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阳新芽 投拓狗日记 NO.09/24 昨天看到有人在群里留言，“芽总，能不能写一篇关于指标——EBITDA的文章”。 其实做销售型地产项目的朋友很少会用到这个指标。EBITDA主要运用在自持经营的地产项目上，考察的是项目产生经营性收入的能力。 这两年自持已经成了很多房开不得不去涉足的一个“头疼事”，所以，EBITDA也渐渐成了投拓朋友“耳熟能详的生僻词”。那么，不妨借新芽这个机会来真的了解一次它。 1. EBITDA通俗释义 EBITDA——即息税及折旧摊销前利润。 名词听起来很复杂，稳住，莫慌。看下面这张图你就懂了。  息：借款的利息； 税：单指所得税； 折旧：固定资产折旧。比如10万的设备，使用寿命5年，平均下来每年2万元的折旧费。 摊销：无形资产摊销。比如10万获得某知识产权5年的授权使用，那么摊销费就是每年2万。 #举个栗子：登山哥收购了一家“猪八戒”烧烤摊，在会计准则下，他的年净利润是10W，其中，猪八戒的品牌授权摊销每年2W，设备每年折旧2W，收购的钱是借的，每年利息2W，所得税2.5W。那么他的税息折旧及摊销前利润就是10+2+2+2+2.5=18.5W EBITDA和净利润的区别：EBITDA没有包含企业的非核心经营利得和损失，也没有包含优先股息和税收；而净利润把这些全都计算（作为加减项目）在内。 2. EBITDA的价值 首先一句话概况一下，EBITDA考察的是项目产生经营性收入的能力。 什么意思呢，还拿上面登山哥的例子来说，很多时候，我们只是想从经营的角度来看看做烧烤摊这个项目，究竟有多赚钱？这时候就必须规避利息等和经营本身不相干的因素。 EBITDA剔除了容易混淆公司实际表现的那些费用，因此能够清楚的反映出公司真实的经营状况。比如，利息万科和小房企就完全不同。税收也被排除在外，因为它在很大程度上取决于公司之前几年的损益情况，而这种变化会歪曲当前的净利润。最后，EBITDA还去除了带有主观色彩的折旧费用和摊销费用，例如使用年限、残值和各种折旧方法，会计做账时都会为了某种目的主观的去调动。 3. EBITDA在地产中的运用 目前，开发商无在评估自持经营项目中，无论是养老地产、酒店、综合体，EBITDA均是最重要的指标之一。在开发商退出自持项目时，地产基金等投资者往往以20~25倍EBITDA评估项目价值。  为什么EBITDA能作为估值指标？ EBITDA剔除了容易混淆公司实际表现的那些经营费用，因此能够清楚的反映出项目真实的经营效应。 EBITDA既是经营指标，一定情况下也是现金流指标。当营运资金净需求不变的情况下，经营性现金净流入也就等于EBITDA。让投资者很清楚的知道项目本身的创造现金流的能力。 最后，我想说的是，在项目的评估中，具体某个指标反映的只是某一层面上的状况，只有与其它指标一起综合分析，才能得到更加全面的了解。投拓朋友作为投资研判的核心角色，需要做到对各类指标了然于心。 |
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