。  从整个项目规划来看，二期大部分户型是看不到海的，户型上二期的户型也不如一期，得房率比较低，因此，对比有开阔海景的1期，面积段相近的两套房源，差价百万。  以上是海景和非海景豪宅的差价比较，而同建筑不同户型间，也会存在景观差异，例如从分布图上看，三期的内侧的望海豪宅，明显景观会被外侧建筑遮挡，说好的一线海景实际上可能真的只是两栋楼间的一条海景线，这样的景观差异，必定也会在房价上体现。  图源：网络，侵删 优质学区的房产溢价 优质教育资源紧缺一直是深圳的一块心病，也正因为这种紧缺，导致带有优质学位的学区房，在市场中炙手可热。 如果不是因为学位，深圳福田百花片区的老房子，也许不会卖到动辄十五六万甚至二十万的高价。 因此，学位因素也是导致小区内存在价差的原因之一。 深圳龙华区的莱蒙水榭春天小区，也是一个相对较大的社区，前后共有六期。 其中一二三期对应的是龙华实验学校的学位，五六期配套的是深高北学位，虽然龙华实验学校也实力尚可，但在名声在外的深高北面前，莱蒙水榭春天五六期的均价，还是因为深高北的学位，要比一二三期高出大几万。 其他差价因素 除了以上导致差价的因素外，我们都知道户型、朝向、楼层等，也是导致同小区产生价差的原因，但视情况这些因素导致的价差多少不定，少则几十块，多则几千上万。 还有就是普通小区的大户型单价往往不如小户型，特别是在刚需片区，很容易看到，一套大户型的总价不比小户型高多少，面积却高出很多，极具性价比，但还是会面临转手周期长的尴尬，刚需片区的几十万价差，还是会让这样的户型沦为穷人买不起富人看不上的鸡肋产品。 反之，改善或者豪宅区的刚需产品也一样，在富人重金砸出的追求品质舒适的改善片区，三室一厅的120平紧凑户型，也绝对入不了他们的眼。 结 综上，简单得出几个选房结论，与君共享。 1.同小区选房，别把低价当笋盘，刚需产品比较户型、位置、得房率，改善看看景观差异。 2.大社区买房了解配套情况，看是否统一学区，楼栋位置距离交通站点的距离务必落实。 3.刚需片区挑流动性最高的小户型买，改善区域挑大面积的主流户型，拒绝小而美的贵价房。 |
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