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我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议 关注“星叔房谈”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“星叔房谈”知识星球 提问：你好 星叔，我在厦门翔安有一套86平的房子明发半岛（在我名下有30万贷款），在南昌有两套房子一套在红谷滩新区联泰香域中央93平（在我老婆名下），另一套在经开区正荣府117平（用的岳父的名字）两套都有贷款180万左右吧.我想继续裂变，想利用翔安的房子抵押贷款，想要在投资其他城市. 例如：武汉、成都、重庆这样的城市，我人在南昌工作，我户籍在厦门、老婆的户籍在南昌. 您觉得我投资那个城市比较有前景？那个城市的房票或是落户更容易获得，又或是继续在南昌建仓，又或是厦门买个比较便宜的房产. 能给我一些具体的建议吗？怎么裂变才能利益最大化？感谢 或者就是还有一种思路，就是仓位出手置换，优化资产配置。 南昌作为省会的首位度不够，属于存在感较弱的二线城市，省内人口都上下分流到了别地，导致作为省会的南昌持续供血不足，无法辐射周边城市，更别说是人口虹吸了。 所以不建议继续南昌加仓，而厦门房价偏高，涨幅能力不如二线省会城市。 你说的这几个城市房票最容易的是重庆，不限购，其次是武汉，最后是成都。 如果你可以开发房票，我比较倾向的是武汉，距离南昌也近一些。 武汉目前在启动初期，现在入场正合适，重庆暂时没有启动迹象。 所以提供2个方案： 1、厦门翔安做截断抵押融资，然后继续买入武汉或重庆（前提是要求月供能力较强，毕竟你整体负债已不少），这种属于投资偏激进型。 2不考虑抵押，直接出手一套南昌经开区房子，然后置换买入武汉或重庆（适用于月供能力有限，换仓后整体负债变化不大），这种属于投资偏安全型。 提问：你好，我是江苏淮安的，本地一套房。儿子硕士留学在外，明年毕业。因为儿子去向不明，又因为江浙沪一二线城市都限购，一直没动买房心思。可看着资产贬值压力也大，现有300w投在基金中。是否要在淮安当地先买一套房子，以后置换大城市，估计儿子回来江浙沪一带可能性大 回答：你好，子弹300，纯投资不要买在淮安，城市能级太低，尽量向高能级一二线城市走，未来价值才能最大化。 至于限购问题，可以采用人才落户破。可以考虑杭州。 杭州是大城市，强省省会城市，1.5线城市，只要筹码选对，一定会有丰厚的回报。 杭州的选筹逻辑： 1.豪宅，杭州买豪宅，不是为了享受，买的不是现在的豪宅，而是未来可以 “成长成豪宅”的豪宅，比如奥体，我认为和江北比，随着配套的完善，是有很大空间的； 2.产业，未来科技城、滨江的外溢，购买力和购买人群在这里，买这样的房子，一点问题没有； 3.新盘，现在都在打新，因为有倒挂。 详见知识星球内部杭州投资回报率高的板块及楼盘分享。 提问：星叔好， 问题1: 莆田次新盘万科底层的单价和中高层每平差价2千～3千，是否可以入手？ 问题2: 能否指点下职业炒房客是怎么玩转顶层和底层的？ 诚求指导，谢谢您！ 回答：投资来说尽量避免底层和顶层，未来转手会有折价，一般选择除非有赠送不错的面积，自住还是选择中高层更好，采光 通风更优。 说说买房的专业等级。 1级：买一手远郊/精装/CEO盘； 2级：买普通一手楼，对二手不关注； 3级：开始买二手楼，知道大概的市场价，但不懂正确的买入方法； 4级：看过几十套房，知道对比不同条件，明白要尽力贷款，但还没碰过笋盘； 5级：看房两百套，有靠谱中介费房源渠道，遇到过笋盘但不一定买的到； 6级：知道怎么找笋盘，懂得处理交易问题，信用卡信用贷玩家，有靠谱贷款渠道，至少买过一套9折笋盘； 7级：懂得判断市场趋势，非笋不入，上涨前买入快速升值，能灵活管理现金流，初步迈入财富自由； 8级：管理十几套房产，每年买2/4/8套，以贷养贷，整体负债率50%左右，进入富豪阶层； 9级：身价上亿，具备良好经济学素养，基本打通买房全套科技树，资产每5-6年翻一倍； 10级：身价5亿-20亿之间，全国大约1000人左右，被称为“职业炒家”。 