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设计阶段“埋雷” 项目进度质量成本难以把控 1、图纸滞后，影响现场施工进度和质量 现在的地产项目三边工程依然很常见。 要么“边勘察、边设计、边施工”，要么“边设计、边施工、边办证”，亦或者“边设计、边施工、边修改”。 总之，就是不按建设逻辑关系组织工程进度，图纸还没出完，现场就开工了；等到工程做到一半图纸才出来，却发现图纸与现场做法出入太大，只能拆了重做。 2、图纸质量差，现场设计变更频繁 每个项目施工过程或多或少都会产生变更。 设计变无法完全避免，但变更太多，不仅项目签证费用大幅超额，施工进度也会被严重耽误。 有些项目，外立面做完了，才提出需要通过提升立面来拔高项目档次，立面拆了重做；有些项目，就连门把手都换个两三遍才定下来。 ①各专业各自为战，交圈不充分导致错漏和返工 房企内部对设计管理部门的进度考核抓得很严，设计人员一直在赶节点，生怕一不小心就被扣绩效。 设计人员只顾着抢眼前的节点，无暇顾及对下游设计环节的影响。 ②设计交底不到位，施工图单位无法充分理解甲方意图 方案设计更偏创造，而施工图设计更接近于落地，关键要解决施工现场的问题。 从操作上来讲，施工图数量多，细节繁琐，同样需要投入许多的时间精力。 而现实上，许多房企重视前期的方案设计，对施工图却关注度却低很多。 很多项目由于设计周期短，对设计管理岗位的考核又是以出图效率为依据，设计管理为了绩效会赶着完成节点。 导致上游设计单位的图纸“带病”移交给下一个环节的图纸。 ③图纸落地性低，现场施工难以达到理想效果 一些设计师对项目往往有理想情结，过于强调效果而忽略了实现难度；又或者因为对现场施工不够了解，做出来的方案很难保证施工效果。 3、变更太多验收难通过，现场整改频繁造成浪费 一些项目，营销的想法越是变得比翻脸还快。 今天说客群变了，要改图纸，明天说没利润了要砍成本；图纸变来变去，从最初到报建规划图纸，最终项目竣工验收，两三年时间内，营销需求不断变，设计图纸不断改； 再加之设计师、设计管理人员、工程对接人员离职、变更，中间的断层越拉越大，最终做出来的项目跟原来报规文本南辕北辙。 4、设计阶段一点小疏忽，造成成本大浪费 设计图纸决定了项目造价70%的成败。 方案阶段产品配置、精装标准和示范区标准一个调整，动辄就是千万级别的成本；一个技术指标的优化，牵涉到百万级别的成本变化。 施工图引起的工程返工、设计变更也涉及的金额也都是万元起步的。  好图纸的背后 离不开好制度和好流程 图纸质量差，设计人员也觉得很憋屈。很多时候，不是设计不想把图出好，而是现实条件中太多限制。 1、设计前置，争取更多的设计周期 多个标杆房企都形成了一套设计前置模式。 比如某top房企在其图纸管理细则中要求，设计在±0以前完成建筑、精装修图类设计图纸。 以下为具体的出图节点要求： 而在设计前置工作中，关键点在于开工前的介入，以及过程中各专项设计前置。 ①设计前置到开工前，对地块及政策等充分研判 在项目前期，梳理清楚所有对规划形态有影响的地方政策、规定，如指标规定、风貌要求、技术规定等。 以及基地周边环境条件及场地内的自身条件。 ②优化设计流程，将下游设计环节前置 很多项目的设计流程都是按照规划-方案-市政-室内-景观-照明等按部就班的推进。 这种模式中规中矩，但耗时较长，且容易出现前文所说的各专业交圈不充分的情况。 有些房企则将设计流程由“串联”变成“并联”。 通过梳理各个设计阶段的交叉关系，将一些专项设计前置，让各类设计的无缝链接，为各专项设计争取更多时间。 2、建立严格的审图机制，减少不必要的变更 许多项目设计阶段的时间浪费在审图流程上。 