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编者按： 夏季结束，一大批毕业生也已离开了象牙塔，走向社会，站在了独立生活的起点上。与此同时，他们也成为房屋租赁市场中的租房主力军。虽然目前的房屋环境和找房便利度较往日已经有了很大改善，但租房路上的“坑”在毕业季里，则显得更加普遍和典型。 如何避“坑”？这是多数毕业生离开学校后学习的第一课。如何净化房屋租赁市场？这也是个不能回避的问题。 毕业季之后，又迎来了租房潮。 2019届全国普通高校毕业生预计达834万人。据58同城、安居客6月13日发布的《2019高校毕业生就业居行报告》数据显示，期待在一线城市就业的毕业生中，近7成选择租房。租房市场乱象横生，非真实房源、违规隔断、合同陷阱……如何规避租房风险便成为毕业生们需要学会的第一课。 6月底，为整顿房地产市场乱象，北京市住房和城乡建设委等5部门联合起草了《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知（征求意见稿）》，并开始向社会各界公开征求意见。此外，从7月8日起，新版《北京市住房租赁合同》示范文本，以及配套使用的《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本正式发布实施。 租房，请擦亮双眼 毕业季释放了租赁需求，先租房后买房已成为毕业生的主流选择，逐渐升温的房屋租赁市场带来了房租的水涨船高。据某中介机构发布的统计数据显示，7月份北京平均租金为95.72元/平方米/月，同比上涨3.67%。诸葛找房数据研究中心发布报告显示，其所监测的20个重点城市在2019年上半年租金均价累计上涨1.67%，其中累计上涨城市15个，上半年租金均价一线城市上涨更加明显，本年累计上涨达3.41%，重点二线城市半年累计上涨0.67%。 记者走访发现，除去难以承受的高昂租金，在此次《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知（征求意见稿）》《北京市住房租赁合同》和《北京市房屋承租经纪服务合同》发布之前，毕业生们在租房过程中均受到不同程度的租房困扰。 线上房源网站及APP已成为毕业生租房的首选渠道，但是在带来便利的同时也让租客苦不堪言。“这跟我在网上看到的图片差别太大了！早知道房子是这样的我不会这么远跑过来看房。”中国传媒大学的应届毕业生小刘无奈地告诉中国报道记者，“中介会选择特殊的拍摄角度将房间拍的很宽敞，再加上滤镜等后期处理，真实的房间已经换了样。”除了房源信息不对称，小刘还说实地看房时中介告诉他的房租比他在网上看到的贵了400多元，中介给出的解释是如果不放低价格，很难吸引租客实地看房，这可能会影响到他们的业绩。记者了解到，小刘所遇到的房源信息不对称、房租临时性抬高已成为中介行业的潜规则。 事实上，在租房过程中可能遇到的诸多问题中，违规隔断房是最普遍的。在租房机构看来，打隔断能达到利益最大化，而在租客看来，隔断房虽然拥挤但租金相对便宜，租赁双方的相互妥协和行业监管的缺位促使违规房规模发展。王浩是北京第二外国语学院的应届毕业生，刚在工作地附近找到心仪住处的他刚被房管拉入微信群就收到了这样的群消息：“房客们请注意，如果在电梯间遇到检查人员请自觉下楼回避。此次检查比以往更严格，请大家留意！”“直觉告诉我是查违规房的，网上看到的房源有很多是隔断房，如果被拆除将无法保障自己的权益。”王浩向记者表明了自己的担忧。 北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池对《中国报道》记者分析说：“毕业季是租赁市场的旺季。产生问题的原因是多方面的，既有相关制度政策不能及时跟进，也有中介缺乏自律、行业监管不力等原因。” 租客还会面临个人信息泄露的隐患。毕业后留京的北京化工大学应届生李忠于6月份同某租房机构的中介签订了租房协议，时隔一周却收到从上海打来的陌生电话，该陌生人自称是小李的隔壁室友并准确说出了小李的姓名、年龄和学校。该平台机构负责人承认将租户的个人信息泄露了出去，事后，小李提出退租退款的要求，但被该平台以已签署租赁合同为由拒绝。