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洞察户型趋势，把握住宅潮流 找好户型 指北针 户型库 中国地产10强6家在用 万科集团·保利地产·华润置地 绿城集团·龙湖地产·碧桂园集团 各位户友，大家好！住宅研发道路千万条，户型研发第一条。 好户型擂台赛（第二组第3轮）经过从6月4日到昨天（6月11日）一周的PK，三个户型投票比例68:14:16，第一个新户型遥遥领先，如果有户友没看到，可以通过查看历史信息浏览，还可以继续投票。 又有户友推荐新户型加入PK，第二组第4轮开始，第一个继续保留，第2、3个暂时退出。两个户型都是实际项目，2梯2户的高层平层户型，产权建筑面积在220~230平方米，都是边套，都比较方正。详见下图（可以点击放大查看）： 回到正题：IP年代，开发商也有自己固定的粉丝群。绿城号称拥有80万“绿粉”，再购率51%；金茂的“金粉”认准“金茂府”，就像认准大牌奢侈品。还有泰禾的“院子粉”，近年产品一流的“院子”这两个字经常和“逢开必磬”划等号的。曾经打造“上海院子”这个大热“IP”的信达、泰禾，打算再度联手，在北上海酝酿新的现象级产品。 本文来自地产人言，上城院子；微信号：dichanrenyan；本文仅代表作者观点，与库哥无关。 在外界眼中，泰禾多多少少是患有“院子路径依赖”症状的，产品线显得太过单一，不利于抗拒市场波动。 但反过来，这未必是坏事，专注做一类产品的房企也不在少数，20年只对准一个产品类型的城墙冲锋，要是能把城墙打开一个口子，城池也就有了。 泰禾冲击的城墙口，就是院子。 现在我们不敢说泰禾已经完全占据了这个城池，但在“院子”这个产品系上已经开花结果了。 一张图展示，谁说泰禾产品系太单一？ 泰禾“院子系”产品，重点聚焦在一二线城市，倾向于选址城市周边交通便利，同时更具备景观资源和规模化的土地。 能够具备这些条件的项目，本就已经成为了改善市场上炙手可热的明星。 但泰禾的野心还远不止于此，他们想在区域板块内达到“赢者通吃”的结果。 怎么做的？ 同一板块内，泰禾用造“院子”的思路造公寓，拿出比所有竞品更好的产品，更好的配置，更好的周边配套，更好的服务。 对同一板块的竞品来说，泰禾的做法是典型的降维打击，差别不大的总价，泰禾一步改善到位，要通杀改善市场客户。 对改善客群来说，泰禾也把选择给做“绝”了：按1000万以上豪宅的配置，以500万的总价呈现，这个方案一出，你甚至都没有提出要求的空间了。 上城院子这个项目，就是泰禾做“绝”的典型案例。 艳姐的青葱少年时期基本是base在大宝山的外婆家，对于当年有明显上支角，下支角的上海板块来说。宝山基本属于“没支角”的地位——工业区、集卡成堆、空气一塌糊涂、没有高端盘成为宝山很多年以来的标签。 近年随着顾村板块的崛起拉升起了宝山的整体居住氛围，然而缺乏高端产品，仍然成为很多对产品有要求的年轻一代，不喜欢大宝山的理由。 现在，随着泰禾上城院子等一批优质项目的进驻，这种情况将被彻底改变。 资源、配套、产品、总价的逐一突破，也成为上城院子对同板块产品形成强有力的降维打击： 1. 资源的集中占有 泰禾既然用“院子”思维一大核心就是择址，按照泰禾高端产品“不可复制”性的一贯逻辑，产品在选址上必然放在核心地段、对特定资源进行占有。 上城院子所处的顾村版块，位于北上海的中轴，当之无愧的“北上海之心”，最新的《上海市总体规划2035》里，顾村全境已被纳入主城区。 在上海，“外环时代”的大风口徐徐打开的当下，顾村凭借强劲的发展势能，势必意味着源源不断的财富、精英，会不断向这里汇集。 上城院子项目两侧，地铁轨交1号线和7号线赫然在列，35分钟就能快速直达静安寺、人民广场。15、18号线也在规划之列，预计2020年通车运营，此外项目周边还有三纵三横路网通达。从交通便利性角度来说，上城院子几乎没有大障碍。 上城院子周边，醇熟的商业配套层层环绕，龙湖北城天街、绿地正大缤纷城、绿地北郊广场等商圈都位于10分钟路程的半径内；宝山世界外国语学校、宝山华二实验学校、上大等国际学府林立，也为项目营造出一流的学习环境。 复旦大学附属华山医院北院、上海首家建在生态绿地中的三级甲等综合性医院，出门即享。医疗配套同样是顶级的。 更重要的，上城院子还占据着全上海最大的城市森林公园——顾村公园，近7万㎡的体育公园、约2公里的滨水步道，这样的自然资源在市中心基本找不到。 艳姐觉得，上城院子所在的板块，本就是一片充满国际范的新城。这个板块内所有项目身上，都肩负着引领外环时代下一个国际住区的使命，怎么做，要看各家的手段。 上城院子要想出头，还得在其他方面出彩。 2.高级定制的杀伤力！ 泰禾的“院子”思维一大核心就是“高定”。当然，高定不是把奢华配套的简单堆积，而是输出一种生活理念，为用户提供生活样本。 室内恒温泳池实景拍摄 所以我们就能够理解，上城院子项目内泰禾为什么要建一个超五星会所，内部有VIP影院、健身中心、室内恒温泳池、瑜伽中心、VIP私宴厅。
