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我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议 提问：房姐您好:子弹总预算350—380w之间，想买两居婚房，首套自住 保值，不用考虑学区，希望生活配套全些，您有推荐的区域吗？对象在和平里北街上班，但是工作都比较自由不用每天都去。之前看过大兴天宫院2014的次新房，西红门一代兴海家园2003年板楼，东四环翠城馨园，南四环旧宫地铁站2000年左右商品房（户型好），以及天通苑的房子，这些中的哪个区域比较好呢，如果没有求推荐可以购入的板块。 回答：垡头最大的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。丰台并不是最推荐的板块。 子弹350，工作在和平里北街，首选是望京，次选国贸。优先产业区。 望京是new money，国贸是old money。 提问：房姐你好，新人首问，感谢回答！目前北京两套房均有DK，一套亦庄中信新城三居，一套西城展览路老破小，家里娃后年上学，近期疫情原因觉得房价后续还会涨，并且西城那套房子太小，二孩家庭住不下，打算优化配置，两套房子卖了还DK后900，手里子弹100。以下几个方案和问题。 1.方案一是把两套都卖了，在西城买一套大点的学区房，再在单位旁边买个小点的一居室父母住。觉得中信新城的房价后续还会涨，这么置换不知道亏不亏。 2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完学不好出手，想着只把西城老破小卖了，加上手里子弹在西城再选个学区，问题是一共450的首付可以选的学区不多，这个方案是否合适，合适的话换哪个学区，月坛还是陶白。 3.方案三是保持目前这个配置不动，到时候去西城租房住，目前的子弹考虑配套京外资产，哪个城市比较合适？两年后父母才能来投靠迁户口，那时候再买一套北京的。 4.问题一是西城的学区房是不是小孩上完学，如果不自住的话就可以着手卖了啊？问题二是二套全款怎么加杠杆，是消费D加上信用K么？房姐你好，新人首问，感谢回答！目前北京两套房均有DK，一套亦庄中信新城三居，一套西城展览路老破小，家里娃后年上学，近期疫情原因觉得房价后续还会涨，并且西城那套房子太小，二孩家庭住不下，打算优化配置，两套房子卖了还DK后900，手里子弹100。以下几个方案和问题。 1.方案一是把两套都卖了，在西城买一套大点的学区房，再在单位旁边买个小点的一居室父母住。觉得中信新城的房价后续还会涨，这么置换不知道亏不亏。 2.方案二是由于目前的老破小70年代的，怕小孩上完学不好出手，想着只把西城老破小卖了，加上手里子弹在西城再选个学区，问题是一共450的首付可以选的学区不多，这个方案是否合适，合适的话换哪个学区，月坛还是陶白。 3.方案三是保持目前这个配置不动，到时候去西城租房住，目前的子弹考虑配套京外资产，哪个城市比较合适？两年后父母才能来投靠迁户口，那时候再买一套北京的。 4.问题一是西城的学区房是不是小孩上完学，如果不自住的话就可以着手卖了啊？问题二是二套全款怎么加杠杆，是消费D加上信用K么？ 回答：建议方案三， 你现在的配置能满足学区可以保持，置换成本也比较高，并不划算， 中信新城可以长持。如果全换到西城一套学区房保值效果会较差。 其它城市可以看看 武汉、重庆、沈阳等地 学区房就是功能性不适合长持 ，用完即可出售了。二套加杠杆 一般垫资再全款抵押比较合适，其它的方式能增加的子弹太少 提问：天通苑西三区200平电梯塔楼感觉比东一区同户型还要便宜一点点，请问是什么原因呢？因为17号线地铁预期更方便吗？感觉5号线也挺方便的？还是因为东一区挨着公园，学校稍微好一些呢？ 回答：1.东区的电梯房也分很多类型，板楼，一般塔楼和八大金刚，都是不同的价格。 2.东一二三区有学区，西区没有学区。 3.东二三区离17号线比较近，西区距离5号线比东一区距离17号线更近。 4.在天通苑，你能看到不同户型价差30%，你也能看到类似户型仍然价差30%，可能只是因为楼栋的不同。 北京选筹，一定要对比一套套具体房子。 提问：房姐您好，新人首问，看了您的其他回答，想再进一步请教下，本人sfsd, 首付预期180-200，需要自住兼保值，1.看了东三环附近的公房，但想要95后的，管理较好的小区，比如农业部宿舍的，想问下类似的小区是否还有其他推荐，现在看到的单价在7.8甚至8.6，是否溢价太高，应谈到多少合适？2.老房子的话，是否需要担心房屋质量问题？3.新房的话，新天地，中海寰宇，您认为哪个性价比更高？4.东三，东四附近的00后的商品房小区是否推荐？00后商品房与95后公房，五环外新房相比，在保值方面，您建议的排序是？谢谢！ 回答：单价到8溢价太高，保值角度完全不推荐，7左右可以考虑 老房子质量并不差，需要选对筹，推荐看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特 中海寰宇时代更好 00商品房=95公房>五环外新房 提问：房姐好！通州万方家园怎么样？什么价可以入？ 回答：万方家园在黄渠双桥，不在通州。 万方家园是老公房的翻新版，加上面积普遍偏大，流动性不高，性价比不高。 