福建天翼律师事务所的刘律师表示，中介个人素养稂莠不齐，有的以房东身份混入微博、闲鱼、豆瓣等租房交流群。进入毕业季以来，因租房产生的咨询和投诉案件的受理数量呈快速上升趋势。 不可缺位的市场监管 治理房屋租赁市场乱象，政府工作需要落到实处。事实上，为促进房屋租赁市场的稳定发展，相关政府部门已经采取多项措施。 今年1月29日，发改委等十部门印发《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实时方案（2019年）》，强调加快发展住房租赁市场，将集体土地减少租赁住房作为重点支持内容。3月12日，住建部部长王蒙徽表示，2019年，住建部将落实党中央、国务院的部署，稳妥实现房地产市场平稳发展的长效机制工作方案。5月11日，国务院办公厅关于印发2019年立法工作计划，拟制定住房租赁条例等法规。 北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，与2008年印发的《北京市房屋租赁合同》（自行成交版）、《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）、《北京市房屋租赁合同》（经纪机构代理成交版）相比，最新发布的三个合同示范文本是分别针对住房租赁、房屋租赁经纪服务制定的，对在具体执行中的相关问题做了明确规定：禁止违法群租；未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金；承租人应当在合同解除后约定时间内搬离。关于押金，新版合同也做了明确要求：押金除用于抵扣承租人应交而未交的租金、费用以及承租人应当承担的违约金、赔偿金外，剩余部分应在自房屋交还之日起3个工作日内如数返还承租人。在出租屋人均居住面积标准方面，合同示范文本显示，出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国报道记者采访时表示，此次北京发布三份合同文本，涉及到房东委托出租房屋、个人委托承租房屋、房东个人租赁交易三个领域，属于相对全面的政策，这也有助于后续租赁交易有章可循，对于大力发展租赁市场和保护市场参与者权益等都有积极的作用。除去政策支持，赵秀池建议法律体系也要更加完善：“对租赁市场的管理应建立相应的法律法规以保护租赁双方的权益，且法律对于租赁双方的保护应做到公平公正，不应偏袒任何一方。另外从源头上建立全国统一的信用体系从而强化对租赁市场双方的管理也是很有必要的。” 在房源的供给方面，赵秀池向记者强调了掌控源头的重要性。“不只是产权房才有出租权利，对于发布房源的互联网平台也应对合规的非产权房放开。如果非产权房不能通过正规渠道发布房源，只能通过黑中介进行出租，反而会助长黑中介的行为。”赵秀池进一步分析认为，在新形势下，越来越多的非产权租赁住房会不断上市，包括集体土地建设的租赁住房、开发商自持的租赁住房等，过去的职工福利房、拆迁安置房等存量租赁住房也需要通过正规平台得以释放。 行业自觉是关键 政策的施行效果最终会在房屋租赁市场的实践中得到检验，房屋租赁机构的社会责任意识和行业自律精神同样需要在实践中得到提升。 2018年9月，58同城、安居客等网络租赁平台因违规出售“小产权房”、租售“群租房”而被勒令暂停所有北京房源信息的发布，并进行自身整治。2019年6月，浙江省消保委根据前期的暗访式消费调查，对自如、蛋壳公寓、爱上租等存在问题的长租公寓平台进行约谈。 为明确行业规范，7月5日，北京市房地产中介行业协会发布一份名为《维护市场秩序 促进市场稳定 规范住房租赁服务倡议书》的文件，明确向自如、相寓、蛋壳公寓、链家、我爱我家等租赁服务企业和中介机构发出倡议，包括不发布虚假房源信息、不哄抬租金、不打隔断出租、采用政府主管部门发布的房屋租赁合同等示范文本签订书面合同、不设置合同陷阱、不另行收取未予标明的费用等十项倡议。 赵秀池认为，住房租赁关系百姓民生，要想满足这样的需求，只有汇聚各方力量才能促进租房交易市场的健康发展。 采写：《中国报道》记者 陈珂 责编：何晶 |
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