转载网络 立正说法 2020/08/29 10:09:07 法院裁判规则： 1.物业公司对小区实行物业管理服务后，在业主房屋墙体、屋面保修期满后，物业公司未进行有效的维修，且至诉讼前亦未及时提出使用住宅专项维修资金建议，应认定物业公司未完全履行自己的义务，应承担相应的赔偿责任。 2.业主的房屋屋面及外墙的维修费用应由住宅专项维修资金列支，并非应由物业公司支付。如物业公司已依照国家建设部制定的《住宅专项维修资金管理办法》规定的程序将按业主要求拟定的维修计划报至当地城市住宅专项维修资金管理中心，申请维修资金，因住宅专项维修资金不足，维修未能实施的，物业公司作为小区物业服务企业并无为案涉物业共用部位维修承担或垫付费用的义务。 法院案例： 一、案情经过 （一）2011年1月1日，明光物业与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定： 明光物业对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止。明光物业按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。该合同第六条约定：小区内住宅、商业用房的建筑本体的共有部位，包括：建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、走廊通道、楼梯间、扶手、护栏、电梯井道及设备间等养护管理和维修、更新、改造。该合同第八条二款：上述六、七、八条中各项依法应当由公用事业单位承担的维修、养护责任除外；未到保修期限的除外。该合同第十九条（六）项规定：对小区内的建筑物的共用部位、公用设施设备在设计缺陷、安装质量缺陷、工程质量缺陷、材料质量低劣和施工单位偷工减料等问题引起的物业渗水、透寒、墙体长毛；设施设备不能满足设计要求和使用功能等问题，不承担责任。第二十三条：根据房屋的共用部位、共用设施设备技术状态，合理进行维修、养护更新、改造。对于确需进行大修和更新改造的物业共用部位、共用设施设备，根据业主的要求，按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，进行及时、妥善的维修，促进小区物业的保值增值。第二十六条（三）项：小区共用部位、共用设施设备的维修，在保修期限内的，依法由建设单位和施工单位负责。但乙方接受建设单位、施工单位和业主委托提供有偿服务，费用由委托方支付；超过保修期限和保修范围的，乙方承担维修、更新和改造责任，费用在住宅专项维修资金账户内支付。该合同第三十条约定，收费标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.8元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。第三十二条约定：物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同分摊，由住宅专项维修资金中列支。同时该合同对委托管理其它事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响明光物业正常收入而导致明光物业无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十九条第（七）项约定，对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费、电梯维修费、检测费和其他费用的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，明光物业有权采取各种合法方式追缴本金和滞纳金。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十一条至第二十八条）。合同签订后，明光物业开始为河畔新城小区提供物业服务。2011年5月26日，明光物业与河畔新城小区业主委员会签订补充协议，约定：1、多层住宅：每月每平方米收取0.5元；高层住宅：（电梯楼）一层每月每平方米收取0.80元；二层收取1.00元；三层以上收取1.20元。3、联排别墅：每月每平方米收取0.8元；4、商业用房：凡一托二层为门市房的多层住宅楼，门市房每月每平方米收取0.80元；凡电梯楼一托二层的，门市房每月每平方米收取1.00元、三层以上的收取1.20元、单一层的门市房收取1.00元。5、多层住宅的阁楼，每月每平方米收取0.50元；电梯楼的阁楼，每月每平方米收取0.80元；如果阁楼能够办理房照。则在办照后按1.20元收取。5、裙房：每月每平方米收取0.80元；6、车库：每月每平方米收取0.5元；7、库房：每月每平方米收取0.5元。补充协议生效后，原服务合同中的第三十条全部作废，以补充协议为准。2011年11月7日，凤城市物价局作出凤价发[2011]46号文件《关于河畔新城小区收取物业管理服务费的批复》，批复的收费标准为高层住宅物业费0.70元月﹒平方米，高层电梯住宅电梯费0.50元月﹒平方米。多层住宅物业费0.50元月﹒平方米。联排别墅物业费0.80元月﹒平方米。阁楼物业费0.30元月﹒平方米（不收电梯费）。非住宅物业费须与业主协商确定。 （二）2013年12月31日，明光物业与河畔新城业主委员会签订河畔新城小区物业服务合同，约定： 明光物业对河畔新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为二年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。明光物业按国家规定的二级住宅小区物业服务标准提供物业管理服务。第二十八条约定，明光物业对本小区的经营收费方式，采取费用包干制，亏损和盈余均由明光物业承担。每年的1月1日至5月31日为业主及物业使用人交纳本年度物业服务费的约定时间。逾期交费的，加收当年物业费总额的日3‰违约金。第十七条（八）约定，业主和物业使用人不得以物业本体的建筑质量（如屋面漏水、墙体透寒等）和共用设施设备的质量问题（如草坪死亡和监控设施更新等）或物业专有部位的维修责任无理指责乙方并以此为由拒交物业服务费。