提问：星叔，你好请问哪些城市最适合投资？投资环境好，增值能力又强？ 回答：每个城市都有自己的特点，但这种特点很容易被标签化导致片面理解。 比如北京特点是钱多能涨，3万涨到6万的同时，8万也能涨到16万，感觉匪夷所思，很多人就觉得北京反正都涨，随便买就是了。 但实际情况是，北京有6-7成的房子是跑输大盘的，所以北京是一个非常依赖选筹，依赖贷款操作，细节风险无处不在的市场，随便买很容易被吃掉涨幅或者干脆掉坑。 又比如最近很火的深圳，以杠杆高著称，低首付，一刀流，听上去很美好，但这些只是流传在专业人士圈内的操作手法，对于绝大多数普通的深圳人，普遍都只贷7成，或者更低，这样一来看，和北京也没什么区别。 ——不懂杠杆的，在深圳也浪费了，不会淘笋，在北京一下就买贵了。 一座城市，只要基本面不差，总会有各种各样的玩法能让合适的人发挥长处，最重要的是根据自己的条件来选择合适的玩法。 没有最好的城市，只有最适合自己的投资方式。 提问：星叔，我们买房一般都是找中介的，价格方面上会不会被坑呢？ 回答：要注意五个陷阱： 一、低价房陷阱：一些中介为了吸引客户会在网上发布低房价房源，其实这些房子根本不存在，当你找到中介看房时，中介会以各种理由带你去看别的房子。 二、变相多收费：在找中介买房时，你最好先与中介签订服务协议，以免中介多收费。 三、别选小中介：最好找个正规的中介。 四、看专业程度：在找中介买房时，一定要选择专业的房产中介。 五、与卖方签约：为了杜绝中介吃差价，购房者在签约时最好见一下卖方，在双方确认无误后再签约。 提问：老师你好，坐标上海，因为重庆现在还没有什么限购政策，想在这边投资一套，江北嘴这边看了一个中铁西派城，礼嘉板块华宇还有中央公园万科翡翠，这些都是新楼，另外还有靠近观音桥的二手房，您觉得哪个板块更值得投资？ 回答:从时机来看，重庆还没到较好的抄底时点。 重庆楼市运行节奏偏慢，上涨启动晚，回落也晚，尤其是与成都对比，差异 明显。 重庆楼市自2018年下半年开始进入降温通道，当前仍没有企稳的迹象。 另外，当前整个西南地区，除了成都之外，其他大中小城市，基本都处于横盘期，重庆也被这一大板块大势的影响。 预计明年或后年，重庆可能出现较好的上车时点。 从板块来看，中铁西派城，区位还行，滨江，是优点。 但明显的不足，一是离铁道线不远，二是离寸滩港口较近。 中央公园万科翡翠，环境好，新兴板块，但距市中心远了点。 上述二个新盘，都只能算是中性略强，如果二选一，建议中铁西派城。 观音桥，虽然处于市中心，但没特点。 较好的板块，可关注江北滨江地带，另弹子石滨江也不错，其次是照母山板块，离市中心不远，环境好，新盘、次新盘多。 重庆投资回报率高的板块，详见知识星球内部！ 最后，提示一点:如果上海有房票，就不用考虑重庆了。 提问：星叔，为什么未来长线来看，杭州比上海更有潜力?我感觉杭州的钱江新城壹品和翡翠海岸已经站12万，滨江金茂和柳岸晓风8.5万，而且房源少，没人房东拿出来卖，我感觉已经和上海差不多了。 回答:长线来看，一个城市的房价涨幅，主要与人口面和经济面有关，其中人口面更重要些。 过去几年，杭州人口增长明显，而上海是腾笼换鸟。展望未来十年，这一趋势还将沿续。 另外，杭州的高新科技、互联网经济发展的势头很猛，高新产业聚集的城市，房价涨幅也会更大些。 钱江新城的豪宅，相当于小陆家嘴或新天地，当前小陆家嘴或新天地的优质次新房小区，平均单价在13万左右。翡翠海岸二手房均价9万多。 10年之后，杭州房价水平会进一步接近上海。 