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基于绿维文旅对旅游房地产的分布特征与核心困局的分析，结合项目实践的经验，我们提出旅游地产项目的开发关键如下。 （一）以赢利最优化的眼光，透析项目本质，认清其实质要清晰看到，任何旅游地产项目，均是由“旅游+地产”两大板块构成的综合性土地开发，其实质是要实现赢利最优化。 如在腾冲某大型旅游地产项目策划规划中，绿维文旅提出以两大主题高尔夫球场、一个精品度假酒店、一个高端商务酒店、一个主题休闲小镇、一个野奢温泉SPA五大项目来构建中国西南地区高端政务商务休闲交流平台，继而带动高尔夫地产、酒店地产的开发，最终实现生态休闲旅游目的地的目标。 （二）以区域一体化的眼光，挖掘比较优势，明确其角色在经济全球化与区域一体化的今天，旅游地产开发特别是在同质化问题突出的集群式开发中，必须跳出地块，研究区域旅游休闲与城镇化的发展格局来明确自身的角色，这是融入区域大格局的前提。 如在阳宗海某大型旅游地产项目的前期咨询中，绿维文旅提出，要跳出六大项目“高尔夫+酒店+地产+温泉”（三菜一汤）的同质化模式，利用自身作为“阳宗海门户”的区位优势，通过开放式的浪漫花卉公园、异域主题休闲小镇、区域休闲集散中心等项目的建设，打造阳宗海的休闲客厅——成为区域休闲消费中心（超级出发台与超级回归台），从而占据制高点获得后发优势，使其他项目成为自己的配套。 （三）以体验差异化的眼光，构建独特主题，突出其特色对于旅游项目来说，竞争力形成的关键，主要依赖于差异化的体验，必须通过构建一个具有强大感召力的独特主题——将整个项目统领起来的灵魂主线、核心概念、总体定位，这对于休闲地产项目来说，至关重要。 如在浙江缙云县某温泉休闲地产项目的开发中，绿维文旅提出以黄帝文化与道家《内经图》文化与温泉及地产开发相融合，用“黄帝温泉谷·养生内经图”的主题来统领整个项目，打造“中华养生第一泉”，从而实现与临近的浙江武义县欧式温泉的差异化发展。 （四）以市场特定化的眼光，打造核心项目，铸就其引擎旅游地产项目的开发，需要有一个或多个核心项目，即区域发展的引擎来带动。引擎的打造，主要有“特色景区、主题公园、主题活动（实景剧、音乐会、电影节、民俗文化活动等）、特色休闲项目（包括温泉SPA中心、高尔夫球场、主题度假酒店、主题小镇）及多个项目组合”五种。 如在西安高陵县城东南某休闲地产开发项目中，绿维文旅提出，针对由近10个特色产业园区（基地）构成的“渭北产业聚集区”在休闲、购物、娱乐、餐饮等方面的巨大需求，打造一个特色化的“城市休闲商业综合体”（融合购物中心、酒吧街、电影院、休闲广场等于一体）——“渭北幸福港湾”，以此来带动整个片区的地产开发。 （五）以运营科学化的眼光，创新操作模式，突破其发展运营操作的创新，关系项目的发展升级，绿维文旅主要形成以下经验： 1.项目运营 一是先做旅游平台，再做休闲地产。二是先做项目品质，后做销售面积。三是销售型物业与经营型物业相结合的运营模式。四是以会员卡的模式，实行捆绑销售，增加项目附加值。 2.企业运营 从“项目开发商”到“区域运营商”，做“一级半”开发。在企业运营上，从“项目开发商”到“区域运营商”，以“一级土地开发与二级土地开发相结合”（即一级半开发）的方式，部分重点项目引进战略合作伙伴共同进行开发，如度假酒店、温泉SPA、养生项目、商业休闲街等，可分别引进国际著名的酒店管理集团、著名SPA、国家级中医理疗机构、休闲商业街各类业态品牌店来合作开发，最终推动整个项目的大发展，而开发商将在降低开发风险的同时，在土地增值与经营分成中获得巨大收益。 |
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