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目前，法院受理的融资租赁纠纷日益增多，且呈现出类型多样、案件复杂等特点。其中，以不动产、乃至基础设施为租赁标的物的融资租赁纠纷因相关法律法规尚不完善，案涉标的较大等，也成为融资租赁合同纠纷中的业务新兴点及疑难点。因此，我们特结合在服务客户过程中遇到的实际问题，及我们相关业务的经验，总结了常见的法律问题并进行分析，供各位参考。 本文分为（上）（下）两篇。（上）篇从不动产融资租赁业务着眼，分析不动产作为融资租赁标的物在法律上的可行性、不动产租赁标的物未变更所有权登记对融资租赁法律关系成立的影响、融资租赁合同纠纷中常见的合同性质辨析等法律问题。（下）篇则围绕融资租赁合同加速到期、融资租赁关系中保证人责任等相关问题进行分析（不限于不动产融资租赁业务）。 此外，本文亦结合将于2021年1月1日施行的《民法典》中针对融资租赁合同较现行《合同法》的相关条款变动进行分析。 一、不动产是否可以作为融资租赁标的物？ 鉴于我国法律、行政法规并未禁止不动产作为融资租赁物，同时相关部门规章和规范性文件已经承认不动产融资租赁交易，如《金融租赁公司管理办法》已经明确了不动产可以作为融资租赁物；财政部、国家税务总局也已发布相应的不动产融资租赁交易征税规则。所以从理论上来说，不动产是可以作为融资租赁标的物的。 【案例01】无锡德鑫太阳能电力有限公司与无锡星洲工业园区开发股份有限公司合同纠纷，江苏省高级人民法院（2017）苏民终1770号 【法院裁判认为】本院认为：星洲公司与德鑫公司之间构成融资租赁法律关系。《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款规定，人民法院应当根据合同法第二百三十七条的规定，结合标的物性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁关系作出认定。……2、该合同载明“星洲公司已取得不动产融资租赁资格”，这表明德鑫公司不仅对于案涉融资租赁的租赁物是不动产有明确的认识，且就此对于星洲公司的相关经营范围也进行了充分的了解。本案中融资租赁的租赁物是厂房，属于固定资产，体现出融资与融物相结合的融资租赁特征，据此，案涉融资租赁的租赁物是不动产并不影响案涉融资租赁法律关系的认定。 【案例02】化州市供电局与国际租赁有限公司融资租赁合同纠纷案，上海市高级人民法院（2003）沪高民二（商）终字第53号 【法院裁判认为】从合同的性质看，租赁公司与供电公司签订的9106号合同和物件转让合约规定了“租赁公司向供电公司购买十一万电站全部房屋建筑、设备设施，以回租的方式出租给供电公司使用，租赁期间租赁物的所有权归属租赁公司；租赁期届满，供电公司续租或者选择购买租赁物”等内容。由此不难看出，合同当事人双方所建立的是融资租赁法律关系。三上诉人和清算小组认为合同名为融资租赁实为借贷，是曲解了回租赁合同性质而得出的错误结论。 【案例03】天津保税区办公大楼售后回租案例 中央电视台2010年6月18日《新闻联播》《天津：金融创新推动地方经济发展》报道：天津渤海租赁向天保投资（天津保税区国资公司）购买天津保税区空港物流加工区投资服务中心大楼，出租给天津港保税区管理委员会及天保投资（第二承租方），项目金额为8亿元，起租日为2009年4月27日，租赁期限为20年。 【案例04】舟山在建码头融资租赁案例 渤海租赁向舟山同基船业有限公司购买其在建船坞码头构筑物及设备，回租给舟山同基船业有限公司使用，项目金额为10亿元，起租日为2009年11月4日。 二、不动产租赁物未办理所有权变动登记，是否成立售后回租的融资租赁法律关系？ 关于不动产融资租赁未过户租赁物所有权，是否构成融资租赁法律关系这一问题，实务中主要考察双方是否有实际转让租赁物的意愿，以此来考察双方签订的融资租赁合同是否有融物的属性，不能仅以未办理过户登记就认定不构成融资租赁关系。 考察双方是否有实际转让租赁物的意愿，可以从租赁物所有权转移的可行性及可预期性、租金标准等方面进行考察；此外，若出租人和承租人明知或应知租赁物所有权无法转移仍签署名为“融资租赁”的合同，也应认定为双方之间不具有实际转让租赁物的意愿。 【案例05】合德堂农产品交易市场（眉县）有限公司等与信达金融租赁有限公司融资租赁合同纠纷案，北京市高级人民法院（2018）京民终276号 【法院裁判认为】本案争点问题是信达公司与果维美公司、合德堂交易市场公司围绕《融资租赁合同》的签订及履行是否构成融资租赁法律关系。售后回租作为融资租赁交易的一种特殊形式，在本质上仍应当符合融资租赁的本质特征：一是融资与融物相结合；二是涉及买卖和融资租赁两个合同；三是出租人对租赁物享有所有权。