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“金九银十”是传统的楼市旺季，购销两旺的场景可能是所有的人都非常期待的，但是并没有如期到来。 “金九”楼市没有来，“银十”楼市值得期待吗？ 首先，金九银十相交之际，关于楼市的信息让很多人迷茫，但却都明确指向了“银十”楼市的走向 关于楼市的金九盛宴也许是很多开发商期待的，但传统的火爆的楼市却没有如期出现，恰恰相反，7折促销等方式却成为一些房地产开发商快速回笼现金流的手段。 9月初，央行与住建部约了12家房企，监管机构明确了房地产企业融资的三道红线，“三道红线”主要是为了控制房企有息债务规模所设置的标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。再根据房企出现情况不同，分档设定有息负债增速阈值。在房地产企业融资受到限制的前提下，目标是迫使房地产企业加快销售回流现金以延续生存和发展。 恒大打响促销战：推史上超低折扣，“金九银十”要卖2000亿。打响2020年 “金九银十”楼市促销第一枪仍然是恒大。9月6日，恒大召开的营销大会上，恒大集团董事局主席许家印正式下达了开心果大地产9月、10月的关于楼市营销“军令”：“金九银十”要卖2000亿元，并出台一系列促销“组合拳”。当时有人惊呼：恒大七折卖房会是降价潮的来临吗？也许恒大的7折促销是“金九银十”下在的主动之举，也许是面对房地产融资的“三道红线”的被迫之举。 2020年9月10日，关于天津房价下跌的消息刷屏并展示出了一个惊心动魄的天津房价：1平米降5000元、两周降价72万，两周跌回4年前。另有报道说，相比2018年时的最高点，天津房价普遍跌幅在30%以上，一套房子跌幅百万都很正常，可谓是惊心动魄。各种质疑声音出现：天津房价已经进入下降通道；天津房价为什么跌了？ 9月10日晚，央行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳市住建局今日联合发文，拟建立婚姻信息查询机制，完善住房贷款管理。央行并不突然的出手，直指深圳楼市不健康的假离婚现象。有人惊呼：如此重磅政策真的会让炒房客慌了吗？ 9月15日有报道，最近频繁的楼市政策调控出台，11个省市楼市调控收紧， 据不完全统计，今年7月以来，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、深圳、南京、无锡、沈阳、常州、成都等11个省市先后出台楼市调控收紧政策，两个月内16城接受了中央的“窗口指导”。 近期，又有报道监管机构要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。虽然说年初就有监管要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但继续压降涉房贷，控制个人住房按揭贷款以及央行明确要求大行压低按揭贷款等房地产贷款余额，虽然没有相关文件通知，但也是具有非常大的指导作用。 9月29日，央行发布《2020 年第三季度城镇储户问卷调查报告》，在全国 50 个城市进行了 2 万户城镇储户问卷调查。报告显示，超2成居民未来3个月打算买房。 上述所有的政策信息和市场动向虽然眼花缭乱，但是如果深入分析可以明确指向两大趋势，并决定着未来“银十”楼市的走向。 其次，坚持房住不炒和控制房价仍然是我国楼市宏观政策的根本出发点，目前的房地产政策措施最重要的目标仍然是保持房价的稳定。 央行权威报告：超20％居民未来3个月计划买房说明了什么？根据9月29日央行发布的《2020 年第三季度城镇储户问卷调查报告》，央行通过在全国 50 个城市进行了 2 万户城镇储户问卷调查的报告显示，对下季度的房价，有51.2%的居民预期“基本不变”，25.1%的居民预期会“上涨”， 11.0%的居民预期会“下降”，12.7%的居民“看不准”。虽然主流观点认为房价会稳定，但仍然有超过四分之一的人预期房价上涨。 更重要的是，未来三个月打算购房的居民有20.1%，分别比今年前两个季度的19.2%和19.7%上升了0.9个百分点和0.4个百分点。 