第七周作业一、学习思维导图说明：这份思维导图可以作为一份学习指导，里面包含本周的重点内容！作业题东京某公寓，具体信息如下：市场价1000万日
元，面积15平方米，月租金63000日元，月管理费4500日元，月维修基金3000日元。购房中介费为房价3%。首付30%，还款期限
30年，房贷利率2%。请计算一下东京这套公寓的净租金收益率。答:净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%，首先计算出
年租金净额计算年租金净额:年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息①年租金总额=月租金×12个月=10万×12=120万
日元②其他费用=（月管理费＋月维修基金）×12个月=（1万＋0.6万）×12=19.2万日元③年按揭贷款本息，使用房贷计算器进行计
算这个房子每月需要还款金额，然后计算年还款金额。已知：首付30%意味着贷款70%，此房产市场售价：2000万，则贷款金额为2000
万×70%=1400万日元，最长贷款期30年，贷款利率2%利用房贷计算器计算出：每月还款额约为5.17万日元，年还款金额=月还款金
额×12个月=51746.73×12=620960.76日元≈62.1万日元；年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息=1
20万-19.2万-62.1万=38.7万日元。第二步：计算初始投资现金总额，初始投资现金总额=首付+购房产生的税费此房产市场总房
价为2000万日元，首付占总房价的30%，购房中介费为总房价的3%，则初始投资现金总额=2000×（30%+3%）=660万日元。
第三步：求解净租金收益率，净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=38.7万÷660万×100%=5.86%目前此房
产的净租金收益率为5.86%2、计算一下自己现住小区房子售租比和好价格。（假设：首付30%，最长贷款期30年，每年持有房子的物业费
和其他费用为租金的10%，银行商贷利率4.9%，购买税费为房价的5%）通过网上的购房、租房平台，查询自住房目前的出租价和出售价。答
:一、计算售租比，我家房子情况：西霞花园，户型：三室二厅，面积：140平，市场售价：70万，月租金：1600元。售租比=出售价÷
月租=70万÷0.16万=437.5二、计算好价格，当净租金收益等于3.8%时对应的价格就是“好价格”，房价低于这个价格越多，就
越有投资价值。房子好价格计算公式：净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%=10年期国债收益率中位值=3.8%这个公式
是计算房子的好价格的总体思路。第一步：计算年租金净额，年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息，年租金总额=月租金×12个
月=1600×12=19200元，其他费用每年的物业费管理费等加起来的成本，占年租金的10%。其他费用=年资金总额×10%＝192
00×10%=1920元根据基础信息：首付30%意味着贷款70%，此房产市场售价：70万，则贷款金额为1000万×70%=49万元
，最长贷款期30年，贷款利率4.9%。计算每年还款金额占贷款金额的比例买这套房子，每月还本付息金额约为2600元。每年还本付息：2
600×12个月=31200元。每年还本付息金额与贷款总额的比率=每年还本付息÷贷款总额=31200÷490000×100%≈6.
37%，假设好价格为X，则（1600×12×0.9-60%×70X×6.367%）÷（40%×70X＋5%×70X）＝3.8%通
过算西霞花园房子好价格为每平方4463元总结本周重点知识并输出心得感悟！在上课当天发送到班级群。 |
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