参与设计评审的各职能线没有清晰的评审标准，最终导致两种结果。 一种是评审不充分、不全面。 各部门不知道该从哪入手，提意见都比较随意，想到哪提到哪，最终提出来的意见也没有一个明确的决策标准可以参照，凭领导自己的想法来决策。 另一种是审而不决。 有些房企反复评审，每次都觉得有更好的做法，导致方案反复修改始终定不下来，浪费了大量时间，最终进度太紧张只能草率收尾。 设计少变更，还必须建立在产品定位准确的基础上。设计前置也需要项目定位的明确与执行作为保障，才能够顺利推进。 3、设计与工程成本等充分交圈，在项目前期充分“排雷” 设计需要一定工程工地，多去工地看看现场施工，对于施工团队的施工手法和工艺也提前了解，同时加强与工程的沟通。 这工程与设计之间的交圈重点在于施工图。 一是合图,所有建筑信息,建筑结构,各专业点位在施工图上充分体现。 其次，双方沟通确认好现场需要重点注意的节点和材料，以及工艺工法。 空间间信息、尺寸、材料等表达清楚，不出现诸如“刷乳胶漆”一类的模糊表述。 - End - 博志成根据多年房地产行业关键人才能力素质梳理，以及不同企业规模、不同项目管理模式特点，基于博志成独家研发项目总胜任模型，建立起一套完整的项目总关键人才培养体系，截止到现在，博志成已成功举办36期项目总特训营，累计为近千家房企提供项目总人才培养输出服务。 疫情全球蔓延，国际下行压力增大，市场环境的改变，让本就进入行业下半场的地产人面临着更多的不确定性。无论是地产企业还是地产人员都面临着一种“难上加难”的局面。 面对多维困境，人才竞争力是企业综合竞争力的核心关键之一！ “项目决定企业的效益”，关键时期，每个项目的成败，都将影响着企业成败，高品质项目助推企业发展，低水准项目造成经济损失。而项目的成败关键就在于项目总，正可谓：成也项目总，败也项目总！ 历经12载，千家房企验证时间更集约 效果更扎实 落地更保障 训练营学习模式： 构筑“起承转合”全新“线上+线下”全新混合式学习模式 定制“个人调研测评+主题讲授+工作坊+沙盘演练+项目考察+行动学习”等多样化学习场景 训练营全程设置： 学员调研测评+11天线下课程+16期线上课程（每期2H）+3次项目考察+全程行动学习（课题研究+案例萃取） 单主题学习计划设置： 课前1-2期线上知识赋能+线下1-2天线下集训转化（全工作坊/沙盘）+课后1周作业辅导及评审 训练营周期： 全营周期8个月，5期线下集训（每期3天），16期线上知识赋能结合线下集训时间分主题提前开展 各主题培训——师资及课程价值 关键能力因子1-环境趋势 《行业趋势与节奏分析》 黄老师 博志成联合创始人、博志成研究院院长、G50董事长俱乐部轮值会长、博志成战略首席专家、地产企业战略梳理导师、多家房地产上市公司常年战略顾问、清华、北大等高校房地产总裁班特邀讲师 专业特长：10年地产行业实操与研究经验，20多年企业管理实战经验。专注于房企战略规划、经营模式、产品线及业务优化、运营管理体系优化、HR管理、人才培养。致力于为房企解决实际问题。 作为战略顾问，参与并见证了旭辉、中梁、新力、大发快速发展的千亿路。作为资深的战略咨询者，为弘阳、康桥、东投、三巽、保集等近百家房企提供战略规划及模式优化的咨询服务。通过影响老板和系统的战略规划，平衡生存与发展，助力区域型房企快速发展 授课风格：秉承“正确的战略引导企业走对的路，优秀的人才团队助力企业在对的路上走的更扎实、更快、更远。”的理念，结合自身经验和博志成平台优势，在企业战略、经营模式、产品线及业务优化、管控及人才发展方面，或是通过培训辅导亲身讲授，或是带领博志成团队通过咨询、顾问等形式，帮助地产企业解决生存与发展的难题。