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2018年4月22日晚，中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》。 海南岛「最严限购令」落地，没有过渡期，海南房地产市场进入冰火两重天，销售瞬间进入冰封。全岛接近90%客户不满足政策要求，短期内购房门槛限制将导致成交量迅速冷却，大量在琼销售人员「出走」。这不仅意味着外地新增资金在数年内几乎无法进入海南楼市，而早年间流入的资金也处在一个「关门打狗」的尴尬局面。炒房客、开发商、地方政府一时间陷入群体性迷茫。从海南「出走」的销售，把目光瞄准了云南、广州市场。特别是云南，西双版纳房价狂飙，投资者望而却步。 对于资产保值、增值热门的一二线城市和旅游城市都限购了，钱去哪里？ 然而中国过去几年人民币超发严重，每一年广义货币供应量(M2)的增长保持在12%以上，国家统计局公布数据显示，2017年M2比上年末增长8.2%；通货膨胀率接近7.5%，而实际上远高于这个数，预计2018年M2的增长率20%。而目前银行的活期利率只有1.57%，定期利率3%左右，如果投资跑不赢通胀，等于分分钟在亏损。 国人对房产的钟爱高烧不退，在大陆经济和人民币保持强劲的大背景下，让国人把目标锁定在了东南亚——旅游目的地地众多的价值洼地。「一带一路」倡议更是助推大陆资本流向东南亚市场。有统计显示，2017年大陆对东南亚和南亚的房地产投资总额达25亿美元，和2016年相比翻4倍，2018年初达到第二个高峰期。 其实近两年，东南亚的房地产市场一路高歌猛进，价格也一路攀升。其中包括泰国、马来西亚、柬埔寨、越南，国人对于买与不买，买哪儿又有诸多疑虑。 泰国买张机票即可到达，泰国房产成为国内投资者境外投资资产转移配置方式的首要选择。泰国号称除了历史和区域地理的优势外，低首付高收益，保障全面、人文环境、永久产权和资产保值等方面的优点也使它成为国内投资者的首选。但事实究竟是不是如「主流代理商」宣称的，还需仔细琢磨，隐藏在泰国买房的优势里，夹带着奶酪和陷阱。 ① 房产为「永久产权」？ 泰国的房子有永久产权和带30-90 年租约两种。尽量购买永久产权的房子，30-90 年使用权的房子是「租约」并非产权。 在泰国房产分为公寓和别墅，非泰国籍人不能购买泰国土地，即外国人不能购买带地的永久产权建筑，尤以别墅为主。外国人想买多少公寓都可以，且是永久产权。唯一的限制就是，整栋公寓大楼产权的51%要在泰国公民手中，外籍人士最多购买49%的公寓。外籍人士也可以在泰国购买别墅或土地，并拥有永久产权，但要通过注册泰国公司+当地合伙人的形式。 值得一提的是泰国没有房产税和遗产税。买房的实际支付税费最低可到1％到1.5％，包涵过户费和印花税。 ② 泰国买房限购问题 与国内频频出台的限购政策不同，在泰国可以购买的公寓无数量限制。而业主需要准备的文件相对简单。新楼盘、新别墅的过户，在开发商和专业地产经纪人的帮助下，仅需 1-3 个工作日就可以完成。 ③ 低投资的泰国，房价涨幅惊人 大家的印象中泰国现在的房价正处于低位，但其实对比国内北上广深 5-10万/m² 的房价均价，泰国曼谷等热门城市的房价均价也紧追其后在 3-4万/m² 之间。市内许多值得投资的区域也已经涨到 4~6 万了，其中豪华公寓也有飙到 10 万以上的了。 一个城市房价之所以飙升，有一个重要的点是因为它具备了大城市的经济、教育、医疗、就业等红利，这些中国城市的户口就很「值钱」，而泰国涨到这么高的价格背后泡沫到底有多大，还需要谨慎操作。 而且泰国对公寓房的管理方式和中国国内不同，它是由物业公司来负责后期的房屋管理，一旦物业公司出了问题或者倒闭，这间公寓就很可能会成为「烂尾服务房」，业主的权益问题就会不了了之。 ④ 租赁市场是否适合短期投资？ 泰国作为世界著名的旅游国度，每年有高达 3000 多万人前来旅游。