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（按）社区商业是社区建设与管理的基本公共服务和市场经济发展的基本单元。社区商业又与社区的文化、休闲和其他居民需求的诸要素休戚相关。拙稿是2008年的初步研究，是在参与静安区社区商业发展规划研究的基础上思考的。 一、社区与社区商业 （一）“社区”的概念 1887年，德国社会学家斐迪南.滕尼斯（F.J.Tonnies）最早从社会学理论研究角度使用了“社区”概念，他将德文中gemeinschaft解释为一种由同质人口组成的具有价值观念一致、关系密切、出入相友、守望友助的富有人情味的社会群体。美国学者查尔斯.罗密斯（C.P.Loomis）在英译滕尼斯这一著作时，译为community(译为公社、团体、共同体等)，我国社会学家费孝通将community译成中文的“社区”。 （二）“社区”的定义 1955年，美国社会学家希来里（G.A.Hillery）整理出94种“社区”的定义，他发现各种定义中包含的唯一共同因素是“人”，而乔纳森（ChristienT.Jonassen）在《社区类型学》一文中认为：大部分学者同意“社区”包含以下要素：人口、地域、劳动分工和相互依赖、文化和社会特质、归属感、自我维持与发展。《中国大百科全书社会学》卷中：“至少可以从地理要素（区域）、经济要素（经济生活）、社会要素（社会交往）以及社会心理要素（共同纽带中认同意识和相同价值观念）的结合上来把握社区这一概念。”因此，对社区的定义可这样表述：社区是指聚居在一定地域范围内的人们所组成的社会生活共同体。 需要指出的是：把“社区”定位在街道一级的，全国只有上海，其他地方的“社区”是指居委会或者村委会层面的社区。所以，上海在“社区”后面用括号街道表明与其他地域不同的社区概念。 （三）社区商业 1、社区商业概念的来源 社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一种现代的零售业态，是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法：开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。 我国改革开放以来，随着城市化的进程加快，一方面是大量的住宅群成片开发，另一方面在一些大中城市，城区的旧城改造也如火如荼。人口的大规模迁移以及重新集聚，对社区商业的发展规划需求日益迫切。中国的社区商业处于初级阶段，主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等社区商业项目。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造热闹场所的方向发展。 2、社区商业的定义 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 社区商业是城市发展规划的一个重要组成部分。真正的国际大都市，不仅需要有繁华的商业街、“一站式”服务的大型超市、国际品牌云集的大型商业中心，还要有能够为广大居民日常生活提供高质量商品和多样化服务的完善的社区商业中心。社区商业作为城市商业金字塔最底端的部分，是同人们生活最息息相关的，它同社会经济和城市发展密不可分。大城市社区的蓬勃发展，城市居民生活水平的提高，使得生活服务的便捷性跃居为市民需求的主体，现代社区商业中心因而有着美好的发展前景，在未来的城市商业中将担当重任。因此，社区商业具有稳定的市场基础，并将随着社区居民收入的水平的提高得到更大的发展。 3、社区商业的性质 社区商业的性质由于其在城市发展中的特殊功能，因此，其往往是集公益性和经济性于一身。 公益性。由于社区商业是社区居民日常生活所必需的基本保障，因此，在商业设施的投入方面，政府必须投入公共财政的一部分，所以，含有公益性。 经济性。由于社区商业是主要按市场经济的机制运行，其运营商需要获取一定的商业利润维持其正常运转与发展，因此，其在提供的服务和商品价格上，往往属于经济性。 