出租人对租赁物是否享有所有权是判断合同性质的重要因素，也是售后回租合同与抵押借款合同的最主要区别。本案中，租赁物包括房屋建筑物与机器设备两部分，虽然信达公司与果维美公司、合德堂交易市场公司在对房屋建筑物范围的认识存在分歧，但双方均未能提供证据证明上述租赁物所涉不动产已经办理了产权登记。对此，信达公司在签订《融资租赁合同》时是明知的。 本案中，信达公司并未取得相关不动产的权利证明，权利并非发生转让。虽然部分租赁物为机器设备等动产，但不动产价值占据近68%的份额，且签约双方是将不动产与动产作为租赁物整体进行转让，二者密不可分。此外，信达公司未能进一步提交证据证明其按照《融资租赁合同》的约定在受让租赁物过程中从合德堂交易市场公司取得了包括所有权凭证原件、租赁物买卖合同、销售发票原件、租赁物保险凭证原件等能够证明合德堂交易市场公司拥有租赁物完整所有权的必要文件，该事实说明交易双方未有实际转让租赁物所有权的意愿。 综上，信达公司与果维美公司、合德堂交易市场公司在《融资租赁合同》履行中仅有融资，没有租赁，不符合融资租赁合同的法律特征，其法律关系性质名为售后回租式的融资租赁合同，实为企业借贷合同。 【案例06】河北省金融租赁有限公司诉被告北京方正房地产开发有限公司融资租赁合同纠纷案，河北省石家庄市中级人民法院（2014）石民三初字第00107号 【法院裁判认为】原、被告采用的交易方式为回租式融资租赁，即原、被告签订商品房买卖合同，被告（承租人）将其自有物出卖给原告（出租人），再通过融资租赁合同将租赁物从原告处租回。原、被告双方签订的《融资租赁合同》及《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效。合同签订后，原告于2014年2月21日向被告支付了租赁物转让价款5.2亿元，履行了合同义务。按照合同的约定，被告应当在2014年8月14日之前为原告办理完毕租赁物的产权（包括房屋所有权和土地使用权）转移登记手续。但被告在2014年6月18日原告起诉之前，未能就房屋所有权和土地使用权的转移登记事宜按照《北京市房屋登记工作规范》进行转移登记的准备工作。被告在合同约定的租赁物产权转移登记履行期限届满之前以自己的行为表明不履行合同义务。现在已超过2014年8月14日双方约定的办证期限，被告仍未能履行租赁物产权转移登记义务。因此，被告的行为已经构成违约，原告有权依照合同的约定要求被告继续履行合同义务。 除房产外，实践中还存在以道路、桥梁等不动产作为租赁物的业务，出租人较难通过登记转让的方式获得此类不动产租赁物的所有权。这是因为尽管《不动产登记暂行条例》第五条规定“房屋等建筑物、构筑物所有权依照本条例的规定办理登记”，但现有的法律法规并未明确构筑物的具体含义，而且道路、桥梁的不动产登记还处于探索阶段，大部分省市还没有为此类不动产办理产权登记的实践。 因此，融资租赁公司在开展不动产融资租赁业务时，首先应当结合当地不动产登记政策审查租赁物是否属于有相应权属登记机关的租赁物，如果属于可以登记产权的不动产，应审查其是否存在应登记而未登记的情况，如果属于无法登记产权的不动产，可审查是否存在其它可以证明承租人拥有所有权的文件。其次需注意对可以办理所有权转让登记的租赁物尽快办理所有权转让登记，获得所有权。 三、融资租赁合同法律关系与其他类似法律关系的辨析 （一）什么情况下会被法院认定为“名为融资租赁、实为借贷”关系？ 【案例07】山东鑫海投资有限公司等诉国泰租赁有限公司等企业间借贷合同纠纷案，最高人民法院（2014）民二终字第109号 【法院裁判认为】一、关于案涉《融资租赁合同》的性质及效力问题 根据《中华人民共和国合同法》第二百三十七条的规定，融资租赁合同与其他类似合同相比具有以下特征： 一是通常涉及到三方合同主体（即出租人、承租人、出卖人）并由两个合同构成（即出租人与承租人之间的融资租赁合同以及出租人与出卖人就租赁物签订的买卖合同）； 二是出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择购买租赁物； 三是租赁物的所有权在租赁期间归出租人享有，租赁物起物权担保作用； 四是租金的构成不仅包括租赁物的购买价格，还包括出租人的资金成本、必要费用和合理利润； 五是租赁期满后租赁物的所有权从当事人约定。 从以上特征可以看出，融资租赁交易具有融资和融物的双重属性，缺一不可。如无实际租赁物或者租赁物所有权未从出卖人处转移至出租人或者租赁物的价值明显偏低无法起到对租赁债权的担保，应认定该类融资租赁合同没有融物属性，仅有资金空转，系以融资租赁之名行借贷之实，应属借款合同。 本案所涉《融资租赁合同》系房地产售后回租业务，出卖人和承租人均为三威置业公司，租赁物系三威置业公司在建137套商品房。