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回复「2019」 送你《2019中国旅游地产趋势预判》 失去的东西王健林能否拿回？ 本文作者：林志愿 全文共 4347 字 ，阅读需要 11 分钟 大家的记忆里，王健林应该是东北爷们，但在近期的一场商会之后，全国人好像才后知后觉，原来万达集团董事长王健林的祖籍是四川的。 “我对家乡够意思了！”近日在2019川商发展大会上，王健林表示道。而王健林此言来源于6月25日，万达集团与四川省政府续签战略合作协议，万达集团将投资1100亿在四川建设3个文化旅游项目、顶级国际医院、国际体育赛事和新建20个万达广场。
据了解，自2015年4月万达集团与四川省首次签订战略合作协的4年来，万达先后在四川投资了多个大型文旅项目、万达广场、星际酒店等，截止目前，万达集团在四川累计已完成投资1600亿元，加上此次新增投资，四川成为万达在全国投资最多的省份。 如此大手笔的投资，本应引起资本市场的一篇轰动，然而却没有什么大的“水花”，因为这已是三个月以来万达的第三次“出手”。 2019年4月11日，万达集团董事长王健林在甘肃省招商引资暨陇商大会上表示：“未来3年，万达将在甘肃投资超大型文化旅游项目、5个万达广场、3个五星级酒店，新增投资约450亿元。” 从这天之后，万达一改之前“卖卖卖”的风格大力扩展。到了，5月15日，万达集团与沈阳市政府签署了全面战略合作协议，在已投资沈阳市250亿元的基础上再向沈阳投资800亿元，建设大型文化旅游项目、国际医院、国际学校和五个万达广场。 再加上四川这一笔1100亿的投资，三个月内，万达集团的对外投资总额达到2350亿元。 然而，时间拨回2017年7月，当时万达与融创签订13个万达城项目收购合同，作价438.44亿元现金把13个文化旅游项目91%的股权卖给融创，此笔交易后，外界有声音问“万达是否要去文旅了？”，但更多的声音是，“万达资金链出现了问题，需要卖血自救。” 然而到了2018年10月29日，万达集团发布声明，融创出资62.81 亿元收购万达原文旅集团和13个文旅项目的设计、建设和管理公司。 原因是万达卖给融创的项目虽然股权归属融创，但依然由万达单方面设计、建设和管理。但执行一年多以来，双方发现该合作模式确有诸多不便，项目规划、建设和运营管理与投资方一致，对项目发展才更为有利。 而在这笔交易之后，外界统一的声音是，“连文旅运营公司都卖了，万达这是要全面‘去文旅’了。”并更有声音传出，万达扔持有的武汉、惠州、西安、长沙、乌鲁木齐等地的文旅城也将出手。 随后，万达方面马上对“全面退出文旅”的看法进行辟谣，并立即与兰州市政府签订协议，投资百亿在兰州打造万达城，准备打造“一带一路”文化旅游的兰州新品牌，但当时这笔交易市场的看法也只是，“万达为了完全对兰州市政府的承诺而已。” 而如今，万达大手笔全国扩张全国多个城市开展文旅业务，低价卖了又高价进，这背后的原因是什么？而在已将核心的文旅运营集团已经出手后，万达文旅又能否创造辉煌？这都是市场想追寻的答案。 从“diss”迪士尼 到“卖”子求生再重返赛道 如果说“我交朋友不管对方有没有钱，反正都没我有钱”是王健林之子王思聪最广为人知的“名言”，那让“上海迪士尼20年不盈利”便是王健林最熟为人知的豪言了。 其实，当时王健林能自信说出这样的“豪言”是有道理的，当时在王健林眼里能与迪士尼“抢客”的项目是如今的无锡融创文旅城，当时还叫做万达无锡文旅城。 