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悉地国际设计副总裁、悉园文创总经理 余新海 养老地产从2011年开始以后，到目前为止有超过20家的大型房地产商开始试水养老社区，整个的投资是以百亿计，所以整个养老地产用一句话来形容就是忽如一夜春风来，千树万树梨花开。但是在种种表面的繁荣和谜像之下，我们也根据这几年的经验总结了一些开发误区。 由这张图可以看到有几个关键的数据，中国2013年的平均老龄化率已经接近了15%，预计2020年中国的老年人占比超过1/5。根据不完全的统计中国养老机构市场的缺口达到了1.5亿平米。在这样的一个大的情况下，我们通过这几年的实践，从这几个方面来论述一下我们的观点。 1. 养老社区一定要配建个医院，所谓重医疗轻养护。 2. 现在很多的养老社区的模式照搬了国外的一个时髦名词，ccRC模式，就是重封闭轻融合。 3. 现在盲目新建的多，人性化改革的少，所谓重增量轻存量。 4. 是一般住宅缺少弹性适老的转换，所谓重刚性轻通用。 养老社区大家的一般认知就是养老社区必须要配建一个医院，哪怕小一点的老年康复医院。这就是重医疗轻养护。但是真正的养老社区是怎么配置相关的医疗养护的配套呢？ 其实我们在探寻一个长者，它真正的需求是什么呢？ 在我们理解的理解中，60岁的老年人需要的是健康管理，70岁的时候需要的是非正式医疗，80岁老年人就进入了一个正式的医疗阶段，那再往上，是临终关怀。我们觉得针对老年人的一个生命周期来说，它需要的是全方位的持续照护，而非单纯医疗。换而言之，用一个词来形容就是我们真正对老年人的关爱是使他的相对健康指数不随年龄变化,所以多样化持续性的养护服务体系是老年人需要的，而非单纯建一所医院。 当然我说这个观点的时候并不是反对老年社区去配所医院，我是出于三个顾忌而言的。第一个，老年人的护理服务体系是多样性持续性的。第二个，因为现在很多这个开发商为了拿地，简单粗暴地去为了建医院而建医院，而这个医院的它的配套服务，它的医生，医疗诊护水平，其实没有跟得上，某种程度来说就徒有其壳，没有其实，造成了资源的浪费。第三个盲目地去建医院，整个社会的资源，公共服务的资源也没经过统筹。 我们老年人真正需求的第二点，我们觉得多彩生活比单纯的医疗安排更加重重要，我们也总结了一个词叫绝对快乐指数不随年龄而递减。老年人也是需要快乐的，他的人生是需要健全的。 70岁的时候需要的是快乐自主生活，80岁需要的是快乐陪伴生活，一百岁就再往上需要的是快乐地老去，那在不同的阶段，我们觉得老年人同样需要社会社交、康体健身、学习娱乐一直到精神信仰等等一系列的多彩生活安排。而且老年人的自尊心更强，他们希望掌握生活主动的选择权，如果过度强调医疗，将老年人区别成特殊人群对待后果也有可能造成老年群体的一个快乐指数下降。 针对此我们提出的解决思路是医养结合，因地制宜。 1. 养是基础，应该构筑三条养老服务链。“养老、敬老、尊老”。为老年人打造具有内心归属感的这种温情之家。由护士和专业的护理人员承担的相关的日常生活协助，健康体检管理，就医预约安排，慢性病追踪跟踪这一系列的相关的服务，通过这个进行老年人的生活增值。这个养将是一种特殊的养，是具有这个高度专业服务能力的一个养。 2. 医是保障 医是保障重点是通过相关的服务使老年人快捷地、便利地链接到相关的医疗资源。这个途径不仅是我们单纯的去建一所医院，也可以通过医疗资源的链接组合，进行相关的医疗资源的可达性服务以及贴心服务，这个才是关键。 3. 统筹社会资源 根据老年人的健康程度，因地制宜的布置三级医疗体系。 