【原】【回顾】解决年轻人品质租住痛点，实现租前租后一条龙服务 | 新桂商路演·线上路演第6期

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Part1  路演环节

2020年6月30日晚，新桂商路演·线上路演第6期——寓屋科技专场圆满结束。本次路演由寓屋科技创始人赵洪强主讲。下文根据路演内容整理，有删减，未经本人审阅。

 

尊敬的企业家、投资人，大家晚上好，我是广西寓屋科技创始人赵洪强，今天给大家带来的项目是合租、整租公寓。

【 投资亮点：市场刚需、盈利模式、团队实力 】

我们产品投资的亮点是什么呢？

首先是市场刚需。刚出校门者，毕业两年内的学生，餐饮、酒店的服务人员等，这些客户对住房相对还是有一定的要求：

城中村已经不能满足他们的住宿需求；小区房呢，除了我们这种公寓外，业主的房子单间要在1500块钱左右，两房的要在1800到2000左右，三房就更贵了，对于他们来讲，又很难承受；政府的廉租房，第一申请难，第二是距离远，很难满足客户的需求。

我们的产品价格定位在800块钱左右，配套齐全，拎包入住，采光通风相对来讲还可以，作为正规商品房，安全系数也比较高。

我们的一些数据调查显示，我们现在的客户群体主要集中在19岁到34岁之间。其中，19岁到24岁的客户群体占到43%，25岁到34岁，居住的客户群体占到了52%。八五后为住房租赁的主力军。

其次，盈利模式清晰。主要来自租金收入以及物业管理费用，都是按月付的，现金流充裕，并且有足够的利润抗击不可抗力的风险。

再次，我们的团队都是有多年从业经验。在疫情之前，我们的入驻率都是在百分之95%以上，疫情期间，我们的入住率也维持在80%以上。

【 政策支持及资本市场的认知 】

国家从2017年到2019年出台了相关的一些政策，尤其在2019年地方，南宁市政府又出台了南宁市培育发展住房租赁市场试点工作方案的通知。

总体来讲，房子是用来住的，不是用来炒的，定位加快了建立多主体供给多渠道保障足够并举的住房制度，让全体人民住有所居，国家现在鼓励长租公寓的发展，保障流动人员的住宿。预计在2020年，中国长租行业市场规模或将达到1.9万亿元，2022年将达到2.29万亿元。

资本市场如何看待长租公寓的呢？据不完全统计，2015年到2018年，长租公寓领域的投资至少是之前四年（2011年到2014年）的五倍之多。

【 长租公寓的市场痛点 】

那么来分析一下长租公寓的痛点。

第一，现在市面上流通的房屋的质量，供给质量差。我经常和同行业的人士进行交流沟通，现在大部分的企业都是能省则省，追求企业利润最大化，造成了房屋的装修质量差，房间内配置的物品参差不齐，品质难以保障。

我们创业之初也是一样的，自己手上也没有什么资金，房子装修非常简单，房间是铺木地板，房间门是铁皮门，卫生间都没有冲水的，只有简易的水龙头，房间内配置的床铺是市场上最便宜的那种，我记得大概在150块钱左右，都是自己搬到房间的。

因为当时这个行业我们进入的比较早，只有城中村可以调研，发现还比部分城中村的好。如今我们的房源和装修早已更新换代了。

第二个就是房源的流通性差。因为业主自己装修的房子，他的装修配置，价格，租期等，很难匹配现在长租客户的需求，导致业主的房子没能快速的流通，致使房源空置，而客户也很难找到适合自己的房子。

