干货丨一文搞懂二手房交易全费用

我有个小伙伴，姑且叫她上官小红吧，最近准备在成都买房。
然鹅，9月14日，也就是昨天，成都出了个新政，满二免增值税，变成了满五…….一脸懵逼的小红，听说对她买房有影响，着急忙慌来问我。

一顿操作猛如虎，一看问题多得搞不清楚，把我都给整懵逼了。买房这种大宗消费行为，对于大部分人来说都是稀有经历，对买房开支没有概念属实正常。为了让大家在买房这件事上更清楚，今天这篇“二手房交易费用指南”应运而生！

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下文讲的，主要都是买方在二手房交易时要承担的费用。（注：例如个人所得税、增值税等本应该是卖方付的，但在实际情况中，几乎都是买方承担，你说惨不惨）

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挂牌价、成交价，傻傻分不清楚正文开始之前，先来点小菜，了解一下4个价格。（1）挂牌价这算是一个比较虚的概念，是可以随时变动的价格，也就是说，可以讲价哈。以小红看中的那套房为例，挂牌价270万。哎嘛，太贵了，找到卖主，先砍20万再说。（2）成交价也就是你买这套房，最终要付给卖方的钱。还是刚刚那套挂牌270万的房子，小红跟卖方讲价。卖方拒绝了她的屠龙刀，最后只先讲下来10万，最终小红要付给卖方260万，这260万就是成交价。
（3）评估价这个跟贷款银行有关，如果你选择全款，当我没说。

贷款的金额多少，依据评估价格来定。比如，还是刚刚那套房，成交价260万，小红准备首付三成78万，剩下7成贷款，一共向银行贷203万。但银行评估了一下，觉得这套房只值240万，哦豁，贷款7成就只有168万，首付=260万-168万=92万。原计划首付78万，现在首付要92万，肉痛啊。

（4）指导价也指核税价，这是房管局定的价格，也是你缴纳税费时拿来参考的价格。一般来讲，如果评估价＞指导价，就以评估价为准。

看到这里，相信你已经和小红一样，有八分晕了。稳住，这才刚刚开始。接下来还有首付款、中介费、契税、增值税、个人所得税等主菜没上呢~

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首付款如果是首套房，绝大部分城市的首付比例为30%（上海是35%，罕见的变态），二套房的首付比例根据各地不同情况，需要缴纳40%-70%不等。
注意，这里的缴费基准，是以银行对于房产的评估价格为准的，并非成交价格。一般评估价格是成交价的8成左右。

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中介费万事开头难，拥有中介则不难。找到一个靠谱的中介，对买房这件事来说也算是事半功倍。目前的中介费在房屋成交价的0.5%~3%区间浮动，可喜的是，中介费是可以砍价的哟~具体多少，就要看你砍价能力了~不过，找中介不要一味追求低费率，一分价钱一分货的道理大家都懂的。

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住宅类税费

作为社会主义接班人，不纳税是不可能不纳税的。买房常见的税费中，契税、增值税、个人所得税这三个是大头，其余的都是小钱钱，基本可以忽略不计。（1）契税首先说契税，契税是在房屋所有权发生变更时，对新业主征收的一次性税收。主要看买方以家庭为单位是第几套房，注意的是，要看全国范围内（港澳台除外）办理了房产证的住宅。契税算法如下：

计算方法是用核税总价×契税。（2）个人所得税如果是满五且唯一，则免征个人所得税。除此之外，个人所得税算法均为：核税总价×1%。满五唯一是什么意思呢？
“满五”是指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年；“唯一”则是指业主在该省份内，登记在国土局系统里的只有这一套房子。

（3）增值税看房屋契税票日期或产权证是否满五年，两个时间不一样，哪个时间靠前算哪个。若满五年，免收增值税；若未满五年，增值税计算方法均为：核税总价×5.6%。例如，小红准备买一套房子，卖方房屋契税票日期是2016年3月10日；产权证时间是2015年4月10日。以靠前的时间来算，税票已经满了五年，小红就不用缴纳这5.6%的税费啦。之前是满两年就可以免增值税了，就在9月14日改成5年了。也就是说，小红买房的选择变小了，缴纳增值税的可能性变高了。你说气人不气人。

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（4）土地出让金一般商品房都不用缴纳，只有经济适用房、安置房等需要缴纳。认定方法是看国土证上土地的性质是划拨还是出让，出让的话，不收取；划拨的话，就要缴纳。2环内：核税总价×1.5%＋办证费用20元；2环外：核税总价×1%＋办证费用20元。以上税费算法都是针对住宅的，70年产权那种，不包括40年产权的公寓哈。

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贷款费用办理房屋贷款时，涉及到的费用是房屋评估费和贷款手续费。（1）评估费想要贷款买房，就要银行批贷，想要银行批贷，就要做房屋评估。纯商贷的话，评估不要钱，公积金或者组合贷款就需要交一点小钱钱了，不多，也就房屋评估价的万分之一到万分之五（最高不超过800）。

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（2）按揭服务费这笔钱，其实就是给中介的跑腿费。中介可以帮你提供最合适的贷款方案和建议，比如选择利率低、审批宽松、速度快的银行。如果你要自己跑的话，这笔钱就可以不用交。收的也不多，成都一般是2000元一单。（3）抵押登记费商贷免征；公积金/组合贷款为80元。

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其他费用

（1）维修基金如果房子有电梯，缴纳基金为27.5元/㎡；没有电梯，缴纳基金为22元/㎡。（2）转移登记费相当便宜，只要80元/套，跟其他的相比，四舍五入仿佛不要钱！（呜呜呜，我差的难道是这80块吗）

（3）交易手续费产权面积×4元/㎡。

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实例

哎呀，终于写得差不多了，是时候实际运用一下。我们拿最常见的住宅给大家举栗子：假如小红准备买那套她看中的房子，90㎡，普通商品房，有电梯，房子满五年不唯一，30000元/㎡，小红付所有中介费。成交价290万，银行评估价250万，评估价大于核税价。这是她的首套房，准备公积金和商贷组合贷，首付三成。求问，小红买这套房，一共要准备多少钱？

来来来，一起跟我做一道计算题：契税：240万×1%=2.4万
个人所得税：240万×1%=2.4万增值税：0元中介费：260万×3%=7.8万维修基金：90㎡×27.5元/㎡=2475元转移登记费：80元交易手续费：90㎡×4＝360元贷款服务费：800+2000+80=2880元以上各类杂七杂八的费用，总计约131795元。由于评估价为240万，贷款7成为168万，所以首付要给260万-168万=92万。SO，一共要准备首付款92万+ 13万＝105万。

太惨了，一套260万的房子，首付款要准备105万，约等于总价的4成。所以，你可以大概估算下自己买套二手房要准备多少钱。

写到这里，也算是把二手房交易的费用交代的八九不离十。这下大家对二手房的所有开支款项都有个大致了解了吧？
祝大家都能买到满五唯一的房子！