半年倒闭16家长租公寓的生意这么难做吗？ 据不完全统计，仅2020年上半年，长租公寓就已经倒闭了16家！  倒闭的原因主要是高收低租，资金链断裂，倒闭的时间集中在租房市场最冷清的2-4月。 而下半年是不是会好一点？ 非也，仅8-9月份，也出现了不少卷款跑路、疑似暴雷的长租公寓：  这个名单没有停滞的意思，下半年这个数目应该还会增加。 倒闭原因市场上早已经讨论过一波长租公寓倒闭的原因。 简单来说，就是高价收房，低价出租，快速占领市场，以图盈利。 这个过程中，长租公寓往往会利用账期差来稳住现金流。 比如给房东是月付，却要求租客季付、半年付、年付，这样现金就一直沉淀在自己手上，资金源源不断，创造虚假繁荣。 而和金融机构合作租金贷，更是推波助澜：租客以个人信用贷款1年或更久房租，金融机构一次性打款给长租公寓，这样租客也可以月付，长租公寓却依旧可以收到1年或更久的租金。 这种操作手法，已经接近金融玩法，而不是租房这个业务本身能盈利。 因此，一旦没有新租客入场，或者新租客入场速度不够，资金链就会断裂，长租公寓也就破产了。 留给租户的是和金融机构的贷款合同，必须按时还款，房东却要求走人； 留给房东的是收不到租金，赶走租客却也陷入道德困境。 分析完长租公寓的业务结构，零野陷入深思：使得长租公寓倒闭的到底是这个商业模式，还是租房市场本身就垮了？ 租房市场垮了理论上，长租公寓的模式是为了扩张。 我们假设一个长租公寓的老板A, 他不是为了卷款跑路，而是真的想做好这门生意。 A一开始也想稳扎稳打：低价收装修不好的房子，装修好了高价租掉，从而盈利。 然而，市场上的玩家全部开始搞高收低租和租金贷，租客眼看着其他家的房子便宜，还能贷款，全都被抢走了。 其他玩家快速扩张，A却没有足够现金扩张，市场占有率降低。 A崩溃，不得已，被劣币驱逐良币，只好也加入这个玩法，融入市场。 这时候，采用这种战法也不是不行，快速扩张，垄断房源之后再提价，这个商业模式依旧可行。 正如过去十几年间的互联网企业，哪一个不是先免费、低价，抢好了市场就开始收费、涨价？ A还是想做好这门生意，于是收购了大量房源，因为和房东的租赁合同一般是5年期或者更长，只要先租出去，抢占市场，然后伺机涨价，这门生意还是可以做，可以健康盈利。 而这时候，突然A发现，房源没办法涨价，涨价人家就不租了！ A还发现，租房子的人变少了，手里握着大量的与房东的长期合同，却发现房客越来越少，获客成本越来越高。 这时候，A真正的意识到：租房市场不但竞争激烈，长租公寓多如牛毛，而且租赁市场整体增长率却在降低，市场天花板这么快就到了。 租客越来越少？租房市场的增长率降低，是毋庸置疑的。 因为市场缺乏统计，真正衡量租房市场的增长率，很难。 但是我们完全可以釜底抽薪，从人口结构上看问题。 我国出生人口统计图如下：  来源见水印 70年代的人口高峰已经不需要租房了，因为这一大波人口早已经组建家庭，安居乐业，找到自己的位置了。 前10年，租房的主力军，是85-95这一波婴儿潮人口。2010年左右，他们年龄在20岁左右，正是毕业、奔波的年级，是租房主力军。 这也是长租公寓市场爆发的原因。这一波人思维新潮，乐于闯荡，大众创业，万众创新，奔涌向大城市，租房需求极度旺盛。 然而，时间到了2020年，这个时期，20岁左右的年轻人，是出生于95年之后的人口，从数目上，95后已经大为减少。 除了人数大减，购买力也完全不同。 某房产平台发布95后买房数据，称95后在购房均价接近500万的一线城市中，购买占比越来越多，并且其中超四成还是全款！ 不难理解，95后的父母是70后，正赶上了房价暴涨前夕，资产杠杆效益大，在房价狂飙之前成家立业，坐等房价翻了几倍，最好的都给了孩子，所以95后租房的比例大大低于85后。 换句话说，中国人整体财富都在升级。 综上，以前租房的85后都开始买房成家了，而新“韭菜”95后却租房比例大大降低，租房市场增长乏力！ 2020年初的黑天鹅是长租公寓倒闭的导火索，但是绝非最大原因。 抗风险能力低的商业模式是浅层次核心原因、租房市场本身的增长乏力才是根本原因。 租房市场不会消失，但是产业面临升级。 新一代租房者，追求更好的服务，更好的产品，不再“苟活”。 |
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