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这是美业观察的第265期内容；新朋友请点标题下蓝字或搜索微信号mygc360关注。 行业洞察
文 / 美业观察 刘倩 发自北京
▷通盈中心位于南三里屯路，向西紧邻奔驰旗舰店，在往西就是三里屯SOHO，而通盈中心洲际酒店就在通盈中心隔壁。在寸土寸金的三里屯商圈，比起三里屯Village和3.3大厦，通盈中心被美业品牌尤其是跨省来到京城经营的美业品牌看做是“最后一块美业处女地”。 ▷事实上，通盈中心区域内，除去三里屯SOHO区域，可见的美业门店并不多。但通盈中心东边，包括中宇大厦、盈科等主要写字楼拥有一批白领消费者；而通盈中心对面，则是跟三里屯北区酒吧一条街同时存在的南三里屯酒吧街。通盈中心则作为唯一能承接这些客流的商场。 ▷据悉，通盈中心开始规划并开放入驻的时间并不长。但在开放入驻时间内，已经有很多跨区经营的品牌落户此处。据了解，年中，上海中高端美甲连锁品牌爱睫物语入驻通盈中心B1层；下半年，上海中高端美容养生品牌青籁优体也入驻通盈中心洲际酒店5层；而杭州中高端美发连锁品牌“侨治”也刚刚开始在通盈中心2楼试营业。搜索大众点评丽人，通盈中心的美业仅上述几家。 ▷“侨治美发”创始人乔治表示，作为跨省经营的第一家门店，选址通盈的目的，一方面是为了品牌调性相符；而另一方面，就是避开太古里南北区同样中高端定位的美发品牌（东田、崇尚等）。 ▷据了解，通盈中心目前有两个项目招商渠道。其1-2层主要是由商业地产运管公司新狮瑞德与时尚集团共同打造的“见境TRENDS”项目负责招商，其他层则是通盈自主招商。 ▷“见境TRENDS”项目负责人告诉《美业观察》，“见境TRENDS”旨在打造一个“传播时尚、推崇原创、注重个性化生活理念”的新商业零售体。其邀请“侨治发型”入驻，也是看中“侨治”前卫的理念、别致的装修以及明星效应。据了解，通盈中心2层“侨治”的旁边，有《缘来非诚勿扰》主持人孟非的面馆，同时也临近周杰伦的潮流服饰品牌PHANTACi。 ▷而爱睫物语入驻的B1层，由通盈自主招商。爱睫物语通盈中心店长曾向美观君透露，爱睫物语最初考量B1层和3层的门店位置，后来落户B1层，最主要看重B1层是餐饮区，自然客流丰富。而爱睫物语董事长杨跃则向《美业观察》证实，目前，爱睫物语通盈中心日均客流15-20人，客单价美甲400元以上，睫毛600元以上，销卡速度很快。 ▷事实上，通盈中心对于美业品牌的需求似乎已有饱和之势。“见境TRENDS”项目负责人告诉《美业观察》，美业品牌就引进侨治一家。而美观君走访发现，整个通盈中心餐饮业态更为发达。 ▷崇尚创始人王石也表示，通盈中心的餐饮发达，在人流上有一定优势；但其属于新规划商场，是否能逐渐成熟并形成商业氛围还有待时间验证。而悦艺术家创始人王健霖则表示，此前选址也跟通盈中心有过接洽，但租金不上不下，且新规划对消费习惯培育时间较长。 ▷事实上，成熟的本地品牌选址逻辑与跨区经营品牌稍显不同。崇尚对此地持有保留意见，而侨治则表示，可以通过差异化定位来实现引流。其主打男士消费的互联网美女沙龙，在太古里区域独树一帜，同时也能配合通盈中心（见境）实现营销引流。
▷比起通盈中心，三里屯SOHO的美业就“繁荣太多”。三里屯SOHO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，毗邻第二使馆区和工人体育馆，与三里屯Village相对。三里屯SOHO由5个购物中心和5幢30层高的办公和公寓楼组成。三里屯SOHO也是三里屯商圈一个奇特的存在，美业业态在此处的特征可以描述为： ▷美业门店数量最多，但大多占地面积不大，且多以单店（工作室）为主，分散分布在5座商场之间。 ▷通过大众点评搜索，三里屯SOHO在线注册的美业门店约有近170家，其涵盖美发造型、接发、美甲、美睫、美容、养生、皮肤管理、医美等诸多品类。其中又以2号和5号商场最多，分别为55和38家美业门店，而它们则分布在底商B1-3层。 ▷所以呈现这样的特点，是因为三里屯SOHO的商场主要是围绕5座30层的写字楼自动形成了一些以白领或公司消费为主的业态。