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01. 9月26日，媒体上清一色的东莞日报新闻，大意是东莞临深的9个镇虎门、长安、大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪高水平对接和融入深圳中国特色社会主义示范区，探索与深圳共建“深莞深度融合发展示范区”。 消息一出来，很多媒体都转发了，而临深的一些中介可能也沸腾了，因为从文件来看，里面很重要的一条就是“推进交通便捷联通”。 这里面的交通，就包括深圳地铁与东莞地铁联通项目，同时支持深圳高快速路向东莞延伸与拓宽等。 关于这点，深圳方面早就有回应，最近的《交通运输部关于深圳市开展高品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》中提到——
除了交通方面，城与城之间的产业也开始加强更加紧密的合作 ，同时表态将实际、深度参与深圳都市圈规划编制。 对于这9个镇，安静还特别注意到将东莞将樟木头、凤岗、塘厦、清溪，着力建设生产、生活、生态融合的魅力城镇。 这介间挑明：这几个镇将承担居住功能，魅力城镇的另一层意思就是接收深圳分流的人口。 文件蛮长的，除了一些高大上的规划与目标外，基本就是这些重点内容。、“深莞合作区”的提出，从侧面证明，深圳“扩容”并不等于简单的行政区划调整，而是一个长期的区域融合过程。 外界媒体也预测：除了大力推动“工改工”外，势必将多渠道加大保障房和商品房供给，以缓解深圳的用地紧张。 同时，预计“深莞合作区”的房地产调控也会越来越严格，甚至向深圳看齐。两城是否在医疗、教育、社保等民生方面实现同城化，还需等待后续消息。 与此同时，松山湖的一部分在“深莞合作示范区”，东莞将把松山湖建成全球影响力的中试实验和产业转化基地。 此前，松山湖科学城与深圳光明科学城一并被基本确定纳入综合性国家科学中心先行启动区建设，在融合发展的趋势下，两个科学城将进一步融合。 02. 好了，那么这个“变相扩容”的提出，会对两地的房价造成什么样的影响？东莞9镇的房价会涨、深圳的房价会跌？相信这是所有人最关注的问题。 其实关于这个猜测，早在多年前就有人提及并讨论了。这次借着这个热点，安静也说下个人的想法，供大家探讨。 关于上面这个问题，我想分两点来细说：一个叫“有效供应”（这个词我之前提过很多次），一个叫杰文斯悖论。 什么叫有效供应呢？我举个简单的例子。之前安静在做买房咨询的时候，会面临一个所有人都会提的问题：我手上有XXXX钱，我该在深圳哪里买房？ 这个问题，相信是所有买房人最纠结的一个问题。宏观分析看了这么多，可都是虚的。最终落地的时候，就难了。因为从来没有人告诉你：如何去选到合适自己的房子。 比如说我首付3成，手上有300W的现金，能买1000W总价的房子。可是，1000W的房产，深圳哪个区都有，到底如何选择？ 对于这样的情况，如果是自住的话，答案会五花八门。但如果是投资的话，其实答案是一定的。因为有效的供应、有效的投资其实就在深圳那固定的几个板块。 一个很形象的例子：1000W总价，用来投资的房产，肯定不在东部，不在龙岗、不在盐田、不在大鹏。换言之，这些房子对于手握大量资金的人来说，是无效的。 如果再上一个量级，比如说5000W以上的，那我只能选深圳湾。那深圳其他所有的片区的房子基本也是无效的。 深圳总共有180多万商品房，你是可以选，但对你有效的房子，其实就那么几个小区而已。 将这个逻辑衍生到东莞9鎮上来，你会发现：东莞很多“变相扩容”进来的房子，其实是无效的。 第一，人群不一样，高购买力的人不会选择临深的房产。第二，深圳东部还有巨量的房子供应，供深圳人选择。 这些巨量的房子，最大的特点就是便宜。我们就不说远的片区如龙岗中心城、大运了，我们说离市区近一些的房子。 比如说石芽岭，还有单价4万左右的小高层，200多万可以买个实用率100%的两房，还靠山，小高层。这样的房子不香嘛？ 现在深圳还只是“变相的扩容”，并没有将这些镇划进来。即使划进来了，对于很多深圳人来说，仍旧是无效供应。 深汕合作区就是一个例子，真的有很多人在深圳工作，去深汕合作区买房子嘛？鲁豫脸：真的嘛？我不信~ 03. 还有一个逻辑理论叫“杰文斯悖论”。大概的意思技术进步带来的效率提高并不必然减少能源消费，它往往意味着更多的消耗，会加速资源枯竭的速度。 这个理论衍生到城际之间来，我以前的老板有一个很经典的理论来概括：所有促进分散的努力，最后都会反过来更加促进集中。 从购房角度看，房地产是城市化的生意，是聚焦而非分散。19世纪60-80年代，由于汽车的普及，纽约一度掀起郊区化浪潮，很多市民希望通过居住在郊区来获得更好的人居环境，更好的生活质量。 但是纽约郊区化浪潮过后，曼哈顿人口反而暴增1.21倍，房价40多年间上涨超200倍，由此可见城市化聚集效应的威力。类似的案例还有东京、伦敦以及上海等。 城市外延空间越大、影响力越大，越要往城市核心地段靠拢，才能获得城市虹吸效应带来的价值红利。 这也就不容解释，为什么东部的房子为什么这么便宜，而西部的房子特别是核心区的房子越来越贵了。 而且，新形势是：现在的年轻人不比以往，他宁愿住小一些的面积，也在扎堆在核心区内，而非每天颠簸劳累住偏远的房子。更要命的是，深圳人普遍晚婚，加速了这些聚集。 所以，一个不容忽视的结论是：就算你再扩容，深圳核心区的房价会越来越贵。 所以，从总的来看，大家不必过于担心临深城市会暴涨，更不用担心深圳房价会下跌，这两者并没有逻辑上的关系，会有影响，但基本可以忽略。 |
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