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@珠海人， 家住珠海各小区， 你每月上缴的物业费一定不少， 你可能还会认为，这物业费里还有 用于房屋公共设施进行专项维修的费用。  但是， 小编要告诉你， 你每月上缴的物业费， 并不包含物业专项维修资金。 那么，物业专项维修资金， 是什么？怎么交？如何用？如何管理？ 你知道吗？  好消息！ 我市2008年颁发的《物业条例》规定物业专项维修资金的归集方式主要是“一事一筹”，就是不用事先归集维修资金，物业需要维修时候，在向涉及维修的相关业主筹集维修资金，这个做法在实际中，很难做到，因而影响了我市物业的维修，也不利于物业管理的发展，并且问题越积越多，如不及时扭转，将会有积重难返，遗留难以解决的历史问题。 为破解这个瓶颈，市住规建局在2015年1月14日和2015年11月19日分别印发《关于做好我市物业专项维修资金交存相关工作的通知》和《关于做好我市物业专项维修资金补建工作》的通知，建立了物业维修资金制度。目前，新建楼盘的物业专项维修资金归集率已基本实现100%。 今年3月15日，我市颁布出台了《珠海经济特区物业管理条例》（简称“特区条例”），为了配合“特区条例”的实施，也为了进一步夯实我市物业专项维修资金管理制度，保障物业共用部位、共用设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，近日，市住规建局起草了《珠海市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》）已正式公开征求意见，并举行听证会。 其中哪些亮点值得你关注？ 小编带你来看—— 问：什么是物业专项维修资金？《办法》适用于哪些范围？ 答：物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 其中，物业共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同的约定，由物业管理区域内全体业主共同共有或者部分业主共同共有的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主共同共用或者部分业主共同共用的附属设施设备，一般包括电梯、中央空调、天线、照明、消防设施、智能系统、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业管理用房、信报箱、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物和构筑物等。 《办法》适用于珠海市行政区域内住宅、商住、办公及商业等物业的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。物业专项维修资金管理将实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。  问：哪些人应交存物业专项维修资金？ 答：《办法》规定，一个物业管理区域内有两个以上业主的，业主应当交存物业专项维修资金。。物业管理区域内有两个以上业主，且部分物业属于已售公有住房的[在特区条例里没有涉及到公有住房，在本办法中是否需要涉及？]，业主和售房单位应当依法交存物业专项维修资金。已售公有住房维修资金交存办法由相关政府部门另行制定。业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。 问：首期物业专项维修资金有怎样的交存标准？如何交存？ 答：《办法》规定： 1、业主应当按照其拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金。首期物业专项维修的交存标准（以下简称“标准”）为： （1）未配置电梯的住宅物业每平方米70元； （2）配置电梯的住宅物业每平方米90元； （3）非住宅物业每平方米100元。 2、新建物业项目的首期物业专项维修资金由建设单位按照上述标准一次性代为交存，建设单位在销售时按照上述标准向业主收取。没有出售或者由建设单位保留自用的物业单位，由建设单位交存。  问：首期物业专项维修资金应在何时交存？ 答：1、建设单位应当按照下列时间交存首期物业专项维修资金： （1）属于预售物业的，建设单位应当在申请办理商品房预售许可证之前，按照上述标准，将该新建物业的物业专项维修资金存入物业专项维修资金专户监管银行（以下简称“专户监管银行”）。 （2）属于现房销售的（含有产权的车位、车库、地下室）[这个条款引述的是我市之前的通知内容，在实践中，车位、车库、地下室是否存在单独验收、单独备案、单独销售的情况，如果没有这种情况，建议删除括号中的内容]，建设单位应当在申请办理房屋竣工验收备案之前按照本办法第七条规定的标准，根据该新建物业的建筑物总面积，将物业专项维修资金存入专户监管银行。 建设单位凭市物业主管部门出具的《珠海市物业专项维修资金交存凭证》相应联办理商品房预售许可、竣工验收备案、确权等手续。 2、建设单位交存物业专项维修资金后，凭专户监管银行出具的《物业专项维修资金对账折》向业主收取相应数额的物业专项维修资金。业主应当按上述标准向建设单位支付物业专项维修资金。业主未按照规定交存首期物业专项维修资金的，建设单位有权拒绝将房屋交付给业主。 问：首期物业专项维修资金如何补交？ 答：《办法》规定：《办法》施行前尚未交存首期物业专项维修资金的物业项目，业主应当自《办法》颁布之日起按照上述标准向物业专项维修资金专户监管银行交存首期物业专项维修资金。 一个物业管理区域，宜采用同一种方式交存首期物业专项维修资金。采用分期交存的，未配置电梯的住宅按照每平米每月0.3元、配置电梯的住宅及非住宅物业按照每平方米每月0.4元的标准补交首期物业专项维修资金。 问：物业专项维修资金如何续筹？ 答：业主分户账面余额不足首期物业专项维修资金交存额的百分之三十时，由物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构组织续筹物业专项维修资金，业主续筹后的物业专项维修资金不低于首期归集的物业专项维修资金金额。 业主应当将续筹的物业专项维修资金交存至本物业管理区域物业专项维修资金监管账户。业主续筹物业专项维修资金的方式由业主大会表决确定。未设立业主大会的，由镇街指导物业服务企业拟定续筹方案，经业主大会依法表决通过后执行。  问：物业专项维修资金应由谁来管理？ 答：《办法》规定，物业专项维修资金由市物业主管部门在专户监管银行开立银行专户进行代管，实行专款专用。 市物业主管部门应当会同有关部门，依法通过公开招投标的方式确定本市专户监管银行，并向社会公布。专户监管银行应当建立信息化管理系统，对物业专项维修资金的账户设立、交存、使用、结息、增值、划转、结算、核算、对账、查询等事项进行统一管理。 问：物业专项维修资金如何管理？ 答：1、账户设立：物业专项维修资金专户按照物业管理区域实行由上至下的四级账户核算。以市物业主管部门设立总账户，总账户为一级账户，总账户下按物业管理区域设立二级账户，按幢设立三级账户，按房屋户门号设立四级账户。 2、专户监管银行票据管理：业主可以通过市物业主管部门建立的市物业专项维修资金公众服务平台查询账户余额。 3、专户监管银行监督：专户监管银行应当依法接受审计监督。 