300万如何买钟英学区房？老小区环境糟糕，但房价确实惹人羡……

近日，有网友跟我咨询钟英的学区房西一新村这个小区怎么样，下面是网友的具体咨询内容：

你好，我现在手上预算只有300万左右，想买钟英的单学区，西一新村这个小区怎么样，可以入手吗？

可以看出，网友的预算是300万左右，想要入手钟英的单学区。而据我了解西一新村的学区是慧园街小学 钟英中学。

那这个小区究竟怎么样，300万预算可以买到什么样的房子？

为了给到网友更准确的回答，我实地走访了该小区，并了解到小区近期的成交行情。

小区地理位置优越，双地铁，但没有物业管理，内部较凌乱

西一新村的地理位置很优越，位于秦淮区夫子庙附近。交通上，小区距离地铁3号线夫子庙站仅有300多米，距离地铁1号线张府园站700多米，是个双地铁小区。

小区因为位于南京核心老城南，周边其他配套也很成熟，医院、超市、银行等一应俱全。距离小区最近的大型商场有水游城、水平方商场、茂业天地。距离新街口商圈也不远，日常休闲购物娱乐等需求可以得到完美解决。

据我了解，西一新村的建成年代跨度比较大，最早一批住宅是在1986年左右建成，小区第二批住宅是在1995年左右建成。2003年，小区第三批高层建成。

如果从最早建成的住宅开始算，小区现在的房龄已经很老了。从实探结果来看，小区目前是开放式小区，并没有物业进行管理，内部显得比较凌乱。

从外立面来看，小区已经出新过，但是内部依然存在主城老小区的通病，车辆乱停，电线随意缠绕，绿化较少。

小区的单元门禁也不严格，很多楼梯房单元门都是直接打开的。

此外，小区内部也没有什么配套，没看到健身设施这些。

但是紧靠着小区的是内秦淮河，刚刚清淤过，可以在这边散步，或者远一点可以逛逛夫子庙、白鹭洲公园。

值得一提的是，小区这边还有简单的一些小底商，有餐饮店、理发店、水果店，还有旅馆，比较方便小区居民的生活。

总的来说，小区的房子比较老，大门也很普通，没有很明显的标志，很难被发现。小区里面也显得比较凌乱，缺乏最基本的配套设施。

实探的时候，遇到一位业主，聊天得知，小区内没有地下车库，地上车位比较紧张，没有固定车位，经常有人乱停，导致小区看上去乱糟糟的。不过这位业主也补充到主城内的很多老小区都有这种现象，好在小区的交通出行还是很方便的。

还有一位老人表示，自己在这边住了几十年，生活真的很方便，就是小区环境不太好，没有物业管理。

那小区目前的房价如何，成交怎样呢？

小区目前挂牌价突破4.8万/㎡，小户型居多，单价高成交快

在365二手房网站上，西一新村小区目前的挂牌价是48770元/㎡。小区近半年来房价整体处于稳定的态势，并没有很大的波动。

小区的挂牌量还行，目前在365二手房网站上挂牌量有100多套，仔细观察小区的挂牌情况，可以发现小户型的两房居多。小区的主力小两房是50多平、60多平，目前单价在4.8-5.3万/㎡左右，具体还是一房一价。

值得一提的是，小区没有太大的户型，从挂牌来看，最大的就是80多平的小三房，目前单价在3.9万-4.2万/㎡之间。

因为挂牌量还行，小区小户型多，流通性也比较强，因此成交量也不错。从某网站上的成交数据来看，小区近90天成交房源7套。

小区近期成交的一套57平左右的小两房，成交单价突破5.1万/㎡，成交周期只有13天。7月份成交的一套54平左右的小两房，单价突破5.5万/㎡。

而大户型方面，小区近期成交的一套84平左右的小三房，成交单价突破4.2万/㎡，成交周期也很短。

从中介处了解到，小区大部分户型不能是明厨明卫，有的甚至不是南北通透，还有部分房源是临街的，并且是东西朝向的。所以导致不同房源之间也会存在很明显的价格差异，具体还是一房一价。

其实，不论是从挂牌还是从成交，都可以看出，小区的主力户型是小两房，这类型房源成交单价更高。同时，不可否认的是，不管是小户型还是大点的户型，成交周期都很短，可见小区房源很受欢迎。

预算300万左右，除了西一新村，还可以有什么选择？

西一新村的房源之所以受欢迎，和其是钟英的学区房密不可分。试想这个小区如果只是一个平平无奇的老小区，应该也没有人愿意为其现在的价格去买单。

众所周知，钟英中学目前是秦淮最好的公办初中，虽然成绩比不上树人、29中，但是凭借着自身实力强劲，每年的均分都比较稳定。

今年钟英中学没有公布自己的成绩，但是可以看看学校历年来的成绩：

历年成绩：

1

曾连续七年(2001-2007)获得白下区中考第一名；

2

2013年学校夺得南京市中考公办校第一的桂冠；

3

2015年钟英中学公办均分秦淮区第一，高于公办第二的一中25分之多，高于文枢中学、南航附中近100分，高于18中近200分；

4

2017年中考均分577分，超市均分67分，660分以上5人，650分以上22人，600分以上244人，稳居秦淮区公办初中第一，均分位列南京公办初中第四名。附中达线率1.9%，四星高中达线率65.95%；

5

2018年学校总均分583分，超市均分66分，高分数人数持续凸显，660分以上24人，650分以上51人；

6

2019年，参考人数497人，总均分近570，区公办第一，最高分为671分，中考状元。630分以上约60人，四星高中达线72%。

钟英的的高分段人数虽然不多，但是四星高中达线率却很不错，也间接说明了优质生源不算特别多，但是大多数学生却可以经过三年的学习，可以考到一个不错的高中。

顶着这样的名校光环，很多买房人也愿意为其'“折腰”。钟英中学的生源主要来自三所学校：一、游府西街小学、二、火瓦巷小学、三、慧园街小学。其中，游小是秦淮老名小，前几年，学校也热衷靠南外，每年南外录取的人数都还可以，其学区房价也相对较高。

剩下的两所学校相对来说很一般，因此价格也相对“温和”一点，其中火瓦巷小学的施教区很大，可选小区和房源更多。慧园街小学对应小区相对少很多。本文说到的西一新村就是慧园街小学 钟英中学的学区房。

回到网友最开始的问题，其实300万左右，在西一新村这个小区是有可选房源的，入手一个50多平或者60多平的小两房是可以的，具体还是要挑选到合适的房源。

其实在跟中介沟通后，中介表示其实可以看看另一个小区，同是慧园街小学 钟英中学的学区房。但是却比西一新村更受欢迎，成交也更多。这个小区就是王府园。

中介告诉我王府园小区刚出新，小区居住环境更好，而且社区联防在王府园，小区更安全，离水游城、水平方、茂业天地商业TOD也比较近。此外，小区里还有幼儿园，全民体育设施，性价比更高。

我也把这个建议转达给了网友，至于王府园这个小区，之前我们也写过关于该小区的文章{文章详情戳→又一老破小学区房逆袭！成交周期按天计算，两年时间涨幅惊人}。