2013年9月无锡万达文化旅游城正式签约时，王健林就曾自信表示：“预计无锡万达城一年的游客量可达2000万人次。” 在王健林的眼里，无锡万达城能超过迪士尼有两个因素。首先，无锡万达文旅业态丰富。相比于上海迪士尼室外主题公园的单一业态，无锡万达城拥有商业、酒店、室内儿童主题公园，室内水公园等业态，游客可以实现从玩乐到餐饮、住宿、购物、休闲、娱乐等一站式的需求。 另外，当时万达认为，相比于“舶来品”迪士尼，无锡万达城则表现的是中国文化，中国人会更爱中国元素多一些。 而当时，万达手中的文旅城都是类似于无锡文旅城这样超大笔投资的项目，超大的体量以及业态总有要改变一方之势，当时，万达文旅的风光一时无两，王健林这么“骄傲”也在情理之中。 然而大体量投资除了能让王健林“骄傲”之外的另一面便是让万达集团资金链吃紧。 众所周知，随着我国经济的增长，人们在旅游上所愿意付出的消费比重越来越大，融创总裁汪孟德说，“这是中国未来二十年最好的行业。”由此文旅产业也吸引到了大量资本的青睐，但文旅项目属于重资产投资，投入周期长见效慢，建设阶段需要大量资金支持，靠经营收入，靠门票、衍生品或者配套服务等收益来实现投资的回流是细水长流，回收期非常漫长。这与高周转的房地产行业玩法相驳，尽管这是未来二十年最好的行业，但能熬过前期是十分困难的，去年退市的中弘就是被文旅项目给拖垮的，而万达又一口气“吃”下那么多文旅项目，在变成胖子之前，自己就被噎到了。 而据公开资料显示，当时在万达手中共有文旅城项目18个，单个项目的投资额皆在300亿以上。据专业人士透露，当时整个万达集团每个月都要为文旅板块付出接近30亿的花费，万达的资金压力可想而已。 随后，万达资金链即将断裂的消息喧嚣而起，万达“股债”双杀，金融机构对万达放贷审核加严，海外项目直接无理由停贷，负债高企、资金链邹紧，而那一笔“万达融创富力”三方的世纪交易也应然而生，之后万达又卖掉了万达电影部分股份、伦敦万达60%的股权、马德里竞技俱乐部17%股份，以及百年人寿11.5%的股份卖给了绿城。 直到2018年底万达才“喘了一口气”。在2018年的业绩总结会上，王健林表示，“2018年万达的负债相比2017年减少了30%左右，应该是国内大型企业负债率下降最多的公司之一”。 而如今万达再出巨资投资文旅，回想起17年培养了那么多年的文旅项目几百亿就卖了掉了，不知道王健林的内心会不会觉得“亏”？
未来二十年最好的生意？ 2015年时，王健林曾说“未来的万达要去地产化轻资产模式将会是万达未来的方向。”而一直到去年，王健林还一直强调着“变轻”。 但众所周知，在文旅项目中往往“最大头”的部分就是地产，所以这三个月以来，万达大力发展文旅的产业显然是与万达“去地产化”，向轻资产模式转变的大方向背道而驰的，那为何“王健林”身口不一，再次深耕文旅？ 据数据统计，2018年我国旅游总收入达6.4万亿元，比2008年增长了4.81万亿元。而据业内专家预算，到2025年我国实现旅游总收入应达到10万亿元。
作为房地产起家的万达，既然说要去地产化，那脱离房地产后，那一定要找下一个“十万亿”级别的行业。 此前，万达曾深耕过互联网，但因为基因不相同，重金扔下后却不见水花，而文旅总是跟地产有联系，算是泛地产化行业，万达深耕文旅也算是“轻车熟路”，文旅项目是第四代房产行业，确实万达的第四代产品，尽管旅项目涉及的形态更多，回报周期长，但是，效益也比较稳定。这也是万达再廉价卖掉文旅城后，还回来的原因之一。 另外，在低调一年过后，万达的资金链已经缓了过来，万达也具有支撑过文旅项目前期运营的资金实力，等收益开花结果。