提问：星叔，对抗通胀，我们首先想到的是房产，过去十多年，房价是最优质的资产之一，大城市尤其是中心城市如北上广深等地很好地抵抗了通胀。 但是，现在政策对房产市场的调控，房价的投资价值和回报率正在缩水。 您觉得现在房产投资回报率达到多少才算好的投资？ 回答：我们总是谈投资房产，为什么投资？ 因为预测要涨价，预测未来会有人接手你手里的商品，所以才称得上投资。 投资哪里，指的是投资哪个城市、哪个片区，你必须熟悉这个城市之前的发展，以及未来的发展趋势，才好去选定这个城市去做投资。 投资是非常重要的事情，某种意义比努力工作挣钱还要重要，因为投资的收益可能比辛苦工作来的更快，这取决于选择，就像买房的收益也不是今天买，明天暴涨，股市也不是，心态和格局太重要。 具体怎样简单的判断你购买的房产是否有投资价值？ 如果你买入的房产如果5年不能涨50%，那么投资意义就不大。 涨50%，去掉你的各种资金成本、税费，还有的赚，要不然或许你的首付款还不如买理财。 当然，自住就不能这么算了，自住买的房产首先是居住舒服，能够保值，就是很好的。 投资需谨慎，房产更如此！ 买房投资应该低频操作，更注重中长期性，选筹是关键，博取城市的长期发展以实现价值收益。 房住不炒的一个原则就是把房子打理好并出租，实现现金流以抵抗月供，随着时间的推移，租金有极大可能覆盖月供利息，长持养房，把租金实现正收益，房子自然就变成招财貔貅。 所以，大体预估一下你投资的房产能否五年内涨50%，就可以判断能否投资。 核心地段的资产坚持长持，可以实现房价上升和租金双收。 核心理念：地段+长持+租金！ 你的房子究竟能不能赚到钱？房产收益率核心计算公式，详见知识星球内部分享。 提问:星叔想备个初中学区，请问苏州平江和星港因为不在一个区，从考高中的录取机率上考虑买哪个更好? 回答：从指标生看主要就看孩子在学校成绩排名，但是孩子没上初中你也不知道到底会咋样，这个问题就看孩子成绩情况评估了... 关于学区房： 从投资方面，没有学区的房产获得学区提升的概率更大，特别是在一个教育集团化，或者扩大划片，新区迅猛发展的城市。 从个人财富方面，上学目前是投入产出比很低的活动，本科以后就是负收益，这个回报率正在逐年下降。 很多人的目标是考上好大学，遗憾的是这个逻辑已经错位很久了。 三十年前，大学生基本等同于好工作，那个年代一份好工作可以说是获得财富和地位的唯一途径，与其说是考上好大学，不如说是为了获得美好人生。 但在今天，这个关系不再对等，对应不存在了，把考上大学当做目标是一种浅层思维导致的谬误，更是植根于大众智力不平等基础上的掠夺游戏。 不否认好学校里有聪明人出现，但逻辑是因为有更大比例的这种聪明人，或者说，这个组织通过游戏规则来获取更多的聪明人，所以这个学校才被视为好学校。 规则，利用规则，修改规则，才是真正的力量！ 提问：星叔，最近各地陆续出台调控政策，枪打出头鸟，着重强调房住不炒，你觉得房价走向会如何？ 回答：其实未来楼市也是有迹可循的。 下半年楼市最显著特点可能是“冷热不均”，即zc冷热不均、市场冷热不均，这两个“冷热不均”将是主流。 政策冷热不均是楼市过热城市、上涨过快城市，以及经济复苏较好的城市，会遭受政策的压制、甚至严厉打压；而市场低迷、经济不振、价格又大幅下滑风险的城市，支持性政策也会出台，市场整体以“稳”为主。 踏在这种节点，更应该选择基本面良好、调控健康的城市，大热和大冷的城市行情，不确定性会持续走高。 详见知识星球内部分享，如何选择投资价值高的城市。 提问：星叔好，什么样的家庭资产配置是最稳健的？房产配置一般占家庭资产多少配比好？ 回答：在中国家庭当中，资产越低的，房产在总资产中占比越高。 对高收入阶层来说，房产在资产中的占比很低，他们更多的是股票等资产。 对于中产来说，家庭资产里面，房产的配比在80%以上了。 