四分之一的人认为房价会上涨，五分之一的人在未来三个月有购房打算，说明了什么问题？说明我国的楼市房价仍然具有上升的潜能和动力。 房地产市场历来是一个名利场和财富场，特别是在我国的资产配置中房地产又是一个最重要的资产，房地产市场就成了一个最复杂的斗场，土地与房地产商、卖房者与买房者、政府与地方政府、财政与税收、创业与商贩等都在一定程度上成为房地产市场的参与方和博弈方，房价在一定意义上代表经济的景气，同时也在一定的程度上反映资产的泡沫；房价在一定程度上代表百姓资产的财富增加，房地产泡沫的破灭又在一定程度上损害百姓未来的财富。 从央行的报告显示，我国房地产市场仍然有较大和较旺盛的需求，为了抑制房价的上涨就必须抑制房地产的需求或者推迟需求的实现能力。事实上从今年5月份以来，房价的恢复要比经济的恢复要快，报复性消费没有来，报复性的价格上涨提前来了，这个报复性价格上涨也包括房价的上涨。 从目前的情况看，我国的涉及房地产的贷款仍然增长较快，央行数据显示，截至2020年上半年末人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，其中，个人住房贷款余额32.36万亿元，约占总余额的68%，同比增长15.7%。 控制房价的过度上涨以及防止房地产的泡沫化一直是房地产调控的核心目标，重点是通过抑制购房需求来控制物价的增长。几年来我国的所有房地产调控政策都有个人购房贷款的利率调控和额度调控来实现的。抑制和控制房地产类贷款的增长，特别是抑制个人房贷规模的增长，除了支持实体经济发展，恢复经济秩序和复工复产的快速实现的需要之外，调控房地产措施、抑制房价过快上涨、稳定房地产市场价格也是更重要的目标。 其三，房地产的所有政策措施仍然是加快房地产企业的住房市场供给能力和抑制购房者的需求，“银十”仍然是以稳定为主旋律 虽然说房价的过快上涨是不被允许的，但所有的政策措施都是从增加住房供应和抑制购房的需求两个方面来进行调控的。 进一步收紧房地产企业融资，意图是加快已经有的房地产项目加快房地产销售，增加市场住房的供给能力。 近几年我们的房地产调控政策虽然主要是通过控制购房需求特别是炒房需求进行的，但通过控制房地产的融资能力来抑制房地产企业的捂项目、惜售行为，加大对房地产市场的供给能力，也是非常强的政策政策手段和方式。 近几年来，我国一直采取的是限制房地产企业的融资能力，通过限制地王的产生、限制房地产企业惜售、捂房、加快房地产开发和上市供给也一直是我们的政策目标。 无论是银保监会持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”消费贷资金流入房市的查处力度；还是住建部和央行发布房地产企业融资“三道红线”要求。都是在推动房地产的市场供给能力的提升。 7月24日更是通过从严控制房地产企业的融资能力以确保监管政策的具体体现。通过提出房地产信贷要“稳住存量、严控增量”，并首次提出建立“房地产金融审慎管理制度”，“房地产金融”监控上升到了制度层面。 从近期所报道的各银行收到通知，最近要压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模，部分银行由于从严控制个人住房按揭贷款而导致个人按揭贷款额度紧张，有的银行甚至呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。有报道反映，目前农行、邮储、招行等银行不仅个人按揭贷款额度紧张，LPR利率加点20BP甚至30BP才能放款也是贷款额度紧张的具体体现。 实际上，不仅仅是贷款额度的紧张，除了贷款额度之外，控制贷款需求的另外政策选项和各银行的对策选择还会有：上调个人贷款的利率水平、限制新房产证办理抵押贷款、对贷款抵押物提出更严格要求、变相收紧二手房按揭贷款的额度等都是一种手段和方式。 如何看待目前监管对银行房贷的调控升级和从紧？如何看待今年房地产金十的表现以及目前购房的需求？如何看待央行的四分之一人看涨房价上涨？如何看待五分之一的人在未来三个月有购房需求？说说你的想法和看法吧。（麒鉴） |
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