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近日，住建部发了一个通知，《住房租赁条例》公开征求意见，反馈截止日期为2020年10月8日。 大概梳理了一下，核心内容有以下几条： 1，各城市定期发布不同区域的租金指导价。 2，租金监管，不准再搞“高进低出、长收短付”。 3，合同备案，有据可查。 4，合同期内，双方都不能单方面毁约、涨租，房东不能随便进租客房子。 5，压实法律责任，违规出租最高罚50万，敢用租金贷的5倍罚款，违规的中介限制从业。 注意，这是我国第一部专门规范住房租赁的国家级法规，70年来首次发布。 早在2017年5月，城建部曾发过一份《住房租赁和销售管理条例》征求意见。 随后，住房和城乡建设部就组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议。 现在，住房租赁条例千呼万唤始出来，毫不夸张的说，这是住房租赁行业最重要的一份顶层设计文件。 条例包括总则、出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任和附则等8章，共66条。一般来说，今年9-10月份征求意见，明年大概率会正式实施。 蓝白自己也发现了，天天聊房地产，整天说的都是在哪买房、调控政策、城市竞争力、人口形势、货币导向，也该聊聊租房那点事了。 我经常跟大家说一句话：买房不是刚需，租房的才是刚需。什么叫刚需？这个词的指向意义，在不同年代都不一样。 几十年以前，我们的父辈吃不饱穿不暖，能填饱肚子、能果腹才叫刚性需求。 90年代后，家里有“三大件”，小孩去学校接受教育，这是刚性需求。 住房商品化以来，农村人口涌入到城市，在城里有地方住才是刚需。 买房的需求足够“刚”吗？ 大部分是这样想的：子女结婚要买房，孩子上学要买房，跟亲戚朋友攀比要买房，资产保值增值也要买房。 这些基于“生活改善”的理由，只能说是锦上添花，有了自然更好，没办法实现的话，将就一下也能过。 不是每个女孩结婚都非要房子不可，孩子不上名校也能学习，日子都在勉力维持，资产保值增值又和自己有什么相干？ 但租房者不一样，他们可能是在城市风里来雨里去的外卖、快递员，也可能是背井离乡去大城市做保安、保洁，也可能是刚毕业在甲级写字楼里996的大学生，也可能是工地里挥汗如雨的农民工。 对这个群体来说，有个住处就行，学区、户型、绿化、物业都不重要。 东方证券一份报告预测，目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。  至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。 但这两年，1.9亿人的落脚之地，万亿级别的市场空间，被各路资本觊觎，玩出了不少花样，套路是一个接一个。 最近的深圳，有家中介公司，一次性向租客收取半年或一年的租金，却按月向房东支付房租，现中介公司将差额租金卷走，人去楼空，导致房东、租客均被骗，房东上门要求租客退房。 在成都，上万名房东和租客受牵连，涉及金额上亿。 更狠的是租房贷，长租公寓平台利用租客信用，贷出一笔长期贷款，通常为一年以上，用来一次性支付房租，用户每月还款，而真正的资金却流入了中介手里。 一旦中介跑路关门，房东不光要收回房子，租客还要继续含着泪把贷款还完，钱房两空，无处可去，还要给别人背锅还债，人生大悲之事，莫过于此了。 在上海、成都、西安、上海、合肥、广州，类似的事情一而再、再而三的发生。 除了资本涌入外导致的乱象外，这些年一二线城市房价飞涨，租金也水涨船高，加上棚改拆掉了大量城中村，租客们被迫搬到小区里合租，房东们的态度也日益骄横，一年恨不得涨几次价、克扣乃至不退押金，租客的地位正变得越来越弱势。 这份住房租赁新规，就是要改变这个现状，新规下，房东接连挨了3记“重锤”。 我们来挨个说说。 先说大家最关心的租赁指导价，这个制度并非首次提及。在深圳，早有专家建议：借鉴德国《房屋租赁法》，通过全市住建系统建立各区商品房租赁和农民房租赁指导价，指导价每年年中更新并公示，出租人必须根据指导价签订租赁合同，允许低于指导价，但不得超过指导价的20%，在租赁期限内不得涨租。  在佛山南海区，去年底就发布了房屋租赁市场指导租金标准，包括商业路段租赁市场、办公用房、住宅、厂房的区片划分租金标准。 对租房者来说，能有租金指导价稳定市场肯定是好的，但具体实施起来，热门片区的租金还好办，不管是三居、两居还是公寓，有大量的房屋供应、成交量价可以作为参考。 