4、专户监管银行查询制度：专户监管银行应当建立物业专项维修资金查询制度，接受物业管理行政主管部门、业主或者经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对物业专项维修资金账户的使用、账面余额进行查询。 5、纳入物业专项维修资金的结存： 下列收益应当转入物业专项维修资金结存： （1）物业专项维修资金自存入专户监管银行之日起的存储利息； （2）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外； （3）物业共用设施设备报废后回收的余值。 问：物业有转移变更时，如何管理？ 答：《办法》规定： 1、市不动产登记机构应当协助市物业主管部门，提供物业分栋、分户数据等登记信息。物业所有权转让时，该物业结余的物业专项维修资金随物业所有权同时转让。不动产登记机构应当通过市物业专项维修资金公众服务平台查询业主交纳物业专项维修资金的情况，业主未依法交纳物业专项维修资金，不动产登记机构不予办理该物业的转让和抵押登记手续。 2、物业灭失的，业主分户账中结余的物业专项维修资金返还业主，并办理账户注销手续。 问：物业专项维修资金应用于哪些地方？ 答：《办法》明确，物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 下列费用不得从物业专项维修资金中列支： （1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用； （2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用； （3）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用； （4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用。 问：物业专项维修资金如何分摊？ 答：《办法》规定， 1、物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用的分摊办法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分摊： （1）用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分摊； （2）用于物业管理区域内单幢或多幢物业共用部位、共用设施设备的，由该幢或多幢业主按所拥有建筑面积的比例分摊； （3）用于物业管理区域内某单元物业共用部位、共用设施设备的，由该单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊。 2、物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，其共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，由业主按照所拥有的车位、车库建筑面积的比例分摊。但属于业主共同所有的车位、车库除外。 3、业主分户账物业专项维修资金余额不足以支付分摊费用的，应当由该业主补足差额部分；业主未交存物业专项维修资金的，应当由该业主补交首期物业专项维修资金。属于未出售物业的，建设单位应当按未出售物业建筑面积分摊费用。 问：物业专项维修资金的常规使用流程是怎样的？ 答：1、物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构依据业主要求和物业实际情况，拟定维修和更新、改造方案。 2、在物业所在地镇街的指导下，由业主大会或者相关业主对维修方案进行表决。 3、表决结果经公示无异议的，由物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构将维修方案、表决结果等资料向物业所在地的区物业主管部门申请备案，区物业主管部门应当在两个工作日内予以备案。单次使用物业专项维修资金超过五十万的，由市物业主管部门进行二次核查，核查时间不超过两个工作日。 4、物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构凭物业所在地区物业主管部门出具的备案证明向市物业主管部门申请核拨物业专项维修资金。 5、专户监管银行接到市物业主管部门下发的资金核拨单后，根据工程进度将所需物业专项维修资金划拨至施工单位账户。 6、维修工程完成后，物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表应当在镇街的指导、监督下对维修工程进行竣工验收。经验收合格后，物业服务企业、业主委员会、代行业主委员会职责的其他机构或者业主代表应当将经物业所在地镇街盖章确认的竣工验收报告费用清单、发票原件及维修决算报告在物业管理区域显著位置张贴。 7、物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应及时将分摊明细表送交市物业主管部门，由专户监管银行在业主单元户账户中列支。 值得注意的是，《办法》规定，专户监管银行应当通过转账结算物业专项维修资金，不得支取现金。用于支付维修和更新、改造工程费用的物业专项维修资金只能支付到约定的施工单位或者物业服务企业账户中；用于支付评估、监理等费用的物业专项维修资金只能支付到约定的评估、监理等单位账户中。 问：物业专项维修资金使用中，哪些行为违规？ 答：《办法》规定， 1、使用申请人在申请物业专项维修资金使用过程中，不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量，不得将已拨付的物业专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。 2、使用申请人应当对申请使用备案资料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。 3、备案部门应当对使用备案资料是否齐备、内容填报是否规范进行审核。 物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构及其他人存在违反行为的，由物业主管部门将其违规信息依法纳入公共信用信息系统。 问：哪些维修、更新和改造项目可以采取一次性表决使用物业专项维修资金？ 答：《办法》规定，符合下列条件之一的维修和更新、改造项目，可以采取一次性表决的方式，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，授权物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构分批使用物业专项维修资金： （1）同一物业管理区域内全体业主受益； （2）单项维修和更新、改造项目费用在五万元以下。 值得注意的是，属于一次性表决范围内的维修和更新、改造项目，使用物业专项维修资金时，不需要业主再次表决。一次性表决方式使用物业专项维修资金的期限不得超过五年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五。  以上“知识点”，你怎么看？ |
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