它的主体，并不是购物中心，而是写字楼，因此没有像购物中心一般做好详细、合理的业态规划。 ▷再加上SOHO地产的销售模式，一直以来都是出售产权（据说今年潘石屹开始由售转租做出调整）。也就是说，房子（商铺）卖了，与地产商无关了，各个小业主直接决定商铺的用途。在利益驱动下，小业主根据租金高低自由引入商户，无业态之划分，无价格的恒定区间。使整个三里屯SOHO业态难以定位，且分散混乱。 ▷而尽管SOHO在地段、交通、建筑和周边消费人群等硬性条件上也相比一般购物中心有优势，但毗邻有统一规划的“三里屯Village”、3.3大厦以及通盈中心，这里并非是美业品牌中意的位置。 ▷据了解，PS造型是曾作为三里屯SOHO的重点招商商户。但PS造型经理庞伟曾在接受媒体采访时表示，“PS造型自然进店客户不足5%，依靠本身的名气和宣传，每年的营业额才能做到现在30%的增长。” ▷而今年崇尚发艺从2号商场撤离，亦在验证三里屯SOHO失去对美业品牌的吸引力。崇尚创始人王石表示，“崇尚在三里屯SOHO，容易给消费者造成跟普通工作室一样的印象，这与崇尚中高端品牌定位不符。” ▷而LilyNails也透露，也曾在三里屯SOHO经营两年，并于2013年退出。“这个位置品牌经营难度很大。一是客流不稳定，虽然是办公区，看似有稳定的白领消费者，但办公换手率太高，公司在这消费者就在，公司搬走或者员工离职了，消费者就走了；另一个，就是附近美甲店太多，要费脑做更多营销帮助新的消费者区分有品质的消费品牌，教育难度大，成本太高。” ▷而又因为室业主自由定价，三里屯SOHO商场的租金似乎没有比较固定的区间。崇尚之前在2号商场的租金是10万/月，但据说接手的门店价格不会更低。美观君曾到6号商场一个刚开业半年的美甲店消费，其生意最好的一个月，日均接待10人。而按照店内客单价300计算，一个月也才9万元。 ▷《环球企业家》曾在报道三里屯SOHO时举例：以一套200平方米的商铺为例，每平方米58000元总投资就会超过千万，以8年收回成本计算，商铺每年的营业收益需要在150万以上，则意味着每天每平方米租金是20元。 ▷事实上，由于商业地产通常带有相对较大的庭院、广场和电梯，三里屯SOHO的租金是按照建筑面积收取（比实际使用面积大）。因此，在业内人士分析看来，计算下来20元/每平每天似乎在三里屯SOHO也数正常。但显然，这个价钱是三里屯SOHO抢手店铺才能达到的。 ▷房租贵、客流不稳定等上述诸多原因，也使三里屯SOHO的美业门店更新换代很快。美观君曾多次前往三里屯SOHO调研，其地下商场美业门店有些明显标记着“转租”字样；而每次走访，皆能看到新鲜的美业门店面孔，其中很多美业门店电子显示屏上写着“新店开业，x折优惠”的字样以吸引客流。
▷而《美业观察》近期走访观察到的更新案例中，一个不得不说的现象是，皮肤管理门店扎堆在三里屯SOHO开店。据了解，三里屯SOHO二号商场B1层的光美焕科技皮肤管理机构刚开业不到半年；而三号商场B1层两个月前刚迎来名为“三只熊皮肤管理”和“KMCPLUS”的皮肤管理机构。 ▷据了解，三家皆主打韩国皮肤管理项目，且“光美焕”和“KMCPLUS”皆表示其为韩国品牌，正开始在中国做直营加盟；“三只熊皮肤管理”则表示其是跟韩国医生合作，品牌诞生于中国。而三者价位，皆在350元-450元之间/次。 ▷医美（皮肤管理机构）扎堆出现在三里屯SOHO，正好验证了诺俪医美避开此地选址世茂工三首开幸福广场的原因。加上在三里屯SOHO驻扎已久的联合丽格旗下诊所和悦丽汇，甚至五号商场的东方瑞丽商品医疗美容、北京汇美医疗美容……三里屯SOHO的医美机构扎堆。那么，以皮肤管理为代表的三里屯SOHO美业如何生存呢？ ▷分析人士指出，三里屯SOHO区域依靠互联网渠道引流是能够长久生存的重要方式。这意味着，在分散而竞品繁多的情况下，谁家互联网玩得好，或帮助其在此地长久经营。事实上，上述提到的医美机构均通过医美整形平台实现引流，且引流项目价格很低。 |
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