第二十九条约定，物业服务相关费用标准为：1、多层住宅每月每平方米收取0.5元；2、高层住宅每月每平方米收取1.2元；3、联排别墅每月每平方米收取0.8元；4、商业用房每月每平方米收取0.8元；5、阁楼每月每平方米收取0.5元；6、裙房每月每平方米收取0.8元；7、车库每月每平方米收取0.5元；8、库房每月每平方米收取0.5元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。载明了如业主拒绝交纳物业服务相关费用，影响明光物业正常收入而导致明光物业无法按合同约定标准提供管理服务和降低服务标准的，由欠费者承担民事责任。该合同第三章第十八条第（七）项约定对于物业管理区域内无理拖欠物业服务费的个别业主和物业使用人，经一次书面催缴仍不交费的，有权采取各种合法方式追缴本金和违约金。该合同第十九条（六）项约定业主有证据并经过甲方核查属实乙方确实降低了约定的服务质量和服务标准的，乙方除立即改正外，对提出证据的业主给予减免一个月的物业费优惠并适当予以奖励。该合同第四章规定了物业服务要求标准（包括第二十条至第二十七条），第三十一条约定，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，由物业管理区域内的相关业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同分摊，由住宅专项维修资金中列支。其它的条款与2011年5月11日大体相同。合同签订后，明光物业开始为河畔新城小区提供物业服务。 （三）王立丹于2007年12月12日与辽宁新富源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买凤城市河畔香铺街18#楼4单元602室，建筑面积为182.39平方米，辽宁新富源房地产开发有限公司同时给付王立丹《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》各一本，住宅使用说明书上写明：本住宅保修期从2006年6月18日计算，建筑单位是辽宁新富源房地产开发有限公司，质量保证单位是丹东市宏鑫建筑工程有限公司。王立丹购房后，对房屋进行了装修。 （四）2010年开始，王立丹楼房出现墙体透寒、漏水现象，王立丹自行维修，主张支付维修费5900元。2011年王立丹楼房屋顶出现漏水现象，王立丹自认明光物业进行了屋顶维修。王立丹的房屋仍然存在墙体、屋顶透水问题，王立丹申请鉴定，法院委托丹东东华资产评估有限公司作出丹东华评（2016）37号资产评估报告书，评估维修费用：1、客厅、餐厅大白、乳胶漆2685元；2、厨房吊柜300元；3、三个卧室大白、乳胶漆4142元；4、两个卧室墙壁纸2176元；5、四个卧室地板维修处理1500元；6、卧室窗套889元；7、阁楼大白4009元；8、重新刮大白前处理3500元；9、外墙保温防水层8107元；10、屋面维修27518元，总计为54826元。其中室内维修费用是19201元，外墙保温防水层和屋面维修为35625元，支付鉴定费4000元。王立丹所居住的楼房182.39平方米，每年物业费为1094.28元，五年共计为5471.40元。 明光物业向王立丹索要2011至2015年度物业服务费5470元及违约金1641元，合计7111元，于2016年3月22日诉至法院。明光物业提起诉讼后，王立丹于2016年4月向明光物业报修，明光物业按照物业维修基金使用的要求，对相关业主履行签字手续，王立丹要求全面维修房盖，因物业维修基金不足，只能进行部分维修，王立丹不同意，对王立丹楼房漏雨问题目前尚未解决。 二、法院判决 1.关于明光物业赔偿王立丹室内维修费16000元的问题 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。” 本案中，王立丹的房屋2010年出现墙体透寒、漏水现象，2011年屋顶出现漏水现象。至本案原审诉讼期间，王立丹的房屋仍然存在墙体、屋顶漏水问题。明光物业2011年1月对案涉小区实行物业管理服务，在王立丹房屋墙体、屋面保修期满（2011年6月）后，明光物业未进行有效的维修，且至本案原审诉讼前亦未及时提出使用住宅专项维修资金建议，应认定明光物业未完全履行自己的义务，应承担相应的赔偿责任。明光物业称王立丹在本案原审诉讼前从未向其报修，明显不符合常理，其主张不能成立。原审诉讼过程中一审法院委托评估机构进行评估，经评估王立丹室内维修等费用为19201元，原二审考虑明光物业对案涉小区实施物业管理服务前王立丹的房屋即出现漏水，认为明光物业对当时漏水造成的室内损失不宜承担赔偿责任，根据本案的实际情况对王立丹室内维修费用酌定由明光物业赔偿16000元，并无不当。 2.关于原二审判决明光物业赔偿王立丹房屋外墙防水层及屋面维修费35625元的问题 《物业管理条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。明光物业与案涉小区业主委员会签订的物业服务合同亦约定，物业共用部位的维修费用由物业管理区域内的相关业主按照各自拥有的住宅建筑面积比例共同分摊，由住宅专项维修资金中列支。 本案中，王立丹的房屋屋面及外墙属于物业共用部位，根据上述行政法规的规定及物业服务合同的约定，王立丹的房屋屋面及外墙的维修费用应由住宅专项维修资金列支，并非应由明光物业支付。本案原审诉讼过程中，明光物业依照《住宅专项维修资金管理办法》规定的程序，将按王立丹要求拟定的维修计划报凤城市住宅专项维修资金管理中心，申请维修资金，因住宅专项维修资金不足，维修未能实施。明光物业作为案涉小区物业服务企业并无为案涉物业共用部位维修承担或垫付费用的义务。 以上文章系《立正说法》根据辽宁省高级人民法院作出的（2018）辽民再350号《凤城市明光物业服务有限公司、王立丹物业服务合同纠纷再审民事判决书》整理归纳。 |
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