4、社区商业的特征 社区商业作为城市商业空间中的一个重要层次，它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的，其在规模大小、提供的商品种类、服务的范围等方面都介于区域型商业和邻里型商业之间。所提供的服务主要是社区居民（还包括区域内的商务白领等）需要的日常生活及其他服务，这些服务具有经常性、便利性、价格实惠等特征。 5、社区商业的功能 （1）购物功能 社区商业的本质特征要求首先能满足社区居民的购物需求，主要是提供各种便利品以满足人们的日常生活需要。（食品和日用品）。还要提供一定的选购品。 （2）服务功能 社区商业作为居住型社区的配套设施，为居民的日常生活提供全面的服务项目，如：一是公共事业服务功能：邮政、电信、图书馆、医疗中心等；二是餐饮服务功能，为居民提供早点、正餐，如餐馆、快餐、咖啡店等；三是综合服务功能，如银行、美容美发、洗衣熨衣、服装加工、修鞋定制、汽车清洗、摄影彩扩等；四是修理服务功能，满足社区居民日常用品修理的需要；五是家政服务功能，如，雇用小时工、请保姆、家教等。 （3）文化休闲娱乐功能 包含了娱乐、文化、艺术、体育等全方位的内容余，主要是满足社区居民的日常精神文化需要。社区商业设施中有一部分是休闲文化场所，提供娱乐设施和文化交流空间，如电影院、社区艺术中心、滑冰场、健身房、舞厅、球场、儿童游乐场书吧等；另外，一些具有特色类型的餐饮服务也可以发挥娱乐休闲功能，如音乐餐厅、茶馆等，不仅解决人们的饮食问题，也是朋友们约会、体闲场所。 （4）社交功能 社区的商业设施不仅是消费场所，也是社区居民交流的公共活动场所。社交是人们的基本精神生活要求，社区的居民依靠这些商业设施分享知识并进行交流，增进互相的了解与对社区的了解与归属感。 6、不同类型的社区商业规划建设要求（新建） （1）小型社区： 人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）； 人均商业面积：0.6平米/人以下； 可设定的商业层次：便利商业组合（+商业街）； 商业交通时间：步行5分钟内，形成商业街应在十分钟内可到达； 商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮； （2）中型社区： 人口规模：2000-4000户；人均商业面积：0.6-0.8平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+商业街（区）；商业交通时间：步行10分钟以内；商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可根据实际情况建设社区商业中心； （3）大型社区： 人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）；人均商业面积：0.8-1.2平米/人；可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区+社区商业中心；商业交通时间：步行15分钟以内；商业功能满足：可建设全方位服务和商品的社区商业中心的设置，并结合休闲娱乐类。 二、两大类社区商业的初步研究 按社区居民的不同居住模式，我们可以将社区商业初步划分成这样两大类：一是新开发的集聚型社区商业；二是旧城区的街坊型社区商业，他们由于所处的地理空间布局不同，所住的居民需求不一样，因而，社区商业设施的布局和形态，虽具有一定的共性，但也明显带有独特的个性。 （一） 新开发的集聚型社区商业 这类社区商业，所依托的社区，往往是处于城市的中心城区或郊区的新集镇上，其社区的一个居住小区的住宅建筑面积往往在20万平方米以上、居民规模在6000人以上。 其社区商业的主要业态有：一是大型商业中心；二是主题购物专业市场；三是各类超市、便利店；四是沿街或沿路的门面商铺；五是步行商业街等。 社区商业的投资和运营，主要依托住宅开发商进行规划和招商。不同的开发商对社区商业采取了不同的做法。一是开发商与专业商业投资商强强合作，把社区商业交给专业的商业投资公司来操作；二是开发商成立商业公司自己持有经营；三是开发商将商铺出售，在经营品种和经营方式上，任由业主自行操作。 大型住宅楼盘的销售与配套社区商业的开发紧密相连。依靠配套社区商业的开发增加大型住宅楼盘的含金量，促进其销售；而大型住宅楼盘的成功销售又为配套的社区商业带来了巨大的人流量和强劲的消费需求，促进了社区商业的发展，从而实现了双赢的局面。