而远离市区、挂牌量较少或城中村的冷门片区，信息缺失严重，定高了会导致房东集体加价，定低了又会出现“阴阳合同”。 早在2012年，中国首席经济学家论坛主席夏斌就说过：德国的租房指导价是允许上涨的，但要有个度，超过某个幅度就算违规，超过50%就要抓起来。 说到底，租房指导价的关键并不是发布一个价格就完事了，还要有强有力的执行。 租赁合同备案，也非常重要。现在大部分人租房都是要签合同的，不管是中介还是房东，一般都像模像样的草拟一份模板，写上甲方、乙方的权利义务，最后还签字摁手印，整的还挺正式。 问题是，房东或中介毁约，白纸黑字的合同真有效吗？ 显然不是，因为绝大部分租赁合同都没有备案，住建部门想管也没办法，正如离职员工跟原公司的纠纷一样，没正式的劳动合同，一切利益主张都是空口无凭。 现在，条例要求合同备案，有据可查，明显对房东更加不利。 原因在于：租房备案，以后就有可能交税。 去年河北发布规定，个人出租(转租)住房不能提供准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额。 以每月租金2000元计算，要扣减800的免征额，再去掉城建、教育费附加等，按10%的税率算，大概是200多块钱。 如果租房合同备案，要防止房东为了避税不备案的情况出现，更要考虑到潜在税收成本转嫁给租客的可能性。 不准“高进低出、长收短付”，意味着什么？显然，租房市场的投机资本、“二房东”们玩不下去了！ 平时我们不管投资、买菜还是做生意，只要是“高买低卖”，就意味着俩字：丢人。 上文说了，现在大部分长租公寓的模式，就是高价从房东手里收来房子，再低价租给房客，表面上看起来是吃亏的生意，但很多中介直接收租客1年或2年的房租，给房东却实行月付或季付。 多出来的钱，继续去高价收房子，资金以极快速度周转，试图抢占租房市场，这种“拆东墙补西墙”的手法，资金链必然会有撑不住的那一天。 有时候不得不佩服这些投机资本，不管是什么产品，思路、顶层设计、借鉴欧美的经验都看起来很美，一到他们手里就变味。 不允许高进低出资本逐利，没了赚差价的利润空间，就不会再出现以往那样一哄而上的乱局。 除了以上3个对房东、二房东们影响较大的规定外，意见稿里还有一项内容，值得细细揣摩。 《条例》规定，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住； 同时，设区市应规定必要的居住空间标准，明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积。 华泰期货研究员徐闻宇报告指出：非居住空间不准出租，意味着未来核心地区的租赁资产仍将享受城市发展的溢价。 这个逻辑很容易理解，这两年棚改搞的风风火火，城中村拆了那么多，每年还是有70%以上人口流入江浙沪和珠三角，人越来越多，可供出租的房源变少。 以前不准群租、不准打隔断，现在不准把厨房、卫生间、阳台和地下室租出去，就意味着住宅租金会持续走高，供需关系失衡，一二线城市，尤其是市区里的住宅，将进一步享受房价+房租的“双击”溢价空间。 当然，调控不会眼睁睁看着租金走高而无动于衷，商改租、扩大租赁城市试点、集体土地入市修建租赁房，应对办法有很多。 条例影响有多大？前两天蓝白跟大家聊过，从住房自有率（自住率）的角度来看，美、英、法、澳的住房自有率平均为65%，日韩平均为60%，有近1/3的居民选择租房。 往小里说，租赁资产的培育，可以使各个城市的收入结构发生变化，逐步从一次性土地出让金，转向稳定现金流。 租赁公司把住房租赁租金收益权质押出去，向市场融资，收入来自于稳定的房租现金流，将应税收益的90%以股利或分红形式分配给投资者，只要这个城市的房租足够坚挺，足够稳定，大把缺乏投资渠道的资金都会接盘。 往大里说，租房市场稳定下来，让更多年轻人选择租房，这关系到一代人置业理念的转变。 假以时日，随着城市群户籍互认，社保互通，落户门槛大幅降低，租房者也能享受到学区和医疗的配套，谁还会打肿脸充胖子非去买商品房不可呢？那是有钱人的选择，穷人有没钱的活法，同样也可以活得更有尊严。 过去这些年，北漂、沪漂、深漂过得有多苦，大家都冷暖自知，从明年起，这些大城市里的蝼蚁们，规模达到1.9亿的租客，不再是投机者和资本的宝藏，而是这个国家未来的生机。 |
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