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给低首付高收入人群的买房建议

 晓峰2kvnxj11zo 2020-09-09
开篇先表明两个观点:

一:价值投资。

有人喜欢赌热点,有赌中的,有赌不中的,坚持价值判断,用时间和确定性换来的利润和空间。

立刻住家坚持房产的价值投资,我们认为:房子的价值,是安顿家人,给人提供可持续的生活。房子涨价根源来源于货币超发,最终价格由实际使用价值决定。

用时间赢得金钱!


二:风险可控。

立刻住家提倡是在可控范围内的合理操作,不提倡高杠杆拒绝疯魔流。

很多小白总是眼热热点、都想热炒一把,期望一夜翻身。翻身了一次,还想再翻,还想再翻,最终的后果就是翻车。

但是价值判断和技巧操作并不矛盾,如果我们在坚持价值投资和风险可控的前提下,可以适当的用点小技巧。

今天将我们老牌多军的技巧分享给大家,当作是对低首付的高收入人士上车的一份大礼包。

要公开谈论实操经验,其实风险很大。

一方面要不是亲身经历你很难明白我们在说什么,另一方面是很多细节我们不能说太详细,免得把通路都弄塌了。

如果各位读者有什么疑问的,建议直接咨询我们的客服小姐姐。


资金筹集


资金不足是每个人买房的最大门槛。

差距太大,我们的建议是重新整理需求,重新选筹,调整方案。

如果差距不大,或者有稳健且充足的现金流和可预期的大项收入,可以采用下列方式短期筹集:



评估价


评估价的多少对应的是杠杆的比例的高低。对于首付较少但有充足还贷能力的人来说,评估价的重要性不言而喻。

买前精算的时候,需要获得准确的评估价格。免得因为数据不及时更新导致风险产生。

评估价应该以评估公司实际操作案例为准,不要太相信中介的说辞,因为他们的数据更新不一定及时,有时为了促成买家下决心,还会有意夸大实际评估价。

为什么评估价与实际价格之间会存在价格差?原因主要有两方面:

一:银行家价格存在6个月滞后期,但是房价在实时变化中。处于房价稳定时两者之间的价格相差不大,但是如果处于快速上涨期,两者之间的价格差就非常明显了;

二:目前广州银行直接的竞争不大,银行没有动力去快速实时更新价格。


高杠杆


高杠杆与评估价相伴而生。

GPGD的原理是假设100万的房子,在银行评估上限范围,评估到120万,可贷款部分增加了20万,首付就会降低,实现GPGD。

为什么需要做高杠杆,这里需要普及一个房产投资的公式:

房产收益=涨幅X杠杆 租金-成本

房产投资需要考量的是以下几个方面的因素:

❀涨幅:买入就有了70分,但是跑输大盘的房子要谨慎;

❀杠杆:同样重要,全款买和3成首付买,其资金回报率,相差2-3倍;如果能实现1成首付,资金回报率将相差放大到10倍。但是前提是标的物的选择。否则损失的放大也是10倍;

❀租金:往往是锦上添花,但租售比不是重点;

❀成本:融资成本,交易成本,持有成本。

在区域选择上,新手抄作业就可选到不错的区域,但杠杆和成本的控制才是资深房产投资者的核心实力。

最后盘点下目前广州高杠杆网红楼盘:

天河东:翠屏富通雅苑;
黄埔:金碧世纪花园;
番禺:万博片区;
海珠:逸景翠园、保利花园。

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