（二） 旧城区的街坊型社区商业 这类社区商业，所依托的社区，往往是处于城市的中心旧城区或郊区的老城镇上，其社区的住宅往往是沿袭原来的街坊型格局，住宅与商务办公及工业，基本犬牙交错，商业设施布局往往是见缝插针，难以大的整体规划调整和控制。 其社区商业的主要业态有：一是百货大楼；二是步行商业街；三是各类超市、便利店；四是沿街或沿路的门面商铺；五是在街坊弄堂口的小杂货店；六是早夜时段的街头路滩等。 上述两类社区商业，虽然所依托的社区居住模式不同，其所建设的社区商业设施在服务功能和创新业态上基本都存在共性： 一是应遵循以人为本的原则，让居民能在家门口就享受到所有服务。在满足居民基本消费服务的同时还要逐渐完善购物、修理、餐饮、理发、洗衣等综合服务、再生资源回收服务、家政服务六大功能。在业态上以超市为主，包括便利店、折扣店多种连锁经营形式，购物中心还应包容各种新型商业形态，以生鲜食品为主的超市、名牌荟萃的特色专卖店、各种便利餐饮及休闲娱乐、特色服务店等多重功能。 二是不断追求社区商业的创新业态：一是超前性：是新兴商品、新兴业态、新兴技术、新兴理念的集聚地；二是独特性：属于民族与文化内涵、城市商业建筑形态、高级时尚消费场所、极具活力和创意的中小特色商业；三是示范性：世界一流品牌、跨国商贸企业、城市的国际声誉；四是可持续性：注重能级与增长速度、本地与外来消费结构、城市规划与商业布局。
三、国内外社区商业个案 （一）国内社区商业南京市万科光明城市小区“优时生活中心” 据南京日报报道(2007-10-07)报道： 日前，记者在万科光明城市小区“优时生活中心”看到，社区商业服务已不再是路边店的专利，由建邺区政府扶持，这里出现了一种全新的社区商业服务形态，大大提高了当地居民的生活品质。 作为一个高标准规划、高品质定位的新城区，经过5年全面建设与发展，河西新城已经吸引了大量商家与人群入住。大量知识水平、收入水平和消费水平较高的白领阶层入住新小区，对相应的社区商业服务配套也提出了更高的要求。为此，该区对新城社区商业配套引入与建设模式进行积极探索，适时引入了“优时”这一新型社区商业模式。 “优时生活中心”位于万科光明城市小区大门内侧，占地约3000平米。优时的名称来源于其英文名称“United Service center”。在“优时光明城市店”的招牌下，有序分布着“叁餐厅”、“好的”便利超市、社区团购店、自然美女子生活馆、“优时之窗”等等店铺。其中，仅“优时之窗”就为社区居民提供邮政、金融、家政、洗衣、票务、旅行、社区文化等综合服务。 给记者留下深刻印象的是，这里的建筑现代感强，店铺装修风格统一，氛围优雅温馨，店铺内外干净整洁，工作人员的服务态度可比宾馆。“优时”还为居民开发了一些现代服务项目。如电子钱包，能在“优时”各店消费刷卡，还能帮居民代缴水电、手机等费用，大大方便了居民的生活。 这一切，与一般小区周边的路边店形成强烈反差。路边店在给居民带来便利的同时，由于缺乏统一管理，同时存在服务质量参差不齐、影响社区周边卫生和市容等问题，与如今居民的愿望有差距。“优时”这种全新的社区商业服务形态，通过统一经营、品牌服务，充分满足了居民的需求。 据建邺区商务局负责人介绍，引入这种新型的社区商业模式并非一蹴而就。早在十运会前，建邺区就提早研究和规划社区商业的发展问题，把社区商业与新城的教育、卫生等一并考虑进大规划中。针对日后可能出现的人气与商业发展这一相互钳制的矛盾，提早拿出解决办法。 去年以来，为加快社区商业配套建设，建邺区又从政策扶持入手，针对河西中部地区中小型社区商业，制定出台了《建邺区扶持社区商业发展实施意见》，每年拿出200万元，对菜市场、便利超市、经济餐馆、洗衣店、美容美发店、咖啡茶馆、面包房、花店等按100—150元/平方米奖励，对部分社区商业形态给予申报总额的50%资金扶持，有效促进了社区商业的进入。 