第三，非专业机构的信用风险比较高。比如市面上流通的二房东，或者个人直租等，一般风险比较大，像去年相继爆雷了很多企业。

第四，盈利空间有限。成本结构和利润结构使得品牌大概率的负杠杆运作，在这种利润机构下，长租公寓企业的盈利空间较为有限。

【 解决痛点，保证高利润率 】

有限的盈利空间，是所有长租行业的一个共性。那我们是如何解决的呢？

首先，我们要通过前期的调研、投资建设和装修设计，达到运营标准后才对外运营，同时，公司还会向消费者提供标准化的住宿服务和个性化的配套设施。

我们前期在收房的时候，都会对房子的位置、配套、租价、收房的价格，还有装修成本等，全部进行细致的摸底。

通过数据的分析以后，对于一些有效的房源才匹配到公司。排除那种高收租，或者说利润差值较小的房子，对于公司可能产生负杠杆的。

其次，我们实行三赢模式运行。即：一让业主盈利，二对客户有利，第三才到公司获得盈利。

我们会跟业主核算，他这套房如果委托给我们，他能获得什么样的收益？在我们租赁期间，他有什么样的保障？比如空置期、维护费用等都由我们承担。对于租客，我们尽量让他在同等位置同等条件下，租到性价比最高的房屋。

第三，我们有专业的租赁机构。公司有专门的租赁服务部门，他们主要负责公司房源的去库存化，同时将租客的需求及时反馈。

第四，保持高净利率。经过这样一系列的计算、运营，轻资产，重运营的模式，保证了我们的高利润率。

【 竞争优势：全程介入、方式灵活、服务两端 】

目前国内有很多长租公寓企业，比如说自如、蛋壳等，与这类大型的公司相比，我们有什么样的优势？

第一，我们拿的是毛坯房，在前期按照整个房屋的结构，户型配置设计。能够合理有效地利用卫生间，实现了每个房间独门独户，配置独立卫生间，让客户居住的更安全、使用的更便捷。同时，整体的装修风格一致，配套一致，房间更美观。

第二，我们的租期付款方式更灵活。可以实现押一付一、押一付三、押一付六、押一付一年等，每一种付款的方式，都有一定的优惠政策，尤其是押一付六和压一付一年的，会有更多的房租优惠。

第三，我们是C2b2C的商业模式。业主将房源委托给我们，经过装修设计后给到了我们的客户使用。客户在使用过程中，如果有问题或者有好的建议反馈给公司，我们再进行调整，达到了C2b2C的模式，互利共赢。

【 短、中、长的盈利模式 】

那我们的盈利模式是在哪儿呢？

短期的盈利模式是租金收入、物业管理费，还有中介费。为什么会有中介费呢？我们有自己独立的运营租赁的部门，保证公司房屋的出租率，目前在南宁市各个区都有布点。

中期的盈利模式是提供一些增值服务，比如和一些平台组织团购，或者做一些房间内的广告APP等等。

长期的盈利模式，就是后期将会变成一个大数据的变现。

 

【 系统化、规划范、服务化的业务流程 】

那么我们的业务流程是什么呢？

首先我们有业务团队开发房源，洽谈有意向的业主，然后签订租赁合同，在这一方面我们是要控制房源的租金。

业务成交后将相关的资料录入我们的系统，系统会自动推送到装修部门，装修部门再对房屋进行设计、装修。

装修好后，由业务部门进行验收，验收完以后配置相应的家具家电，进行业务推广。

推广以后就寻找客源进行成交，成交后各项信息录入管理系统，会有售后团队进行服务跟踪。比如客户有任何的问题，我们都有管家一对一的服务，能够在第一时间解决客户所需。真正实现了租前租后的一条龙服务。

 

【 现有产品及转型升级 】

我们现有的产品有独门小户、合租人家和整租一户。

独门小户呢，就是共用一个入户门，里边每套房都有独立的厨房和卫生间。

合租人家，是公用厨房和公用卫生间，让邻里之间接触的更亲密一些。

整租一户，就是按原有的房间设计进行装修配置，达到精品品质，推向市场，主要是针对于高端白领人士。

我们现在开始实行产品升级，开始涉足房屋代管服务。就是业主自己的房子有出租需求的，可以利用我们的系统推向市场，实现快速出租。

另外受疫情的影响，很多企业都在缩减。但这个时候我认为对于长租公寓来说，更有利于集中式公寓的发展。

最近我们调研的时候，很多城中村的酒店、旅馆等，都面临着没有客户啊，关门倒闭的情况。这时候拿城中村的集中式房源，相对来说价格较低，装修好后的出租价格又能吻合市场。

现在公司已经开始进行这方面的托管，将产品重新装修翻新后再推向于市场，给长租的流动人口提供更舒适温馨的家。

这也是疫情期间，公司进行调整，由原先的分散式公寓转变为重点开发集中式的原因。

还有一个“N+1”户型出租，就是将原来的客厅间隔断，提升房间入住率，下调租金价格，也更能匹配现在客户的入住需求。

 