对于很多的低收入家庭来说，因为背上了大量的房贷，他的总资产低于他的房产数量。 针对中产家庭，也就是至少已经有了一套改善型居所的家庭，最科学稳健的资产配置，我建议是分五块：一个50%，两个15%，两个10%。 （1）50%用于不动产投资。一般建议住宅（稳健）。 （2）15%用来增加你的财富。也就是除了不动产之外的其他投资渠道。 （3）15%应付重大疾病或其他意外事件。 （4）10%满足衣食住行的基本生活需求。 （5）10%用来提高一下生活质量。比方说旅游、娱乐等等。 提问：星叔，关注您好久了，最近打算结婚，所以就开始看房子。我们两个都在北京工作，但都是非京人，房子主要在看郑州的和北京周边的。 想咨询一下，现在或下半年，郑州或廊坊的房子适合上车吗？郑州我们看了三个区，有三个盘想问问您。郑东新区的山水生态城，高新区的美的瀚悦府和惠济的怡丰森林湖，这三个盘从自住加投资的角度看如何？ 廊坊的房价均价这两年从最高1.8万多降到了现在的1.3万多，现在或下半年适合上车吗？同时，廊坊的房价后面还会有涨的空间吗，即是否适合投资？北三县购房限制很多，所以我们暂不考虑，我看了看离廊坊高铁站近的楼盘或二手房，例如中建和悦国际，您觉得下半年适合入手吗？ 回答：目前对于你这样的刚需来看，无论是现在还是下半年，郑州还是廊坊的房子，都可以选择上车。 它们的房价相对于高点，下调过很多，目前没多少泡沫。 你们目前买郑州的原因是什么？是未来可能在那发展生活吗？不过郑州作为省会，未来发展潜力有的，房子长期保值升值没问题。 廊坊的房价目前已经降了很多，几乎没啥泡沫。长期跑通胀没啥问题，但因为京津冀的发展不像长三角、大湾区。北 京太强了，导致其他一直发展不起来。所以这两个购买都没啥问题，吃亏不了。 如果这两个城市二选一，从自住保值来看（考虑未来回去）优先选择郑州，抗跌属性更强。郑州这几个来看，优先选择郑东新区的山水生态城。 如果未来考虑长期在北京发展，为什么不考虑天津。 1.离北京近 2.教育资源不错，高考有优势 3.城市基本面也还行。 郑州投资回报率高的板块，具体详见知识星球内部分享！ 提问：星叔你好，首次置业，老婆刚怀孕，孩子明年出生，应该是2027年上小学，请问需要买学区房吗？还是先别考虑学区，看看政策变化下次置换时再考虑学区？ 回答：如果当下正在买房的话，建议就把学区房买了。 到不是因为马上能用到，而是因为如果你现在不买的话，这次买完还要置换，你再三五年内要卖房买房，税费成本太大了，不如一步到位。 而且最近一二年学区房，涨幅也不差，从保值属性上，也是可以接受的。 提问：请问我的情况如何转型？之前开工厂，现在时代变更太快，短视频电商吃掉太多的市场份额，甚至比自己的出厂价还低，工厂又没有办法转型，加上公司之前的客户60%都是欠账，各种账期，每天不是在要帐就是要帐的路上。每天很焦虑不知道怎么办才好。生意一年比一年难做！ 回答：一个行业迭代的时候都会遇到很多问题，老行业可以保证温饱但没有太多利润，新行业又是零基础，完全有种鸡肋的感觉。 现在线上平台抢走市场很大的份额，可以尝试砍掉那一些赖皮的客户，慢慢发展平台线上。精力有限，没有办法两头兼顾，可以选择扔掉一些没有利润的生意或者客户，有舍有得没有后顾之忧才能全身心的投入一个新的领域。 现在基础建设在升级，所有信息和服务都已经均衡化，都在向更有质量的方向去发展。 未来的生意经必然掌握在少部分人手中，这部分人懂得营销、懂得管理、懂得运营最新潮的工具赋予生意价值。 不是生意难做了，而是专业的人更多了！ 做生意还是那句话，红利从来都没有消失，只是它披上了外衣。 房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。 |
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