创建优时模式的南京励德世创公司的副总经理李帆坦言，“优时”之所以选择河西，一是看重它的发展前景，另一方面也受益于政府对企业进入初期的大力扶持。建邺区政府对“优时”采取的扶持政策包括：“优时”在该区范围内开连锁店时，政府协助“优时”与开发商就店铺的租赁进行洽谈，协调邮政、水电缴费等政府服务项目进入；“优时”发展的前三年，政府每年给予大额的补贴等。“优时”同时获得了江苏高新投资集团提供的风险投资。 在万科光明城市，这一社区商业模式受到了小区居民的欢迎。“白领”殷先生现在与太太也成了“叁餐厅”的常客。他说，这里的消费价格跟路边店差不多，正常也就是每人15元的标准，但卫生、服务路边店不能比，“叁餐厅”在不少日子里就是他家的“厨房”。“优时”相关负责人介绍，“叁餐厅”中“叁”的含义，就是“三口之家的一日三餐”，旨在将现代居民从恼人的厨房作业中解放出来。 与此同时，各商铺的营业额也在不断上升，现已入住万科光明城市的3000多名居民，几乎全部在“优时”消费过，近一半的居民成了它的会员。“优时”美而易蛋糕房营业员小顾告诉记者，该店进入“优时”经营才1个月，日销量就从开始的几十元上升到了四五百元。 目前，“优时”社区商业模式在建邺区得到了广泛推广，除万科光明城市店之外，年底前，河西新城内的金马郦城、拉德芳斯、奥体新城、云河路4家优时生活中心将陆续开业。“优时”还将以二代店、三代店的方式不断推出连锁店，在完善服务功能的同时迅速扩张，使新城居民享受到越来越便捷的社区商业服务。 省委常委、市委书记罗志军今年7月曾专门来到万科“优时生活中心”，参观和了解了中心的详细情况，对这一模式给予充分肯定，并指出，“优时”模式值得在全市推广。 据建邺区相关负责人介绍，建邺区在加强地区商业建设的同时，非常重视社区的配套建设。在全市的商业网点规划中，河西CBD将是与新街口同等重要的市级新中心。而市级的地区商业中心，像江东商业中心、南湖商业中心和即将动工建设的河西南部商业中心等，都是一些较大规模的商业配套。此外，南湖地区去年荣获“全国社区商业示范社区”称号。 在地区级的规划建设以下，建邺区以三级模式推进区域内的社区商业建设与服务：一是社区级中心配有较大面积的商业设施，如已建成投入使用的南苑社区中心、兴隆社区中心均有较大面积的商业设施，正在筹备建设的沙洲社区中心也将承载融侨金辉等周边楼盘居民的社区商业服务。二是河西指挥部正在负责建设的基本社区中心，如中海中心区基本社区中心、奥体新城基本社区中心，就将为周边十几个楼盘建设相应的商业设施。三是各楼盘、各社区单元中的商业点配置，结合各楼盘和小区的自身环境与条件，打造各具特色的社区商业服务网点，“优时”就是这一层次中的一个新模式。 建邺区委书记陆志鹏告诉记者，发展高品质的社区商业是完善和提升新城配套功能、聚集新城人气的重要工作，只有创新发展思路、探索新型模式，才能在社区商业发展的道路上走得更快。建邺区将继续拓展引入新型社区商业的思路，在社区服务、社区管理等方面进行有益的探索和尝试，将新城建设成为一个社区配套与服务功能完善的宜居之地。
杭州社区商业悄然兴起 当杭州一个个住宅社区形成的同时，社区商业也在悄然兴起并逐渐繁荣。而作为一种新的商业形态，社区商业仍在不断发展中完善自身。 杭州城区版图的扩展，是随着一个个新楼盘的建成交付使用完成的。向北，依托运河，杭州建设了一个崭新的“北大厅”，这一区域有名城·左岸、天阳·上河、凯德·视界等楼盘；向南，跨过钱塘江，新的滨江区出现在老杭城的南翼，这一区域有彩虹城、钱江·水晶城、瑞立·中央花城等楼盘；向西，借助西溪湿地，三墩、闲林板块日渐完善，这一区域有亲亲家园、西城年华、江南春城等楼盘；向东，沿钱塘江北岸构筑起九堡、下沙板块，这一区域有万科·魅力之城、福雷德广场、保利·东湾等楼盘。 短短几年间，杭州城区面积扩大了数倍之多，同时杭州也成为中国房地产行业发展最快的城市之一。在一个个住宅社区形成的同时，为方便社区居民工作、生活的社区商业也在悄然兴起，并繁荣起来。 在杭州，随着近年来住宅郊区化风潮愈演愈盛，社区商业也快速地发展起来，并成为郊区楼盘开发商吸引购房者前来买房的一种营销策略。同时，随着杭州房地产开发格局逐步向近、远郊转移，这些楼盘项目所面临的配套缺乏问题，直接影响到楼盘的销售和居住的可实现性。