|
融创中国董事会主席孙宏斌 在地产行业内，融创中国（01918.HK，以下简称融创）身上有个荣誉标签——「拿地节奏大师」。说的是从名不经见转到稳坐行业前四交椅，融创最重要的一项竞争力，就是对政策及市场走势的准确研判，以及基于此做出的精准拿地投资。 日前，融创发布了2020年中期业绩，显示上半年新增土储货值同比大幅下降约64%。另在中指研究院发布的《2020年上半年全国房地产企业拿地排行榜》上，融创后退至第13位。
时间的指针转回到2014年。那一年全国楼市普遍遇冷，很多房企开始采取相对保守的策略，放缓拿地节奏。但也恰恰是在2015年开始，融创作出在深耕几大核心城市的基础上，全面进入强二线城市的重大战略决定。通过招拍挂和并购，从2015年到2017年，融创高速扩张，大量扩充土地储备，2015-2017年新增土储面积同比增幅分别高达190.8%、431.4%、25.4%，到2018年基本完成了对中国一线、二线及强三线城市的全国性布局。 现在回过头来看，2015年自二季度开始，房地产市场销售一直呈现复苏趋势，2016年更是一路向上、量价齐升。可以说，融创踩准了节奏，抓住了上一轮也极可能是最后一轮房地产行业规模扩张的机会，且并不粗放，始终保持敏感性和精准度。
2020年半年报数据显示，截止2020年6月末，公司预计货值超过3万亿，其中 80%位于一二线高能级城市，平均土地成本低至4312元/平方米，利润空间充裕。 另据贝壳研究院统计数据，在权益土储布局方面，截至2020年6月末，融创有6个城市超500万平方米，其中重庆与青岛权益土储超1000万平方米，位列一二位，其余依次为武汉、天津、成都、济南，均为一二线核心城市。 
半年报数据显示，融创今年上半年严控拿地节奏，新增土地储备同比大幅下降约64%。 一是今年上半年土地市场火热，部分城市虽然供应了少量的优质地块，但是相应的成交单价也较高，这与融创以合理的价格补仓的诉求矛盾；二是融创土储总量充足且优质，足以支持企业未来3至5年的高质量发展。 在今年3月份召开的2019年度业绩发布会上，融创中国执行董事、行政总裁汪孟德明确表示，公司的负债率将长期持续地下降，未来2-3年融创降负债的战略方向不会改变。 反映在2020年中期业绩上，融创新增融资成本显著下降1.9个百分点，有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点。前置性充沛而优渥的土储，叠加公认的优秀的销售及回款能力，业内人士预计融创的杠杆将在未来一段时间快速下降，企业安全性将得到进一步释放和提升。
“现在是土地市场风险最大的时候。”在2020年中期业绩会上，孙宏斌认为，上半年拿高价地的企业，预计后面项目入市时，会面临比较大的房价压力。 在以往房地产行业规模高速增长、房价上涨幅度较大的黄金年代，房企只要拿到地即便晾着不开发，也能坐享土地随着时间而增值的红利。 但是自2016年以来，房住不炒的调控主基调一直延续，金融严监管也一直持续。业内共识，房价高增长的年代一去不返，土地时间溢价属性降低，过量的土地储备对房企来说反而会加重资金占压负担，不合时宜、不计成本、尽调不足的拿地动作，很可能会给企业带来经营风险。 并且，这种可能的风险，在某些出现发展问题的大房企身上已经得到了验证。 在红姐看来，今后房企土地储备要由重“量”转向更注重“质”，要把握拿地后销售去化的确定性，才能规避可能存在的风险。 特别是，在网传监管部门“三道红线”融资新规笼罩、住建部约谈过热城市代表、部分城市陆续出台收紧政策、四季度疫情还有可能卷土重来的大背景下，房企必须把握确定性，提升内生增长力，才能顺利跨越逆境周期。 红姐了解到，利用今年上半年的融资窗口期，在孙宏斌的亲自主导下，融创主动进行了融资结构的调整。 可以看到，应对当前局势，融创已经提前做了拿地减速、坚决降负债的战略部署。从半年报数据看降负债成效明显，且可售货源充裕优质，安全边际强大。 半年报数据显示，预计融创下半年的可售货值为6200亿元左右，其中约76%位于核心一、二线城市。融创将把握下半年销售窗口，加速销售去化。
历经上市后十年的高速成长，融创从2010年的销售排名30强开外成长到如今已稳坐房企TOP4。新时代新逻辑新起点，拿地主动减速、营收保持增长、负债持续下降，一个更加稳健的融创正从容向前。
|