另辟 文旅的蹊径 万达的文旅未来前景如何，这似乎成为了资本界最常辩论的问题。目前的万达文旅拥有了天时：行业来到了风口之中。但地利与人和呢？ 很多年前万达方面也曾说，“文旅综合体要选择一二线的核心地带。”但近段时间，万达所选地址都是人流量较少的偏远区域。 对此，有专家表示，“万达如今在文旅城的选址方面正另辟蹊径。” 该专家表示，万达近段时间所选项目尽管人流量少，但是进驻的城市在拿地上会获得当地政府的大力支持，拿地成本低，并且自然环境优越，在政府的支持下，当地资源更容易被利用，例如，延安、丹寨项目，这些项目距不仅为万达带来了成功，也都是非常重要的业绩工程。
拿丹寨举例，目前万达已经有了一个成功的文旅项目，尽管万达并不承认这是一个文旅项目，这个项目就是万达扶贫的丹寨县。 据数据显示，万达集团2014年开始对丹寨县实施整县帮扶，累计捐款21亿元，而截止2018年，自从万达进入丹寨后，丹寨县每年的GDP都增长超过1.2个百分点，四年共创造税收2.7亿元。 而从2016年万达丹寨小镇开业以来，游客已超过1150万人次，尽管王健林曾说，“丹寨小镇所有的收入都将用于丹寨，但是本是扶贫，却无心早就了一个成功的文旅小镇。”
对于丹寨为什么成功，一位接近万达的人士表示，“曾走过万达旗下文旅项目与全国大大多文旅项目并无二异，千篇一律，但是丹寨小镇极具个性与创新，就丹寨的非遗周边和文创产品以及食物都是其他地区没见过的，不像其他景区仅有的食物就蒸玉米与烤肠，所卖伴手礼就刻章、平安符。” 有趣的是，在近期王健林跑到丹寨开了一场扶贫大会，表示将要继续投资丹寨，并认为丹寨的运营模式具有可复制性，所以丹寨是成功了，但是也不知道别的地方是否适用丹寨模式。
而在人和方面。实际上，虽然万达文旅管理集团卖给了融创，但万达内部还是拥有自主的轻资产文旅运营品牌的。 据了解，实际上王健林是一个非常专注的人，在触及文旅之后，万达就成立了酒店事业部、万达文旅研究院、万达商业研究院,并且每周二万达都会有一个审图会，在审图会上，王健林会对万达旗下每个项目的打造图纸都进行审核，把握的十分严格，这也造就了十分具有含金量的融创（北京）文旅规划研究院。 有专家评价万达的轻资产运营模式，可以说是从酒店管理公司往综合运营服务转型的。 据该专家表示，现在的万达的酒店管理公司分许多条线，估计有350间房间的家商务型酒店以及各类民宿、小型酒店的物业管理，万达在酒店市场的竞争力还是极强的。
而万达的酒店管理与他的商业综合体一样是一个平台，在这个平台内，过去这些年万达孵化了自己很多内在的品牌，比如咖啡、餐饮，在国际的酒店管理品牌当中，万达都是能位列前茅的。也就是说，万达如果开一个文旅城，或一个万达茂，是拥有很好的起点的。 有专家表示，“在文旅市场，万达说的话依然具有分量。” 另外IP是人和最重要的一个部分，众所周知，迪士尼以及环球影城能大火便是靠丰富的IP，变形金刚、钢铁侠、白雪公主等知名IP符合全年龄阶层，不像国内大部分的游乐园，园里只有我们的“孙大圣”。
就此，有专家表示，“万达文旅未来能否落地结果得靠万达文化的运营。” 2018年年底，万达曾表示，作为中国最早进入文化旅游产业的先行者，万达一直看好中国文化旅游行业的发展前景，今后万达将继续投资文旅产业。 总之，未来王健林的文旅梦会继续前行，但这是一个噩梦还是会美梦成真，只能让时间来公布答案了。
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