启发性高、实用性强、切合学员需求、通俗易懂。 课程价值： 1.懂环境、知趋势，是项目总的基本能力要求之一 2.房企视角深入解读房地产行业发展趋势 3.讲解独家趋势分析工具，解读行业发展节奏背后的逻辑 4.助力学员快速构建行业趋势脉络与趋势分析逻辑 关键能力因子2-泛地产视角 《泛地产发展趋势、模式及企业案例》 刘老师 G50专家委员会专家、博志成产业地产、商业模式设计首席专家，深圳清华研究院、哈工大、北大、中大、华东师大产业地产班特聘讲师 专业特长：在深圳华侨城等知名文旅企业工作超过20年，深谙文旅行业的轮动与变革，在参与大量文旅项目实施中，熟练掌握国家与文旅产业发展有关的各项政策，洞悉新中产阶层的消费需求。擅长产业地产商业模式的梳理再造、创新升级和项目资产运作。多家知名地产企业战略转型的推动者并主导顶层框架的设计。为多家上市公司及知名地产企业如仁恒、金地、富力、佳兆业、雅居乐、金融街、中建一局、招商局、康桥、合生创展、万科、保利、拾得大地幸福集团等提供持续的咨询或战略资源整合互动。 课程价值： 1.解读泛地产发展趋势，产业地产、文旅地产发展空间 2.案例解析典型产业地产/文旅地产模式，突破现有格局 3.系统掌握成功进入产业地产/文旅地产的关键因素，总揽全局，揭示成败规律 关键能力因子3-项目总视角 《项目总角色认知对标分享》 《项目总经理的角色定位与能力修炼》 焦老师 曾任大型品牌酒店集团培训中心负责人、 百强房企人力总、3000余人销售培训负责人、全国优秀TTT导师 一级人力资源管理师，现任博志成人才发展学院院长、G50商学院教务长。 专业特长：大型集团公司、地产公司从业背景。14年培训授课经验，12年商学院运营经验。各类型培训千余场，设计人才发展项目上百个，培训覆盖近10万人次。系统掌握企业组织管理运作、各岗位能力素质模型搭建，人力资源规划、选用育留各模块工作重点。参与面试、选拔、培养项目总上千人，对项目总角色定位及任职要求有独特的见解和创新的培养模式 。 授课风格：授课风格轻松幽默，充分激发学员参与热情；善于采用体验、案例的方式，学员授课参与度强；丰富的操作经验、授课结果可落地。 课程价值： 1.确立房地产企业项目总经理的角色定位，使命与职责，剖析在不同管控模式下的项目总的责任。 2.从不同角度完成项目总经理的形象塑造。 3.简述项目总经理所应具备的能力，领导力修炼的方法、项目开发专业能力的修炼及管理能力的修炼 4.引用多家标杆企业案例进行分析，采用分组讨论方式进行授课，集讲解与交流于一体，使学员迅速理解吸收并且实现项目总经理能力上的真正提升。 关键能力因子4-项目总经营意识 《项目总视角的经营基础》 《项目总视角的经营沙盘》 吴老师 现任博志成股份执行总裁、G50专家委员会专家、博志成管理与运营首席专家；曾任某上市地产公司（中国房地产上市公司综合实力榜前20名）城市公司副总经理；某企业副总经理、项目总 专业特长：十二年房地产专业工作经验。深入研究不同规模房地产企业的战略、运营、组织管理、流程设计、绩效激励等内容。熟悉不同规模房企的特点，深知企业发展过程中存在的各类管理和专业问题，擅长对战略、管理问题进行本质分析和系统思考，倡导简单有效的解决管理问题之道，并擅长根据不同企业现状进行实操应用。 先后作为总教练、专家参与恒信、三巽、康桥、山钢、中建一局……等近40企业/场的战略研讨会，助力企业达成战略共识并梳理战略落地路径。同时，通过对多家房地产企业的走访、交流以及咨询项目的实践过程中，积累了大量的实操案例，对战略制定及战略落地有独特的见解和落地方法。 课程价值： 1.