因此，社区商业开发必然成为近郊楼盘开发企业所重视的问题。 伴随杭州多商业中心的城市商业新格局的出现，新区扩张形成了对商业地产需求的新动力。在杭州住宅郊区化运动的推动下，商业地产呈现出郊区化发展的态势，比如下沙、滨江、三墩等区域都先后兴起了商业地产的开发浪潮，武林商圈独大的局面开始打破。诸如三墩，引进不少连锁超市，银泰百货也盯上了三墩；下沙地区，品牌商家则陆续进驻，华元十六街区等商业项目一度备受瞩目；湘湖板块也引起深圳铜锣湾百货、索菲特大酒店的兴趣。 面对不同商业业态的竞争，社区商业以创新谋求发展。下沙的十六街区，打破了传统的沿街底商开发模式，售租结合，引进了麦当劳和星光院线等主力品牌店带动商业氛围；下沙的福雷德广场也对商业业态进行了规划，以招商方式进行社区商业开发的探索；闲林的知名大盘翡翠城也规划设计了几万平方米的社区商业中心。它的特点是倡导一站式购物，即人们在一个地方就能直接完成购物、吃饭等所有事情。在这里，有按五星级标准建造的酒店、三层楼高的超市、设有大面积观景露台的餐馆、有喷水池的广场、风情的商业街、咖啡馆、健身中心，几乎住户所有普通需求都能得到满足。 在杭州以数十万人口为新兴居住板块的聚集地，社区商业的繁荣程度已经成为购房者是否认可楼盘的衡量尺度。社区商铺对供应量占绝对比例的大盘项目来说，整体的销售是个“连环计”，前一环套牢了，后期销售才不会脱节。相关机构的研究数据表明，截至2005年底，杭州市区共有各种类型商业约234.8万平方米，而未来的商业项目主要分布在高档住宅聚集的城西区域和规划中的CBD钱江新城区域。2008年是供应量比较集中的年份，将有超过47.9万平方米的商业地产集中放量，约占近3年供应量的42.7%。这一数据说明，社区商铺购物模式逐渐被消费者所认同，为写字楼和住宅配套的社区商业将成为地产商业的主流。 城市的发展带动了商业的发展，而商业的进驻则完善了城市的功能。钱江新城的华润万象城、滨江的星光大道、城西的西城广场、沃尔玛等大型商业项目的开工和建成，使得这些区域的商业地位大大提高，并对传统的武林商圈的核心地位发起了有力的挑战。功能日渐完备的社区商业不仅满足了周边大型居住区的需求，而且还呈现出一定的区域辐射力。 位于杭州市湖墅南路的红石中央花苑的“宜家道”商业街，在陆续引进星巴克、必胜客、肯德基等国际餐饮品牌后，日益成为一个区域性的商业中心，形成了一个明确的商业圈。而红石这批商铺客户的心理价位也由2.5万元/平方米升至4万元/平方米。事实证明，“宜家道”的社区底层商铺不仅直接刺激了红石中央大厦的销售、提升了楼盘的品质和心理价位，它更改变了开发商之前造房子、卖房子，卖完房子卖商铺的局限，实践了一种“先商业再地产”的长远战略。 处于城西的亲亲家园则通过“邻里中心”和“三和大街”，串联起社区公共建设的活动休闲、交往空间，形成传统的前店后屋的商业形态，将店、居与街密切联系起来。亲亲家园商业文化中心总面积1.1万平方米，是连接城市主干道和社区生活的中轴点。以大型超市为核心，把三和大街、广场绿地及主要公建系统串联起来，带旺整个片区商业。通过有效的商业配套组织，对周边地区形成了强有力的辐射作用。 未来5年，杭州的城东、三墩、闲林、湘湖、滨江等区域的商品房将大量交付，社区配套商业的需求被激发，且与成熟板块区域的楼盘相比，新交付楼盘的居民对社区商业的依赖更大，而杭州的商业也由此进入社区商业的时代。
让老百姓在家门口就能解决购物、餐饮、休闲、娱乐、家政服务等多方面的日常生活需求，苏州园区的邻里中心2006年6月当选商务部首批全国社区商业示范单位。 据了解，自2005年7月开始,商务部在全国166个大中城市中组织开展了社区商业示范社区的评选活动，全国共有59个单位入选。示范单位应具备居民日常的购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务等8项功能,主要以社区居民满意度为评选依据,旨在为其他社区建设起示范作用。江苏省被商务部评为首批“全国社区商业示范社区”的只有两个，园区邻里中心以完善的商业规划和配套功能，获得第一批“全国社区商业示范社区”授牌。 