VIP影院实景拍摄 上城院子想传达的更多是一种生活样本。
VIP会客区实景拍摄 考虑到业主有高端医疗服务的需求，泰禾就引入了泰禾+的资源，项目的业主更可享受到全球顶级的国际性医疗服务。
休闲中心实景拍摄 考虑到业主的生活需求，在社区内泰禾配置了国际幼托中心、便利店、咖啡店等自持商业。
在更软性的层面泰禾也想到了，上城院子配置了泰禾自己的物业服务，享有国家一级物业资质，24小时金钥匙管家服务、头等舱礼仪服务、仪仗队安保体系等。
上城院子物业团队 从业主的生活舒适度到心理上的尊崇感，上城院子都想到都照顾到了，就凭这一点，改善客群想不心动都难。 3.泰禾版高层新中式 中式风格在别墅、叠墅等业态更容易实现最佳效果，但这都要求更低的容积率、更优质的自然资源。但对高层来说，要实现新中式有点难，愿意尝试的开发商也不多。 泰禾要在上城院子上实现“降维打击”，自己最擅长的中式风格不可能弃之不用，也因此，“高层新中式”是泰禾必须突破的点。 首先来看大门，整座正门的面宽超过16.8米，以“盛唐第一门”—九天阊阖为原型打造，气势威仪，恢弘大气！
上城院子门头实景拍摄 两侧聚宝盆，取物华天宝、招财进宝之意；照壁以千里江山图和梅兰竹菊主题，大气尊贵。顶雕为龙凤呈祥，代表着吉祥如意。
上城院子照壁实景拍摄 在空间秩序上，上城院子讲究“三进门第”的规制，一重门一重礼，不单谙合了东方礼制，营造出了可以具体感受的仪式感。
上城院子景观实景拍摄 走进上城院子能发现，在内部规划上，这个项目师从紫禁城、恭王府的美学规制，典型的“北派”风格，又承袭了福州“三坊七巷”的精髓，同时还融入了景色各异的江南八大园景。 能做到这一点，最根本还是得益于项目低密度的规划以及超大的楼间距，从而让整个公共园林空间可以做到最大化。
上城院子景观实景拍摄
平层院子景观取自江南名园
独院景观取自经典名胜 泰禾上城院子就直接利用这个大尺度的公共空间从中国各大名园中取景复原，打造出了汇聚九州胜景的园林景观，其中包括西湖十景、拙政园、狮子林等天下名园的代表。
上城院子景观实景拍摄 看似不经意排布的归家路径，实际在设计上下了一番功夫，你能够通过曲径通幽的方式看到很多美景，而整体呈现出来的北方皇宫里的风范，又让你的回家独具仪式感。 就是在这个项目里，你既能感受到北方皇家园林的气势，又能捕捉到江南园林的秀美。
上城院子中随处可见的新中式元素 4.最核心！1000万以上的豪宅配置，500万的总价 不管承不承认，价格永远是最具有杀伤力的。 但对于上城院子和同板块的竞品来说，并不是遵循着“价格战”式的杀价来提升竞争力的“下沉式逻辑”，而是以差不多的价格，谁能给的更多的“上升式逻辑”。 用户所有的挑剔，核心实际是想“多要一些”，在这一点上，不妨坦诚些，不套路。 对于有改善需求的客户来说，和500万起的总价相匹配的是1000万以上的豪宅配置，对于客户来说，这就已经是自己心目中产品最终的样子了。
上城院子样板间实景拍摄 拿这次上城院子推出的101㎡三房和132㎡四房的户型来说，全明户型、宽奢客厅、套房主卧、U型厨房，4大亮点几乎囊括了市面上明星产品的共有个性。 上城院子这样的产品杀伤力太大了。 一路看下来泰禾的产品，艳姐觉得有几个贯穿其中的特点非常明显。 1、泰禾追求新中式，但是没有严格意义上强调风格究竟是苏式江南还是北派园林，而且从用户感觉最好的角度出发。 2、泰禾的项目保留现代高端小区需要用户聚集相处的地方，这大概是因为泰禾深耕高端产品已久，更懂得财富阶层的特点，真正为高端圈层人群进行圈层营造，这样的举措之前只有仁恒、万科做过。 3、泰禾真正理解了人居内涵。从泰禾的会所配套和园林设计上来看，泰禾都是围绕着生活做产品开发，而在物业服务上的用心，也能看出泰禾对美好生活的理解。 或许房子在泰禾眼中从来就不是一个建筑，而是一整套的生活解决方案。 |
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