提升战略思维意识，实现项目运营、公司经营、战略目标的三者统一 2.强化经营意识，从经营的高度解决“质量、成本、进度”三者的矛盾 3.建立全程运营思维，打破部门壁垒，站在经营的高度，强化部门协同合作 4.建立风险防范意识，强调对项目开发前段的利润规划区的风险控制 5.树立“以终为始”的理念，项目的运营管理必须紧扣项目的经营目标进行资源的统筹和策略的决策 关键能力因子5-团队领导力 《多变环境下领导力特征与应对》 《项目总视角下的领导力与团队建设提升》 李老师 博志成高管培训最受欢迎的领导力培训导师，中国管理咨询/教练/培训名家，摩托罗拉大学第一位中国籍培训师导师，中国最早一批国际化职业培训师的代表，中国培训、绩效改进杰出贡献奖获得者，拥有近 20 年国内外政府、国企和霍尼韦尔、BP、柯达等全球500 强企业的业务和高层管理工作经验。 专业特长：擅长管理类、组织及员工发展类课题，包括企业文化建设、组织变革与创新、领导力、战略与绩效管理、国际业务领导培养、管理教练技术、团队建设、员工职业生涯规划与管理等。服务企业包括上百家国内外知名企业。 课程价值： 1.学会面对变化，掌握多变环境下对领导者的能力要求 2.情景式学习如何正确管人、管事、管理自我 3.收获高绩效团队组建方法及团队效能提升方法 关键能力因子6-财税能力 《项目总视角的财税基础》 《项目总视角下的财税能力提升》 王老师 博志成股份副总裁、G50专家委员会专家、博志成财务金融首席专家、多家上市企业独立董事、多家房企投融资顾问 专业特长：注册税务师、会计师、注册内部审计师、房地产资本运作与财税专家导师、地产私募专家、中国企业联合会专家咨询委员会专家、国内知名房地产行业实战派财税专家、纳税筹划专家。国家发展改革委员会培训中心特聘专家、国家税务总局特聘专家，中国注册税务师协会特聘专家。 具有十多年财务税收管理工作经验，具有丰富的资本运作经验，主导参与多个地产私募基金的设立和运作，参与部分企业的境内外上市运作。在多年的财税咨询实践中，对各类企业的投融资运作管理，财税管理有非常深入和独到的研究。先后为多家企业提供过财税咨询服务，多次主讲税务管理课程 。 授课风格：实战型讲师，经验丰富，互动性强，深入浅出，落地性强。 课程价值： 1.掌握现金、利润等管理核心策略工具，促进企业高质量增长路径 2.准确培养财务战略思维，学会价值管理，为股东创造价值而做好项目管理 3.清晰掌握项目开发的主要模式、合作模式以及不同模式不同投资架构的综合应用 4.学会进行项目投资测算的基本逻辑、关键指标与方式方法 5.清晰了解我国税制体系的总体运营特点，明晰项目开发各阶段税收的筹划重点与风险控制点 6.基于经营财务的视角，掌握内部管控的重要节点，做好项目的全面预算和成本控制 关键能力因子7-成本把控 《项目总视角下的成本管理体系》 《项目总视角下的成本管理跨界协同》 伍老师 现任某知名地产区域总经理；曾任万达及万科百万平方城市综合体项目中任成本负责人、某商业地产机构董事副总裁及20强地产集团区域总、多家知名标杆地产企业区域及集团成本副总/成本总/城市总/集团运营总 专业特长：同济大学土木工程专业学士，PMP项目管理硕士、近20年成本管理及项目管理经验。熟悉地产标杆“两万”--万科、万达成本管理体系与项目操作实践。曾参与万达旅游度假区数百万方综合体（住宅、商业小镇、多个五六星级度假酒店、主题公园、国际级山地高尔夫、滑雪场、城市商业）管控，在住宅地产、商业地产、旅游地产、五星酒店、产业地产的成本管理、项目管理方面拥有丰富经验。 课程价值： 1.从项目总视角解析地产项目成本管理的核心要素及专业技能 2.建立基于经营视角下的成本管理体系 3.