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前阵子参加一个线下的讲座活动，在自由提问的环节，有个小姑娘问我—— “简七，我是今年刚毕业的学生，最近我正在北京找租房，房租上涨的事特别闹心，感觉我们这样的年轻人都快没有在大城市生存的信心了，你有什么建议吗？” 房租上涨，对在大城市求生存求发展的年轻人确实不友好。 但也有业内人士表示，这波涨租是中国房地产发展的必然，国内租售比太不合理。 从这个角度而言，未来国内住房租赁是个新风口。 而我们年轻人，即使暂时没有钱买房，也可以靠房租赚钱。 具体怎么做，就要靠REITs。 什么是REITs? REITs的“学名”是房地产投资信托基金，具体解释太复杂，讲个故事你就懂了： 我二姨是个对沿街商铺非常有投资头脑的人，有一天二姨出门遛弯，看上了城西新开发的一条街街头的一间商铺，但二姨之前已经买了不少商铺，手头钱不够，于是回家跟我们一帮亲戚们借了钱，成交、装修、整理，这商铺马上就租出去了。 之后每年，二姨都跟我们一帮亲戚们分房租收益，一起奔小康。 城西的镇政府知道这事后，觉得这样能保持城西的繁荣，于是让二姨继续做商铺投资、转租，但要求二姨每年都要拿出一定比例的收益用来分成，全镇的人都开始跟着二姨奔小康。 当然，实际情况下，REITs作为专业的金融产品，有更复杂的设计，但本质而言与二姨这样“集中力量办大事”的房产投资很类似。 REITs会把房地产证券化，就像二姨向大家借钱买房一样，它通过发行证券来汇集众多投资者的钱；而它的收益来源，主要是房租收入和房地产升值。 在之前的科普中我有跟大家提到过，其实REITs是在美国发源的，也是在美国市场最发达，很多美国的投资者会选择这个工具来投资商业地产，包括公寓楼、商场、酒店、办公楼等，都在投资范围内。 投资，REITs有什么优势和风险？ 为啥REITs值得我们了解一下呢？ 第一：相比于直接买房地产，REITs的投资门槛大大降低。 比如在基金APP上买国外REITs的QDII基金，最少只要10块钱就可以投。 第二：投资回报比较稳定。 REITs一般是要将至少90%的利润分配给份额持有人，有较稳定的分红收入； 另外，REITs的收益表现也很不错。以美国REITs为例，从1995年到2017年底，REITs累计上涨751.6%，平均年化收益达12.36%，远远高于同期的标普500指数，美证指数的累计上涨幅度。 （来源：同花顺） 第三：风险相对分散。 由于房地产和股市、债市投资的相关性低，也就是说同涨同跌的概率低，因此搭配投资可以起到分散风险的作用。 另外，单个REITs基金中还可能包含多个房地产项目，也起到了分散作用。 当然，房地产投资还是有不少风险的，REITs也不例外。比如： 1.宏观形势 REITs虽然有分散风险、通过收租等方式有更稳定的现金流的特点，但房地产这一类投资，整体受宏观经济的影响很大。 2.房地产管理的风险 REITs也很考验管理人能不能管好房产，房产到底用作了什么，能不能产生预期的收益，也需要持续关注； 3.海外投资风险 目前，普通人如果想买低门槛的REITs基金，主要还是只能购买海外REITs，一个要考虑汇率风险，另一个由于投资海外的信息更难了解，风险也更大。 怎么投资REITs？ 看到这里是不是很心动，想要投资动起来呢？ ε=(´ο｀*)))唉，作为生长于国内的小伙伴，动起来还真的有点难。 现在投资境内房地产市场的公募基金，只有一支名字带“REITs”的产品。 但是，注意啦！这只基金叫“鹏华前海万科REITS”，虽然名字里带“REITs”，但它与美国传统REITs还是有很大的差异。 为什么这么说呢？ 真正的REITs，最大的特点就是基础资产是房地产项目物业本身，也就是说房屋的所有权是属于基金的。 而鹏华前海万科REITs背后，物业的所有权并不属于基金，而是仅仅有“特许经营权”； 另外得提醒一下，它虽然是公募，但它是封闭式基金，目前场外是暂停申购和赎回的，想买的话可以选择在场内买。 总是，它和标准的Reits还有一定差距，目前我们普通人想要低门槛投资REITs，还得放眼全球，关注境外成熟市场。 1.通过QDII基金购买REITs主题的公募基金 普通人最方便的方式，就是通过QDII基金来投资。基金经理帮你挑选海外的REITs基金，不仅投资门槛低，也相对省心。 目前国内投资海外REITs的基金主要有一下这一些产品，最近一年收益率都是正数，还是比较不错的选择： 想买的话，可以在天天基金、蚂蚁财富等平台查询购买，和普通公募基金的购买方式都是一样的，搜索就可以找到。 具体购买步骤大致是这样的： * 以蚂蚁财富为例，平台和产品仅做操作示例，无任何利益相关 2.在港股/美股账户中直接购买 比如港股中，就有几只REITs基金是投资大陆房地产的。 比如领展房产，有个名号叫“港股REITs之王”，在国内的内陆有几处房产，都是一二线城市里人流量密集的写字楼与商圈，这几年的收益也挺不错。 还有一些REITs，标的是一线城市优质地段的高档酒店，买这些REITs差不多也相当于分享这些酒店的出租和升值收益。 还有就是通过美股账户，在REITs的发源地——美国投资也很不错。 美国规模最大的REITs ETF基金——ETF VNQ，最近几年的回报率都是6%以上。 如果加上分红，每年收益能达到10%以上，相当可观。 这里再给大家几个美股中近几年表现不错的REITs基金，可以关注查阅一下： 当然，这样投资不仅要求你有境外（海外）证券账户，而且需要你对具体基金有更深入的研究。 最后还是要提醒一下，REITs虽好，但风险不小，住房租赁的风口值得关注，但是不能盲目更风、盲目投资，在确定下手之前，一定要把相关知识学习透彻哦。 * 本文中涉及到的产品与具体基金，均无利益关联。 对于房子有关的话题，你还想了解些什么呢？欢迎留言哦~
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