传统的社区商业存在着设施不足、网点布局不合理、服务功能单一的状况，新建社区出现购物难、买菜难、维修难等问题；老社区存在购物环境差、商品质量安全性低、服务水平不高等问题。为解决这一问题，商务部门将大力引导社区内的商业企业进行生鲜化改造；引导连锁企业规范和整合社区内的零散网点，改变社区商业散、小、差的现象。所谓“双进”，就是推进以“便利消费进社区，便民服务进家庭”为主题的社区商业“双进”工程，发展便民超市（便利店），并通过开展送货上门、送餐上门、修理上门的“三上门”服务。 园区邻里中心正是摈弃了沿街为市的粗放型商业形态的弊端，也不同于传统意义上的小区内开发商自行规划或者居民自发形成的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”的先进理念，提供一站式服务的区域性商业服务中心，通过科学的规划和功能定位，通过招商、建设以及长效后续管理形成了以房屋租赁为经营基础、以市场需求做功能定位、以所有者身份进行综合管理的区域性、综合性社区商业服务新模式。“邻里中心”运营模式的第一句话叫做“功能定位在先”，就是根据周边商圈在不同时期，不同客户的不同需求，“先定位，后建设”。以12项必备功能为核心产品，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”，将商业和公益合理配置，企业效益和社会效应协同提高，保证覆盖门类齐全，满足了社区居民的基本物质文化生活需求。
（二）国外社区商业个案 美国商业街建设规划 缘起美国零售业改变、交通与土地利用型态的变化、1965州际公路法案通过、百货公司关系企业的融资并购与接收、商业用地数量与消费者购买力不成正比，美国商店街换成带状经营方式。
美国椰林梅菲尔购物中心 美国椰林梅菲尔购物中心横跨格兰大街(Grand Avenue)上的二个街廓。格兰大街是位在南迈阿密一个市郊社区—椰林社区(Coconut Grove)的一条主要街道。
美国拉斯维加斯凯萨购物中心
日本银座 自二十世纪二十年代后期，银座开始成为东京最繁华、格调高雅的新潮商业中心。其不仅是东京商业中心的代表，而且已发展成为日本现代化的标志和橱窗。银座居现代消费文化的顶峰，具有以下几个显著特征：（1）拥有众多享誉全国的商业老字号；（2）世界最大的画廊街，共有不同规模、种类各异的综合、专业画廊约300家；（3 ）日本最大的展览设施街；（4）日本地方大众媒体的中心；（5）银行密度最高的商业中心。在它所代表的消费文化以外，还具有独特的“标新”和“逆反”文化特征。银座的繁荣有其特定的文化背景和特征，“银座”一词本身，也不再仅仅作为地名而存在，更具有一种深层的、非置身处地难以理解的文化内涵，它是高级、名牌、流行、品味、信用、货真价实、憧憬、时尚的代名词。 主要功能布局是以银座大道为界，银座分为东、西银座。大道两旁，高级商店和名牌老铺鳞次栉比，巨大的橱窗展出最新流行的男女时装、锦绣和服、金银珠宝、高级装饰以及精致的艺术品和丰富多彩的生活用品，醒目而又奇特的宣传广告比比皆是，历史悠久、享有盛誉的“三越”、“松屋”、“松坂屋”等大百货店也坐落于此。“三越”被日本人誉为“大百货店的开拓者”，经营重点是面向年轻人的时髦商品和其他高档商品。这里还有规模不大、但专门经营某种独特商品并保持传统制作方法的店铺，总数超过500家，多为名牌专卖店。银座出售的商品多是高档品，价格高，面向上层社会。 银座大道后街以饭店、酒馆、小吃店居多，颇具特色的日本料理应有尽有。而且还有品种繁多的外国菜，如中国、法国、意大利、新西兰菜等。 除了大量商店与酒店外，银座还有数十家旅馆，数目众多的舞厅、夜总会，30多家剧院，100多个画廊。夜晚，五光十色的霓虹灯变幻多端，另有一番“夜银座”的风景。