在合同订立前，该租赁物已被有关行政主管部门认定为超规划建设的违章建筑；在租赁期间，该项目亦未取得商品房预售许可，故案涉商品房（即租赁物）所有权无法从出卖人三威置业公司移转至出租人国泰租赁公司。由此产生的实际法律关系是，国泰租赁公司作为名义上的商品房买受人和出租人，并不享有租赁物的所有权，作为专业的融资租赁公司，其对案涉租赁物所有权无法过户亦应明知，故其真实意思表示并非融资租赁，而是出借款项；三威置业公司作为租赁物的所有权人，虽名为“承租人”，但实际上不可能与自己所有的房产发生租赁关系，其仅是以出卖人之名从国泰租赁公司获得一亿元款项，并按合同约定支付利息，其真实意思表示也并非售后回租，而是借款。由此可以看出，案涉融资租赁交易，只有融资，没有融物，双方之间的真实意思表示名为融资租赁，实为借款法律关系。依照《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条之规定，案涉合同应认定为借款合同。一审法院将案涉《融资租赁合同》性质认定为名为融资租赁实为企业间借款合同，定性准确，本院依法予以维持。 值得注意的是，《民法典》融资租赁合同章新增第七百三十七条“当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效”。该条实际上变更了《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第二款的规定“对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理”。也即，《民法典》施行后，对于上述类似案件，法院可能会直接认定为无效合同，而非借贷合同，并按照无效合同的相关处理原则进行后续审理。 （二）什么情况下会被法院认定为分期付款的买卖合同关系？ 【案例08】江苏公信资产经营管理有限公司与深圳市润泽工程机械有限公司、深圳市宏运通吊装运输有限公司融资租赁合同纠纷案，江苏省高级人民法院(2016)苏民终563号 【法院裁判认为】根据本案现有证据，可以认定深圳润泽公司与徐工租赁公司之间存在融资租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十七条规定：融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，深圳润泽公司于2011年1月18日与徐工租赁公司签订的融资租赁合同、出具的设备及出卖人选定通知单、客户接车交接表均表明深圳润泽公司作为承租人选择的租赁物为徐州重型公司生产的型号为QAY240起重机，案涉融资租赁合同明确约定徐工租赁公司购买的深圳润泽公司选定的QAY240号起重机并出租给深圳润泽公司使用，双方还约定了租赁期限、租赁设备的交付验收、履约保证金、首付租金、租金支付及迟延利息等事项。实际履行过程中，徐工租赁公司向深圳润泽公司交付了融资租赁合同约定的租赁设备，深圳润泽公司也依据合同约定向徐工租赁公司支付履约保证金50万元，并支付了部分租金。故可以认定徐工租赁公司与深圳润泽公司签订的合同为融资租赁合同，且合法有效。案涉设备先融资租赁给了山野公司，山野公司与徐工租赁公司解除融资租赁合同后，就案涉设备，深圳润泽公司与徐工租赁公司签订融资租赁合同，将案涉设备租赁给深圳润泽公司，徐工租赁公司亦确认案涉租赁设备是从山野公司直接转移、交付给润泽公司的二手设备，但上述过程不影响深圳润泽公司与徐工租赁公司之间成立融资租赁合同关系的认定。深圳润泽公司关于其与徐工租赁公司系分期付款买卖合同关系的上诉理由与案涉融资租赁合同的约定及双方履行事实不符，本院不予采信。 基于上述案例，可归纳分期付款买卖合同与融资租赁合同的主要区别如下： “分期付款买卖合同属于买卖合同的一种，出卖人让渡所有权，买受人支付价款，本质上是所有权的交易。融资租赁合同中，出租人对租赁物的所有权是名义上的所有权，出租人从始至终可能都无须占有、使用、支配租赁物，租赁物对出租人而言主要承担担保租金债权实现的功能。承租人支付的租金形式上是租赁物使用的对价，实质上不仅包括租赁物本身的购买价格，还包括出租人提供资金融通作用所支出的必要费用及其正常利润。分期付款的买卖合同到期后，买受人取得所有权；但在融资租赁合同中，租赁物的归属因对承租人的选择权的约定而有所不同，可有直接归承租人、出租人收回租赁物或者承租人以象征性价款留购三种形式。”[1] 限于篇幅，以下问题，我们将在本文（下）篇中详述，下周刊出，敬请期待： 四、融资租赁合同加速到期的相关法律问题 五、融资租赁合同解除后的保证人责任 （感谢顾娴静对本文的积极贡献） |
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