【 融资及发展规划 】

目前，我们的财务数据是逐年递增的，预计在2020年，公司年营收将达到3000万左右。

对于未来发展，公司制定了三年规划：2020年，我们基本完成整个南宁市场的布局；2021年，我们将立足于广西对外发展；在2022年，我们预计再发展二三线城市，走出广西。

我们本次融资是500万人民币，释放股权10%，主要用于投放于市场。退出路径包括股权转让、股权回购和兼并收购。

 

如果你有房屋想出租的，您可以联系我；如果你想找房居住的，也可以联系我。感谢您的聆听，谢谢！

Part2  互动部分

 

   嘉宾：想问问毛坯房装修的成本是多少？基本上投资回正的周期需要多久？

 

赵洪强：120平投资在6万5，回本周期在2年内。具体要看原的的格局，原来装修的还是毛坯的，毛坯的是什么状态，水电是否到位等情况。

 

   嘉宾：如果是集中式公寓呢？假设有五十套，七十平方左右的楼栋

赵洪强：你这70平左右的是都设成单间格式，还是设计成一房一厅还是两房一厅，因为不同的设计的格局、状态、配置不一样，租的价格不一样，装修的成本也不一样。

像城中村那种单间的情况下，水电到位，大概一套房投入在两万五左右，应该就差不多。如果水电没到位，增加的成本大概在5000到8000块钱。

 

   嘉宾：我是赞同您提出的集中式公寓的发展方向，但集中式公寓现在的顾虑就是在于，担心装修的前期投资，回收周期太长？

赵洪强：城中村这种的，我们现在也在做几栋楼，我们预算是在一年半到两年之内要回本。其实我们之前是一年半全部能回笼成本，受疫情和装修升级才延长到两年。我们签的年限一般都是10到15年，两年回成本，八年是效益。

 

   嘉宾：集中式公寓会配套公关活动区域吗？

赵洪强：是否要配套集中活动区域，要看集中式放量有的多少。如果集中式房量特别多的情况下，一楼肯定要配一个书吧。如果楼顶可用的话，可以做一个绿化，做个休闲吧，再做一个集中式的小餐厅，客户晚上回来可以在上面吃点东西，欣赏下风景，同事或者朋友之间可以聊聊天。

 

   嘉宾：赵总好，像你们做城中村和非城中村的公寓的话，租客能接受的租金大概会是在怎么样一个价格区间呢？

赵洪强：这个要看具体位置，像我们在大沙田那边的单间，应该是在500到700之间；在琅东八组那边，单间基本是在900到1500之间。

 

   嘉宾：赵总，想问问集中式公寓的安保是怎么设计和保障？毕竟现在租房的人群，还是参差不齐的

赵洪强：这个要看集中式公寓的体量，少的体量我们是安装智能设备管控，每个房间都有管家，有什么问题第一时间联系管家；大的体量我们会安排人员入住。

 

   嘉宾：整栋公寓的专职管理人员是怎么配置的呢？

赵洪强：我们在南宁差不多有2000间房源，目前分散式比较多，每个区域都有维修保洁人员、就近管家。

 

   嘉宾：除了租金、装修和管理之外，还有什么其他的亮点能吸引租客选择我们吗？

赵洪强：我们的产品设计，售后服务，实行租前租后一条龙服务。

 

   嘉宾：现在有多少员工？怎么向外地扩展？

赵洪强：我们目前有80多人，在南昌已经有了分公司。

END