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礼嘉和中央公园该如何选择

2020-10-18  竺言小聚
我13年开始做房地产的时候,就涉及到这种区域对比了,以前我们争论的是宇宙中心照母山。好久没玩这帖子,今天下雨突发奇想,又来看看里面什么样了,翻开就看到了现在网红区域,礼嘉和中央公园。啧啧啧。
扯远了来硬菜
先说礼嘉:
礼嘉和中央公园开发时间相差不大,我记得在12年的时候,礼嘉土地成交就开始出现了,那个时候X湖某盘吸引了一大波X民,后面陆陆续续出现了X城,XXXX某盘。当时这个盘根本没有任何竞品,一直到13年14年网红照母山出现,X湖才真正的遇上了对手,在我记忆里面充斥该楼盘竞品说辞,照母山几乎是刚需区域,礼嘉则是高端居住区,吧照母山贬的一文不值。不管我们是否否认这些说辞,毕竟X湖的盘在后面也快速售罄,ZF看到照母山的土地也销售的差不多了,来嘛,继续翻炒礼嘉。注意这里的翻炒不是单纯的翻炒,ZF还是用了心,后续给出的土地容积率还真心是奔着改善去的,除了某城之外,几乎都在1-2之间。主要的对象就是吸引大竹林,照母山,冉家坝等周边片区,目前这个区域的主力面积基本也是属于刚改产品段。所以这个区域整体环境比照母山好,配套也慢慢跟上了,现在我再看这个区域以及呈现度,像以前说的什么高端富人区,我差点就信了。整体来说,礼嘉限受限于地势,半岛地形限制了ZF对这个区域的遐想,以及厂区对该区域的工业限制,导致礼嘉目前处于一种,卖2W就只靠天街溢价来支撑,实际估值应该低于这个数。
细看这个区域的产品,除了宋卫平和XX置地是四代产品,其他基本都是三代,虽然是横厅大阳台,也同样的洋房,可是幕墙和外立面相差很大,包括产品园林景观产品细节,都是有区别的。我这里不是说宋卫平和XX置地好,只是这两个盘基本是19年开盘的,属于高地价下的四代产物,肯定要和某江山某千山拉出差距。也就是说如果买这个区域的房子,撑死了随着物价平稳保值,投资的上限太低,哪怕你买天街附近的房子,对不起,18年19年那几个楼盘都把产品溢价拿出来了。你想再翻点?可以试下。总得来说,如果你是特定需要这个区域,可入手。如果是追求产品和性价比,可以想下换个区域考虑。
中央公园:
这个区域很有意思,基本在礼嘉XX城开始销售的时候,这个区域就横飞了一个神盘,也是当时风口的盘,XX生态城,当时的营销点为:巴蜀加八中,双学区,加亚洲最大公园,刺激这小老百姓的神经。陆陆续续什么XX中央公馆,XX七号等等,那个时候很多老百姓不是十分感冒,网上对这学校的质疑很大,随着时间推移,这个区域当年置业顾问吹过的牛逼慢慢往现实靠拢,如今已经达到了2开头的高位。
分割线,,,,,,
单讲发展你们肯定觉得没什么硬菜,来点你们不知道的。
一开始在XXX市长时代,其实都已经画好了该区域的路线,渝北区ZF是有野心的,因为这个区域地广且都是可以直接拿来用的熟地,好好经营一下,说不定就可以成为渝北的名片呢?要建一个核心区,一定需要一个核心点,亚洲什么什么公园就出现了,然后在弄点学校过来,再搬迁几个机关单位过来,轻轨也弄几条。这个饼才好画。当然作业是可以炒的,但是中央公园这个作业好多区域抄不来,广阔的土地加上主城核心热点区域的勉强链接,成就了现在的中央公园。
从未来可塑性讲,这个区域未来道路都是田子型,类似成都那种方正道路,地势平坦,外延的可能性较大。ZF还能靠着中央公园卖3-4年的土地。
再讲规划中的360万方集中商业,个人见解,房子虽多,真正常驻人口不多,吸附能力不强,顶多本地消耗,最多出现的就是升级版的新牌坊。
这个区域的产品来看,除了15-18年的产品。从19年开始的产品,基本都是第四代产品,玻璃大幕墙,大横厅,外立面石材,南北通或者东西通,1T2或者2T4,配上主流开发商的物业,看起来都很贵的样子。产品面积段也几乎是90-120之间,包括公园一线的大平层,属于再改产品段。每家的产品都做得不错,位置也是沿公园四周。所以有人会问,那都一样,怎么选?其实细看就知道,每家的产品都有自己的定位和客群,所以到中央公园看房的人,不会出现选择困难症。那么这些产品加上这个区域的未来情况如何?
单从这个价格来讲,我看到前面很多人说投资公园合适,其实我想说,江渝北核心区域抛开观江产品一手二手均价也就2.2-2.4不得了了,这个区域发展虽好,他能超越核心区区域么?就算你勉强有个3-5K的幅度,算上自己的贷款利息,真的适合投资?而且,你还要考虑到等到3-5年之后,这个区域内圈部分也就是靠近公园的开始陆陆续续交房,交通是不是硬伤?毕竟这个区域连接主城目前就2条路可走,哪怕你未来开通隧道之后,人口的涌入会不会给本身都不强大的道路系统产生冲击?再则,3-5年之后,内圈开始交房了,外圈三圈四圈还在继续开发新房。产品比你更好,你怎么卖?卖给谁?我是二手购房者,我一定奔着公园来买你的高价二手房?你不管这么涨,涨不过主城区,你涨到4万了,观音桥才3万。你信不信?
这个逻辑不就在一一阐述了,总之,中央公园房子的高地价加上新产品以及某些的引导,导致目前的价格在这个幅度,你还想进来分一杯羹的话,我劝你思考一下。您如果买来住,还是可以的,但是最好不要在主城上班,不然未来的交通,是你无法承受的。我有一个同事目前在这边上班,自己住虎头岩,工作日他车行时间基本在110分钟左右。这只是目前的状态。

最后做个总结:
礼嘉和中央公园,礼嘉成业地理位置,败也地理位置,在生活圈在车行时间20分钟左右的人来说,非常合适,而且基本呈现,不用等待。不适合投资。
中央公园同理,成也地理位置,败也地理位置,如果你的生活圈在车行时间20分左右的人来说,非常合适,外加看中该区域教育的您来说,也非常合适。不过需要等待2-3年才稍微看的处来端倪,可塑性很强,取代不了核心区域的价值,最多算渝北悦来蔡家水土龙兴的中心。目前的价格也不适合投资。(收起)

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