惨淡！9月成交不到2万套，这21个楼盘能否撑起10月脸面？

意料之中，9月全面失守。

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来自房管局的数据显示，9月1日至29日，郑州商品房成交量为16146套，即便30日再产生一天的网签数据，9月整月的成交量也大概率只能停留在17000多套。

8月份，这个数据是22554套。单月成交量环比骤减5000多套，降幅22%左右。

再一次，响亮的耳光甩在金九脸上。

历年金九表现

回顾最近几年9月份的表现，单月成交从2017年9月49063套的巅峰，一路从2018年的32905套、2019年的27347套，跌落到现在的不足两万套。

与成交幻想同时落空的，还有令人心碎的去化率。

据不完全统计，9月共有16个楼盘开盘，绝大多数为老盘加推。去化率最高80%，最低只有10%。

值得注意的是，去化率低于30%的楼盘，占到7个；去化率刚过10%的多达5个。

更绝望的是，就算降价求生，也未必能找到活路。

比如绿博、南龙湖、平原新区、荥阳的楼盘，降声一片，照样难以掀起太大浪花；再看主城区，金水北某盘挥刀自降两三千，去化率也只是才干到六成。

曾经大刀阔斧狂割韭菜，现在自降身段献出羊毛，竟然没人愿薅。冬至未到，楼市已经寒气逼人。

又能怎样？

自己盖的房，含泪也要推出去。金九失利，银十再战。

2

来自乐居的数据显示，10月份共有21个楼盘开盘。我们先看几个基本面：

10月开盘项目汇总，具体以开发商为准(表格来自乐居)

范围上，主城区势头强劲，将近四分之三的开盘项目位于主城区；

区域上，金水区和郑东新区占大头，各有4个项目推出；

产品上，改善类产品不少，不乏高端项目。比如市区大平层郑州雅颂居、比如北龙湖豪宅绿城湖畔雲庐、还有白沙大平层瀚海观象，以及泰禾东府大院。

面积上，大户型比较多，改善类群体可以重点关注。

项目上，亮点也不少。

比如郑州雅颂居，位于郑州最核心的位置，拿地多年迟迟未开，这次总算千呼万唤始出来；

比如绿博的信友天樾，是地市黑马信友入郑的首个作品，比较令人期待；

比如星联枫桥湾、银榕居，是供应短缺的白沙片区，两个纯新盘。

下面，我们重点看下中心城区的13个楼盘。

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金水区

郑州雅颂居

位置：花园路与金水路交叉口往北

郑州地理位置上的心脏，项目总体涵盖有住宅、写字楼、酒店等。雅颂居是嘉里建设的高端住宅产品，郑州雅颂居一共有三栋高层建筑，总户数515户，面积154至226平，地缘高端客户应该已经盯很久了。

奥园誉湖湾

位置：中央大道与杨金路交叉口东北处

杨金片区新盘，奥园地产入郑首个项目，命运多舛，但总算顺利入市。

总占地 46 亩，容积率 2.5，均为15、16 层的小高层，只有三个户型，分别是100平、118平 、140平。该项目日前已经开盘，单价18500元左右/平米。

泰禾东府大院

位置：东三环与鸿宝路交叉口

新中式风格，产品涵盖小高层和洋房。户型只有两个，140平的四室和120平的3+1室，全为两梯两户，精装修。不管泰禾这个企业如何坎坷，项目本身还是有不少亮点的。

融创金林金水府

位置：未来路与福元路交汇处

销声许久的金水府突然传出“特价房”消息，事实上，这批房源是日照房，因为日照不达标此前一直没有对外出售。

户型面积有113平、150平、160平、191平、218平。1万5、6的单价确实诱人，不过日照是个大问题，大家还是要三思后行。

郑东新区

绿城湖畔雲庐

位置：龙湖中环路与南禄庄街交汇处东北角

绿城回归中原的第一个雲庐系作品，听说邀请了很多大腕设计师参与。项目规划有16栋7层洋房，户型面积149至249平，主力户型165至169平。 

绿城出品、位置在北龙湖，产品品质，大家可尽情想象。

银榕居

位置：绿博大道与恒通路交会处北100米

位置没得说，紧挨地铁8号线龙王庙站，与省实验一路之隔，先天优势非常明显。

项目占地面积约47亩，由8栋13-20层的小高层、高层住宅组成，容积率2.49，建面约98至143平，均为两梯两户的设计。

10月首开楼栋为2#、4#，共计180套房源，开盘产品面积区间为118-143平。

星联枫桥湾

位置： 金水东路与中山路（原贺庄路）向南800米路南

容积率只有1.6，产品为建面约143至195平洋房，一梯一户设计，整个社区一共336户，一期一共190套房。总体而言，非常纯碎且稀缺。

根据最新消息，该项目9月已经开盘，10月暂无加推。

瀚海观象

位置：豫兴大道与锦绣路交叉口西北角

继瀚海晴宇之后，瀚海打造的又一个标杆产品。168平起步，最大面积340平，白沙片区难得的高品质大平层产品。无论是外立面，还是精装修配置，甚至会所、地库，都直追北龙湖。

中原区

金科中原

位置：航海西路与西三环交汇处

常西湖片区东南区域的7000亩超级大盘。项目内部有商业、商务、酒店、知识谷、文化秀场等等，居住区一共规划有4个。

首个地块容积率为3.49，为12栋34层的高层住宅，户型95至140平，定位刚改。

康桥玖玺园

位置：秦岭路与淮河路交叉口

卧龙岗城改项目，附近有地铁5号线和6号线。7月中旬首开，销售强劲。

项目规划有商业、住宅、商务办公等，住宅产品有洋房、有小高层、高层，面积从75平到142平，选择范围比较大，刚需、刚改、改善都可以关注。

碧桂园名门凤凰城

位置：建设路湖西路

6月底首次开盘，南地块4栋毛坯基本售罄，北地块房源所剩不多。接下来主推精装修房源，集中在5至8号楼上。

经开区

滨河春晓

位置：经南十二路经开第十八大街东北角

中交地产进入郑州的首个项目，这是荷湖片区的最后一块住宅用地，土拍时已经掀起一轮高度关注。产品为高层和小高层，以两梯四户设计为主，主力面积段89至128平，精装修交付。

华发峰景湾

华发地产入郑首盘，与滨河春晓相隔不远，产品也是高层、小高层，面积区间89至136平。两个项目外部条件一样，产品类似，并且都是外地房企首次进入郑州，同时定于10月开盘，可谓贴身肉搏了。

4

按照惯例，文章最后，会给大家一些指导性建议。比如改善可以重点关注哪些楼盘，刚需可以盯紧哪些项目，哪些价格合适，哪些价格虚高。

看看9月的市场表现，想着也没必要了，经历三年横盘期，购房者已经越来越理性、越来越专业。

不会因为降价而一窝蜂涌入，不会因为涨价信息而焦虑冲动。越来越多购房者，开始理性购房，价格、地段、配套、品质、品牌，每一项都要认真考量、反复对比。

这是好现象。

毕竟，动辄1万5左右的单价，150万左右的总价，对很多人来说，都是一笔巨大的支出。慎重抉择，是好事。

还是要提醒大家，临近年底，会有更多楼市降价促销。在乱花渐欲迷人眼的价格诱惑中，大家一定要保持十二分的高度清醒，加强对楼盘品质的筛选力度。

千万不要，绕过价格高岗，却入了品质深坑。

（本文完）