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这个故事起源于成都。 成都高新区财政金融局发了一份红头文件，表示因和记黄埔捂地捂盘的行为，将限制其贷款与融资。 随后和记黄埔立刻澄清，表示被处罚的这家成都子公司已经卖给了禹州集团和成都瑞卓置业。 禹州集团和成都瑞卓置业也马上澄清，俺们是两个月前才买，此前十多年的捂地捂盘怎么能怪在我们头上？我们又不是熊大和熊二。 所以，金融局的处罚是针对原股东长实，并非针对我们，云云。 我们来回顾下历史，和记黄埔是2004年拿的这块地，当时楼面价1000块，开发了16年，还有1/3。 这个，这个，这个。 而且有爆出来的数据显示当时和记黄埔买这块地花了21个亿，但转手就从银行抵押了26个亿，零首付，还套一部分。 这个，这个，这个。 而且忽然卖给禹州集团和成都瑞卓置业也是有原因的。 因为新房限价，你当年拿地价格低，报备的就低，这里的房子本来可以卖2万，但因为拿地价太低了，只能卖1万，想想直接卖房不划算，干脆把公司转卖给俩接盘的KFS。 这样成本上去了，备案的价格上去了，将来房子也可以卖贵，而自己等于提前从两个接盘的KFS手里透支了未来的利润，规避了制度的制约。 这一波操作，太风骚了。大概这就是为啥这个瓜能够上热搜。 我来表达下我的看法。 1、16年前，成都引入和记黄埔，本意肯定是希望你出钱，我们卖地给你，回头你盖房子拿去卖，你挣钱，但是经济也搞活了，我们拿了你的买地钱去修地铁，城市就发展起来了。 2、16年过去，都只开发了2/3，很显然，对方不希望按照前面这个模式，他们更希望让城市先修地铁，或者让其它地产公司先上，回头等你们搞起来，繁荣起来了，自己享受土地增值的红利。 那你说这件事有没有问题？ 我是这么看的。 如果我们把城市，KFS，居民看作一个生态链。 2004年时的想法是三赢，这个土地招拍挂的目的是为了达成三赢。 KFS出钱，买地，盖房子，三年后卖给居民，KFS赢。 城市收钱，修地铁，发展经济，城市赢。 居民三年后买楼，居住，十几年后享受板块繁荣带来的土地增值，居民赢。 但时至今日我们再看看，目标达成了么？ 首先，在商言商，KFS用自己的钱买地，还是借银行的钱买地，这不是问题的关键。 有人说空手套白狼，这个不对的，负债是一种金融行为，你签了，这就叫承担风险。 就像你在金融市场上，动辄20倍，200倍杠杆，你也是在用别人的钱赚钱，但赚来的，还是你的。 因为你承担了风险。 所以借钱做生意，这件事本身不是问题的关键。 问题的关键在于，21亿的地转手就贷走了26亿，这里面银行承担了过多的风险，这不合理，此处值得详查。 当然，陈年往事，不一定查的出来，但这里面很值得玩味。 KFS零首付，还多套了5个亿，赢了第一次。 其次，你说你在商言商，想要通过捂地赚钱，这个思路本身没毛病。 所有通过买房子企图获利的人，都是这个思路，买房子，等着土地的价值提升，转而出手。 房子本身是没法增值的，房子一定是越来越老，越来越旧，如果一套房子能涨价，只有一个原因，土地的升值速度超过了房子的贬值速度。 但是作为KFS，你捂地相当于什么？ 相当于你突破了限购的制约。 人家买房子，还要首付，这个社保，那个要求，最后一两套。 你倒好，把整个楼盘都囤在自己手里，你赢了第二次。 而且，二手房买卖要交税，这个税虽然是买家承担，但是体现在卖家的价格里了，你KFS卖一手房，有这部分成本么？ 更重要的是，你还规避了房子的折旧。 人家房东是享受土地增值减去房子折旧后的利润，你捂地，直接享受增值，回避折旧，赢了第三次。 这是三赢么？ 这明明是你赢了三次好不好？ 城市出面，把土地以极低的价格卖给你，银行拿着21亿的抵押物，贷给你26亿，居民等到房价两万的时候，从你手里接盘昔日1000块楼面价的房子。 大家都输了，而你呢？饱饱的赚足了几百亿，连赢三局。 我们可以看的很清楚，谁违反了最初的约定？ 谁把三赢变成了自己赢三次？ 我今天说过的，任何一个游戏要长久，都得让大家满意，如果只有你一个人有钱赚，你觉得呢？ |
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来自： 新用户07039177 > 《金融常识》
