 浅谈房屋租赁案件的要素分析 案件的分析是构建诉讼模式的基础，取得胜诉的法宝。民事案件的要件分析方法，是指以构成诉讼基础规范作为出发点，通过分析并涵摄规范要件对案件作出裁判的方法。其实质也是请求权方法，最关键的是以权利请求基础作为诉讼的出发点。[1] 笔者试着结合“要件式审判九步法”，谈谈房屋租赁合同纠纷案件的要素分析。 01 第一步  固定权利请求。权利请求是诉权的核心所在，是所有诉讼行为展开的基本依据。[2]律师代理案件，首先必须搞清楚客户的需求和诉讼目的是什么。所以，在“固定权利请求”这一环节，要明确客户诉求的具体含义，弄清模糊之处，剔除矛盾之处，促使客户更正明显错误或非理性的诉求，务必使客户提出的诉讼请求具体、明确。 02 第二步  确定请求权基础及对方可能提出的抗辩权基础。律师应当尽力确保客户每一个诉讼请求具备请求权基础，即具有支持诉讼请求成立的法律规范。确定了请求权基础，才能找到支撑诉求的法律依据，为赢得诉讼奠定正当性基础。 例如：若承租人主张房屋租赁合同为无效合同，其请求权基础则有《合同法》第9条第1款、第51条、第52条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条、第3条第1款。确定承租人的请求权基础之后，对于出租人可能提出的抗辩主张也相应明确、具体了。比如，若承租人依据《合同法》第9条第1款，以行为人不具有相应的民事行为能力为由，主张合同无效，出租人则可依据《合同法》第47条，以法定代理人已经追认为由，进行抗辩。承租人一方在找寻请求权基础的同时，也分析、论证了出租人可能进行的抗辩，以及相应的抗辩权基础。 又如：若承租人主张出租人补偿附合装饰装修费用，其请求权基础有《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条、第11条、第12条。以承租人因租期届满提出补偿要求为例，其请求权基础为《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条，若其满足租赁合同有明确约定这一前提条件，则按照约定进行处理，否则出租人可依据同一法条以租赁合同没有约定为由进行抗辩，承租人要求出租人补偿附合装修装饰费用的诉讼请求不会被法院支持。 又或者，承租人以经出租人同意装饰装修为由，在合同因出租人违约解除时，提出补偿要求，其请求权基础为《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第3款，出租人既可依据相同法条抗辩是双方违约导致合同解除，由双方根据各自过错自担相应责任，也可依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条的规定，抗辩承租人所主张的装饰装修未形成附合，应由承租人拆除。 03 第三步  对基础规范构成进行要件分析。即从当事人诉求理由的基础规范着手进行分析，从中梳理并拆解出法律条文的构成要件。反过来说，通过对法律条文构成要件的分析，能够帮助我们及时、准确地主张权利。 民事案件以“谁主张谁举证”为原则。当事人在民事诉讼中对负有证明责任的要件若不加以证明，便有受到法院不利裁判的危险。[3] 在诉讼发生的初始阶段，律师必须根据客户的诉求提出相应的主张，通过对主张所依据的法律条文进行分析，确定相应的构成要件。而这些主张对应的构成要件，既是当事人组织、提供证据的范围，也是法院分配举证证明责任、审理并作出裁判的基础。所以，对基础规范构成要件的分析，也是如何主张对己有利事实，并组织证据的关键步骤。只有根据对法律条文的要件分析，理解法律条文的逻辑推理，才能根据法律条文的构成要件来确立双方各自的主张及组织证据。 例如，关于转租的法律规定，《合同法》第224条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……”《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第1款：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。” 根据前述两个法律条文，判断转租合同是否有效的要件有二，一是承租人经出租人同意；二是出租人知道或者应当知道转租事实的存在，但在六个月内未提出异议。这两个要件属选择性条件，满足其一即可。若出租人主张解除合同或者确认合同无效，就需从中选定一个要件作为自己的主张，并围绕要件的内容来组织证据，以完成相应的举证责任。而另一方面，在出租人固定了自己主张的同时，承租人的抗辩权也随之产生，即：若出租人选择要件一作为自己的主张，则承租人可以抗辩转租征得了出租人同意。当然，承租人也可以选择从要件二入手，抗辩出租人知道或者应当知道转租事实的存在，但未在六个月期限内提出异议。 需注意的是，在要件二的情况下，出租人必须再作进一步的举证，来证明自己在六个月内提出过异议。由此可见，基础规范要件的分析至关重要，它既能帮助确立主张、组织证据，又能分析出对方的抗辩主张，能起到多方面、多角度分析案件的作用。 04 第四步  对主张进行检索，分析争议焦点，并在此基础上核实证据的完备性。在前面三个步骤的基础上，就某一具体案件就可以形成具体的诉讼请求。在拟定好诉讼请求之后，将请求权基础与之进行对照，再将法律规范的构成要件和各个事实进行对应。检索一下，有无遗漏诉讼主张、有没有穷尽证明资源。比如第三步所提到的转租，若承租人欲以《合同法》第224条的规定来主张转租合同有效，则承租人在组织证据时须围绕承租人经出租人同意这一要件。双方就这一问题的争议焦点即为承租人是否征得了出租人同意。如果这方面证据缺失，或者承租人根本没有征得出租人同意，那么承租人就只能依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条第1款的规定，从另一要件入手来组织证据。此时，双方的争议焦点就转为出租人是否知道转租事实存在，且六个月内未提出异议。因为争议焦点的归纳体现了法官对案件的审理思路，如果发现法官归纳的争议焦点有所不同，律师就应当及时、深入地与法官进行沟通，找出原因，及时调整诉讼方案，适时补充证据。 笔者认为，律师可以参照“要件式审判”的步骤，依循法官审理案件的思路，来对案件进行要素分析。说法官“想听”的话，提交法官“想看”的证据，以期达到客户的诉讼目的。 注释： 【1】邹碧华：《要件审判九步法》，法律出版社2010年版，第1页 【2】邹碧华：《要件审判九步法》，法律出版社2010年版，第27页 【3】邹碧华：《要件审判九步法》，法律出版社2010年版，第93页 |
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