4. 社区养老的客户定位 根据老年客群与产品定位的不同，我们应设置的产品也不同。因为一个错误的配置既有可能意味着不能满足老年客户的需求，同时也造成资源的浪费。这几年一些大型的项目，或多或少都会把养老作为概念放进去，那真正的养老它是一个什么样的概念，产品又是怎样细分的？ 我们把它分成了四类。 第一类就是活跃长者社区，一般不设护理机构，有独立的生活住宅和多样化的公共设施。 第二类是协助性养护社区。一般也不去设护理院，但是一般会有24小时的生活协助服务。 第三类叫持续护理居住社区，除了独立生活单元和生活协助服务以外，一般会配置护理院和24小时护理服务。 第四类叫一体化综合社区，除了前面配置，还要有日间照顾中心，专科医院和医疗接口。 所以养老社区根据这四大类细分产品的不同，配置也不一样。比如说针对活跃长者社区，强调的是养‘’针对协助性护理社区和持续护理居住社区，就更强调护理；一体化综合社区呢就是医养护结合。我们在做养老社区设计和实施运营的时候，一定也要有品细分和目标客群定位的考虑，否则就会发生定位偏差以及相关配套资源的错误配置，造成资源的浪费。 这张图是我们一般在很多养老社区见到景象。因为在中国很多做这种大型的这个养老社区封闭式养老的时候，有时候会是跟我们的初衷发生背离。到处都是老年面孔，缺乏生气，而且老人退休以后收入减少后，他慢慢地疏离主流社会，渐渐丧失自信。那种封闭式的养老或者叫圈养式的集中式养老，某种程度来说它的初衷可能未必是坏的，但是它造成后果非常不好。因为老年人周边如果都是老年人，他们的心态、状态也会越来越老，而且整个社区是没有活力的。 养老就有两种思路，第一种是相对封闭型的，第二种是融入型的。 国内当然大部分的养老也未必是真养老，它的模式还是强调第一种封闭式模式。因为它背后还是一些地产的逻辑，在近郊圈地给老年人卖房子。我个人觉得这种模式可能更适用于这种欧美的这种佳通家庭伦理观。我们东亚家庭伦理观，它未必适用。 我个人更觉得我们中国人更适合这种日本或者新加坡这种养老模式就是融入式的内嵌式的养老，它并不脱离它的社会关系，老年人还是在原有的社会圈子里头进行老年生活，我们通过一些内嵌式、中介式的服务，通过一些有机的护理来跟老年轻老年人提供便捷的服务。
除了现在传统做的比较多的集中式的养老，更好的一个模型就是融入式的积极乐老。在乐老模型里，我们强调老年人生活在原有的社会关系和原有的居住的空间环境里，保持原有的社交关系，能够保持独立自主和自尊自信，有便利的生活，同时能够享受到三代同堂的亲情天伦。 我们也总结了一下融入型养老的关注点有这样的五点： 第一点，倡导老人家庭生活环境的自然延续，我们没必要把它人为地割裂。 第二点，适度混合创造多层次的需求交叉点。我们通过这个老年人的社会关系的符合服务的服务混合，包括空间的呃混合，创造一个需求的多样性的需求，使老年人的生活也更加丰富多彩。 第三点，增加上门介护、日间照顾服务保障体系。 第四点，充分依托公共资源增强与社区的一个互动交流。老年人还是社区的一份子，老年人不能因为年龄大了而变成要被特殊对待或特殊看护的一类人群。这个实际上对于老年人的自尊心有一定损伤。 最后一个点是关注老年人的精神生活和社会价值。我们认为做到了这五点才能不单单做成一个被动式的养老，而是一个融入区域的积极性的乐老。
解决方案有一些。我们建议，全方位地进行在地化老年护理设施的或者系统的构建。在老年人原有习惯的居住区域内通过相关的上门介护服务，住宅的适老化改造，短期入住，日间照顾中心和健康咨询，社区活动中心，包括老年理财服务等等，依托整个社会大公共服务配套的医院，使老年人能够融入社会，同时也得到持续性的生活保健康复和医疗服务。