美国时代广场 “百老汇”大街上，以时代广场1号为中心，附近聚集了近四十家百老汇剧院，再加上多间电影院，每天吸引上万观众前来。能亲眼观赏一场百老汇剧场的演出是无数旅游者梦寐以求的愿望。一个世纪以来，时代广场已经成为世界的音乐和艺术中心。音乐家们纷纷来此购买音乐设备，排练，签约，表演，录音。这里是音乐出版业的故乡，坐落于百老汇和第49街的Brill大厦就是音乐产业的创意中心，百老汇、好莱坞的作曲家云集于此。 夜晚，巨型的广告牌和霓虹灯随处可见，由无数明亮灯泡组成的大屏幕随时显示世界上发生的重大事件。世界顶级品牌的制造商或代理商都盯着这个做广告的风水宝地，想方设法挤占一席之地。五颜六色的英文广告集中于此，时代广场上的广告是纽约的一大景观。 餐饮一条街位于第八和第九大道之间的西46街上，在这里你可以找到纽约城最好的饭店，可以享受来自世界上十多个国家的不同特色的美味佳肴。说不定你还会发现哪位百老汇巨星与你在同一家饭店用餐，只有在这里你才会体会到那种触电般的感觉。 时代广场本身并不像银座那样以商业著称于世，而是其发达的影视娱乐业吸引了整个世界的眼球。一个世纪以来，她一直是美国社会变革的加速器，在精神层面展现着美国最本质的性情元素，在这里人们能准确地感知纽约的心跳和整个美国的社会脉动。可以毫不夸张地说，时代广场是美国流行文化的发祥地，是美国人自由精神生活的象征，她不仅体现了美国都市生活欣欣向荣的积极一面，而且体现了美国城市曾经消沉堕落的消极一面。过去的时代广场曾经凭借着自由开放的歌舞表演和百老汇音乐剧，塑造了一种前卫的都市生活方式；当今的时代广场已经成为集全球性媒体-金融服务-信息处理—休闲娱乐等多种功能为一体的综合性商业区，是代表纽约都市生活的标志性场所。
四、指导思想、发展战略和扶持政策 （一）指导思想 1、立足“双高”，保障“双基”。根据静安区特点，社区商业的布局及经营品种既要为高端的商业设施配套，为高端居住群服务，同时也要切实保障该区居民的日常基本物质生活需求和基本精神生活需求。 2、业态开放，品牌效应。静安区是一个高度外向型的国际化城区，决定了该区的社区商业绝不是相对封闭型的，而是必然向外辐射与开放的。在满足社区居民的商业服务的同时，必然要考虑来自外来的顾客需求。因此，需要提倡以品牌连锁效应的经营模式，来指导全区的社区商业服务。 3、树立样板，不断创新。静安区是上海的核心城区。在珍贵的地块内集中了上海的文化、经济与社会等方面的精华。因此，在社区商业建设与发展中，理应整合社会资源，可在商业布局、经营业态、服务环境等方面不断创新，为全市树立社区商业的服务样板。
（二） 发展战略 1、系统性战略，与中心城区的商业布局系统结合，特别是与交通、规划、产业、居住等统筹考虑。同时可集中环保，有序管理。 2、竞争性战略；（1）改变社区商业主要是零售商业的格局，兼搞主题鲜明的专业市场，如建议建立大型的综合服务修理中心和办公用品和设施（创业）服务中心；（2）改变传统商业模式和商品，可以发展以知识产品为主要服务对象的咨询服务，如在风阳路公证处的基础上，发展专利、律师、会计等一条龙的商业服务格局，在现代设计集团周边，发展一批设计链的商业服务集群等。 3、能级性战略（1）要有不同能级的社区商业业态，根据不同社区的发展基础：（2）为能级提升打造环境，改变商业布局，净化社区市场。催生商业新业态，提升社区品质。
（三） 扶持政策 1、鼓励沿街居民经商：香港社区商业十分繁荣的背后是政府积极鼓励有条件的居民提供商业服务。深圳市也正在制定有关政策，鼓励和开放市民开店。静安区目前有些区域出现人口“空心化”现象，可以在已经规划的社区商业发展区域内，鼓励有条件的街面住宅转为商业设施，政府提供扶持政策及开业指导和控制。 2、补贴商业投资商：对一些新开发的大型居住小区的配套商铺，由于租金比较贵，在商业经营的培育期内，政府可以适当贴补那些在经营初期开店的商业投资商。
五、制订社区商业导向政策： 1、要大力推进社区生活服务，健全和完善社区商业的高端、中端和低端的不同能级的服务网络，促进社区商业服务规模化、集约化、产业化。 2、鼓励企业以连锁经营、品牌加盟等服务业态进社区，提供质优价廉的家庭服务，逐步形成方便快捷的社区生活服务圈。 3、从社区居民最迫切的生活需求出发，加快发展家政服务业，规范家政服务的内容、价格和从业标准。充分挖掘社区资源，开设有一定规模的社区居民食堂或就餐点，为社区群众就及周边商务人员提供卫生方便的就送餐服务。要积极推动社区再生资源的回收利用、剩余物资的调剂互换。
2008年7月13 日 |
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