5万多价格，两居接近500万，不是上车盘首选。 提问：房姐老师你好，突然想到一个有意思的问题，西城学区房的老师都住哪里，新入职的教师买得起西城的学区房吗？ 回答：老教师，已经分了房。 新来的教师，大多数本身即是北京家庭出身，家里有房。 剩下的小部分人，在附近租房，我几位在北大人大的老师朋友，除了家里北京的，都是在附近租房。 少数工作几年后，着手买房。 教职工不一定买学区房，有的有子女入学。 提问：房姐好！ 新人首问：刚出手名下唯一住房，腾出首套首贷资格。子弹360，我在良乡上班，过几年退休，孩子在空军总医院附近上班，拟用我们的资质（能贷15年）购买一套总价620万上下的80～90平米两居室。 购房目的：老两口退休以后可以离孩子近点，相互有个照应。孩子未婚，这两年孩子主要居住，过几年孩子结婚生子老两口居住，生活方便。目前主要考虑孩子通勤和投资保值，30分钟以内路程的板块。 关注过：1、远洋山水（包括沁山水）；2、玉海园；3、田村；4、定慧东里；5、恩济里；6、丰台万年花城；7、草桥欣园等。 考虑以后升值兼自住。请您帮助指点分析，给排排序，另外如果有更好的选择，也请您帮着分析指点。 谢谢！期盼您的回复！！ 回答：保值角度不建议看远洋山水（包括沁山水），由于在八宝山这一片，远洋山水基本是唯一的次新，类似十里河山水文园，相对稀缺造就了远洋山水的普遍溢价。 整体排序 丰台万年花城>草桥欣园>恩济里>定慧东里>玉海园>田村 提问：房姐好，目前手里有一套炫特区一室一厅的房子，一个人自主，现在手里有3-4百万，几个思考： 1、再买一套房子的话，买哪个位置和小区合适？ 2、现有房子卖了，买一个大一点的房子？ 3、现有房子抵押 现金，再买一套大一点的 4、炫特区这个小区怎么样？值得再买一个一室的房子？或者再买一个开间（感觉房姐对炫特区情有独钟，回复中经常提到该小区♂) 5、未来北京房价最值得投资的几个区域是哪几个？ 以上还请房姐给建议 回答：推荐置换，两套小的不如一套大的。 炫特在低总价里面性价比不错。 朝阳看下望京、双井、东坝、朝青 丰台看下 马家堡、草桥、角门 提问：房姐好！坐标北京，在保定有房产，看了精华帖和评论，计划卖掉保定房产，在京购买第二套房。请问：1、保定房产何时挂出好？是否有靠谱中介推荐。2、抵押在京首套房(位于老宣武)用于支援全款买二套是否合适？3、二套房主要考虑好出租，用租金补月供，也是在您推荐的投资区域选房么？老宣武和丰台有没有推荐的区域？4、出租的话主要考察哪些因素？靠近高校？产业区？大体量小区好租还是小体量小区好租？谢谢！ 回答：1.保定现在可以挂出来，把附近5公里的中介都挂一遍，想快速出手，可以承诺中介大红包。 2.尾款少于30%，可以抵押融资 3.投资和租售比更推荐朝阳东三—东五环之间的洼地板块。 4.靠近产业区，商圈，交通便利的租金更高。 提问：【新人首问】北京户口，手上现金260万，首房首贷，想纯投资一套二手房，买后出租待售，预算450~500万，计划持有5~6年。目前考虑的范围第一为通州核心区的运河湾、京贸西，环球影城北侧的瑞都、加州小镇，前三者单价5.5~6万，加州小镇4.5万左右；第二为海淀四道口附近的老房，单价8.5~10万。 想请教房姐： 1.上述提到房子（A运河湾B京贸西C瑞都D加州E四道口老破小）的投资价值，排序如何？上述区域是否有更值得投资的楼盘？ 2.除上述区域，还有哪些区域和楼盘更值得投资？入手价位多少合适？ 回答：通州只推荐看核心区域，楼盘重点看 京贸国际城 bobo自由城 百合湾 运河湾 投资推荐看朝阳 可以考虑青年路或者东坝这俩区域，前者看看青年汇佳园，后者看看首开常青藤 提问：房姐下午好，最近看了一套300w的光辉南里52平全朝南80年的房子。房子装修挺好的价格也不贵，看完之后的第一想法是贷款未来出手可能面临不好贷款的问题。 那么有一个问题我一直很疑惑想请教房姐，像这种80年或者再老一些的房子，随着时间的增加，这样的房子未来有没有接手的价值？或者说未来这样的老房子最终的归宿会成为什么呢？ 回答：光辉南里有一半房龄过老（1990以前） 52平应该是一居，回避，300万可以买到两居。 老公房买的好，5年内可以跑赢大盘，并且出租回报和流动性也足够好。 那么5年以后呢？ 5年后你已经满5可以裂变优化了，并且买入房龄决定了依然可以贷款。 参考：《什么样的老公房可以买？》 提问：房姐，您好！有两个问题需要跟您请教一下： 1.我跟我老公13年底买过一个房子，当时不太懂，所以两个人都是贷款人，他是主贷款人，这样是不是即使离婚，我也没有SFSD资格？ 2.您建议二套房，最好全款再抵押，我想请问，全款是都不用交个税了吗，再抵押一般利率是多少呢？比二套房贷款有优势？ 谢谢！ 回答：1. 是的，只要有过贷款记录就不能算首贷 2. 全款你可以做低网签价，用最低指导价过户，缴最低的税费，全款抵押的优势看下精华帖有过详细介绍，利率要看银行和个人资质 一般 5-8 很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。 知识星球已盘点出北京投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。 |
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