我们觉得可以设计的产品上导入这种代际亲情社区这种产品。代际亲情社区社区可以通过同居寄宿型，同居分住型，邻居合住型和完全邻居型等一系列的多样性的组合，做到老少同住，有分有合。这样的话能够延续我们东方家庭的一个亲情，同时也适合现代人的生活需要。 代际新型社区这种产品，我们认为是值得提倡的。从微观的产品上使老年人能够融入他的家庭。
在当下的国内的养老社区开发一般还是做增量。做增量就意味着更大的面积，更多的用地，更多的无谓的概念和包装，以及与主城区或者生活服务设施更远的距离。那相对来说对于通过存量改造提升做的这种养老服务设施并没有被重视。 存量有它的好处，它意味着更有效的资产盘活，更融洽的社会关系网络，更贴心的场所与人文沉淀以及更好的内嵌于大社区服务网络之中。那我们觉得尤其对于一线城市来说，存量提升和改造未来也是一个发展的重点和趋势。 对于这些存量项目，他的区位是在城市中心，强调离家不离城，有机融入城市生活，老年人群并不因为入驻项目啊改变原有的生活习惯，可以便捷的享受城市配套与亲近子女的机会。一般是围绕着城市社区进行插件改建等等，一般规模是5000到1万平米居多，通常不超过2万平米。
我们觉得未来随着技术的进步，给做城市存量改造也提供了更好的一个机会。因为未来的趋势，老年用品可以通过B2C进行采购，老年社交未来也可以构筑O2O的平台，包括一些照顾机器人设备的应用以及远程监控系统。通过这样的一些技术设施地投入，使我们的服务更加便利，更加便捷。 未必要通过位于近郊的，集中的大型的增量的地产项目给老年人提供通过配套服务。通过技术的导入和依托周边的服务配套，同样能让老年人享受到便捷的生活服务。
我们中国现状的叫随龄换房。刚刚工作结婚的时候我们需要的是刚需房，小户型，稳定了以后有了小孩需要的改善型。到了老年以后，大家现在推老年住宅，那大家一直在买房换房，那中国人一生要买几套房。实际上这种模式也是非常正常的，因为它是一个商业模式，甚至是我一直认为开发商的大力介入养老社区，某种来说也是基于商业化的考量。 你既然要换房，那不同阶段到老年人我再让你换套房，那这种状况其实是不是一定合理，有没有改进的余地呢？我们觉得还是有。
所以我们的通用是指现在国外比较流行的一种设计思路，叫通用住宅设计思想。通用设计是指啊通过这个空间环境设备用品的这种弹性设计，尽量去适合每一个人的事使用。随着人的年龄增长，通过内部的一些小的更新或者改造或者弹性转换，所谓构成所谓的一生之物，我只要想住下去，我一生都可以使用这个住宅。
通用性住宅有几个要点，第一个就至少可以使用40年以上，所谓长效住宅；第二个是可以满足多种年龄的居住者的需求，无论是年轻人和老年人；第三个是通过增加一些必要的设设施和设备，可以适应需求的改变；第四个是打造全龄居住的基础理念。
在我们中国，一直是一个强调家庭伦理的一个东方的这个古国，也是一个大国。咱们的礼记里头，我们就强调“故人不独亲其亲不独子其子使老有所终壮有所用，幼有所长”等等。在中国当下这个时局里，我个人认为不应该一味借鉴西方的尤其欧美的CCRC啊这种这种概念，当然适度借鉴是可以。我们觉得更应该在中国的传统的文化和哲学和家庭伦理跟里探索出一条适合中国的养老或者适老化的路子，我们觉得这个是我们未来要探索的路。 本文根据本文内容根据『旅游地产观察实战案例分享社群』 第16期分享内容整理 主讲人：余新海 内容整理：董彬彬
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