庞大的旅游群体催生着房价高速发展，泰国因此位列全球 6 大最热房产投资国租金回报率榜首。对于长期投资者来说，除了上涨收益，租售比也很重要。 泰国租售公寓市场目前利好，但网租平台并不看好泰国。因为在泰国，把公寓用于 Airbnb 和类似网络平台短租是违法的，在互联网速发展的今天泰国的此举，对于短期投资者而言显然并不友好。 而且根据最新的统计数据，2017 年上半年曼谷的平均租房收益率在 5.15%，仅与银行理财持平。 ⑤ 泰国适合宜居吗？ 在泰国买房分两种，一种购买的是投资，一种购买的是生活方式。 在泰国几乎不存在什么雾霾，蓝天白云在这里随处可见。再加上国际一流的医疗服务，低廉优美的物价，令泰国成为越来越抢手的退休目的地。同时，泰国鼓励外国人前往养老安居。泰国法律规定，50岁或以上的外国人可轻松获得长期居留养老退休签证。 虽然目前每年都会有大量中国人和西方人前往泰国度假、养老。但有不少的报道指出，泰国的治安和交通问题令他们有些担忧，毕竟一个国家的政治安定与和谐，在诸多层面都会受到影响。 ⑥ 泰国未来的发展趋势 目前泰国政府正在大力修建交通基础设施。从 2015 年开始，泰国政府就已加大推进基础设施建设，并计划在未来的几年里耗资 1.7 万亿铢大力发展高速公路、火车、经济特区等基建投资项目；亚投行也将在跨境和跨国项目、物流和水电网项目上对泰国给予支持；中泰铁路项目也将成为其陆路运输的枢纽中心。随着经济发展，购买者的增多，势必会带动房地产经济稳步增长。未来两年 AEC 东盟一体化正式启动，泰国作为东盟 10 国的中心轴国家，必定会吸引更多人到泰国来。 而泰国楼市目前处于扩张期的主要原因是城市化的发展。跟十年前的中国一样，泰国正好处在了一个高速发展期里，几乎完全开放的市场经济使得房产价格快速上升，热潮也一步步紧逼上升。 值得警惕的是，泰国政府更迭比较快，相应地，政策延续性较差，每一届政府上台后都会在房地产政策上进行比较剧烈的调整，有时政策变化后是有投资空间的，有时新政策会让投资反而成为累赘。
泰国机场在扩建，可出行安全需加强 2018 年 4 月，泰国机场集团公司董事会刚刚批准曼谷廊曼、泰北清迈、清莱 3 座国际机场的改扩建方案，将在未来几年总共投资 494 亿泰铢（约合 99 亿元人民币）升级改造这三大机场。但可惜，安全问题依旧是泰国旅游软肋。就在今年 6月下旬，《英国快报》援引英国恩兹利保险公司的数据，指出全球 10 个旅游风险最高国家排行榜中泰国居首。而这家保险公司2017年有将近四分之一的保险理赔是在泰国完成的。 ⑧ 泰国名市置房优劣势明显 曼谷：土地稀缺，人口不断增长，房价有较高增长率；投资资本大 曼谷是泰国的首都和经济中心，相当于中国的北京，GDP占泰国总量的44%。曼谷的房产市成熟，土地稀缺，加上重建困难，市场房源越来越少，价格也逐年增长。最为明显的变化就是，曼谷的房价也开始「一天一个价」。 芭堤雅：临近首都，旅游圣地，但交通可能不便 芭提雅是东南亚近年来热度极高的海滩度假、房产购买、旅游、养老圣地，享有「东方夏威夷」之誉。因芭堤雅距曼谷机场车程不长，所以是除了曼谷以外受游客欢迎的城市。但芭提雅作为旅游城市，机场航班的线路却非常至少，不少旅行爱好者只能先到曼谷，再辗转到芭提雅。对比其他旅游城市，芭提雅交通并不太算便利。 普吉岛：度假天堂，适合自住，房价增长率适中 普吉是泰国大岛，以其迷人的热带风光和丰富的旅游资源被称为「安达曼海上的一颗明珠」，而且自然资源十分丰富，有「珍宝岛」、「金银岛」的美称。普吉岛还有泰国第二大国际机场，可直飞国内部分大中城市，交通便利。
提起东南亚，很多人的第一反应是：穷、落后。对比过之后，发现，不是所有东南亚国家都是这样的，泰国、马来西亚、柬埔寨、越南、缅甸等这些国家在逐步发展，经济在稳步提升。 接下来几期，我们将带大家挖掘、对比东南亚其他几个热门城市的旅游地产，欢迎持续关注。 |
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