系统学习五大业态成本管理核心知识、精细化管理的关键路径，从成本体系构建到项目过程操作实战 4.全面学习标杆企业领先的成本管理体系、理念、思路、方法与工具 5.学习标杆企业最新最优秀的成本控制方法，完善企业成本管理体系，与时俱进，提升成本管理专业能力，符合股东利益与风险管控要求 关键能力因子8-设计把控 《项目总视角下的设计管理体系》 《项目总视角下的设计管理与产品力提升》周老师 G50专家委员会专家，现任博志成设计管理及产品创新首席专家、某百强房企（北京地区市场占有率前三，豪宅专家）副总裁；历任：金地华北区副总（分管设计，大部分精装项目）、亿城集团副总裁（设计和研发，全精装项目） 专业特长：有着近十年丰富的创作经验和实操组织能力，擅长房地产规范化设计管理体系建设，客户细分、项目定位与概念规划设计，建筑风格与户型创新，景观设计与营造等。更有经营高度和全球视野，善于亿级精装豪宅到千元精装标准多条精装产品线设计。早年曾在深圳知名设计机构工作近十年,有着丰富的创作经验和实操组织能力。1997年投身地产,其中在金地集团服务六年,分别于集团技术管理部及一线公司负责全面技术管理工作。在金地、亿城期间进行了大量的产品创新研究及产品实践，实操的多个项目成为行业内的产品典范。代表金地集团、亿城集团把控众多项目的设计，积累了丰富的设计管理经验，建立了一整套规范的研发体系。 课程价值： 1.后疫情时代，重塑产品的价值体系 2.理解设计、研发与创新的三大核心目标 3.建立和完善房地产公司设计管理的三大价值体系 4.把握项目总视角下设计管理的重要特征——跨界与创新，做好产品研发把控 5.通过产品创新打造产品力，实现市场突围 6.立足规划价值最大化，实现品质、进度、成本三者高效协同，提高组织协同资源整合能力 7.大量设计管理与创新案例的深度解析，从真实案例中塑造项目总经营视角的研发把控思维 关键能力因子9-营销把控 《项目总视角下的重塑营销价值体系》 《项目总视角下的全程营销决策逻辑工作坊》曾老师 G50专家委员会专家、博志成营销策划首席专家，现任四川大学兼职教授、万润地产董事合伙人；曾任万科集团总部及城市公司从事营销管理工作 专业特长：17年房地产营销工作经验，从项目、公司层面的营销管理，到集团层面的品类规划、产品线规划、标准化产品研发、营销管理等，实践与理论完整结合。有在国内多个一线城市、二线、三四线城市工作经验，视野开阔。曾老师已举办了数十场公开课及企业内训，培训内容涉及房地产全营销、集团营销管控模式、销售突围、批量精装修研发等，培训课程体系完整、案例丰富，深受学员好评。 课程价值： 1.掌握房地产全程营销的基础逻辑及工具 2.建立营销系统思维，掌握项目总必备4大营销能力 3.学习如何分析市场、发现市场机会，掌握项目定位的基础逻辑、项目盈利模型、项目决策的方法 4.学习如何通过科学的营销提升项目的价值并获取溢价 5.学习与探讨新行业形势下及网络营销背景下的推广策略创新方法 6.学习标杆企业的产品线体系及其客户细分战略 关键能力因子10-工程把控 《项目总视角下的工程管理价值剖析与落地实施》 《项目总视角下的工程项目管理与跨界协同》刘老师 G50专家委员会专家、博志成项目管理首席专家，曾任以高品质营造闻名全国的知名标杆房地产集团，负责开发该集团单价最高的项目。 专业特长：英国皇家特许建造师(MCIOB)、一级注册建造师、注册咨询（投资）工程师、注册造价工程师，任职于某品质标杆集团，在工程设计、营造全过程具备丰富的经验及独到的见解，其在工程建造领域总结了很多实用又有效的方法。在品质体系建设方面有丰富的经验及独到的见解，其项目定位、工程营造能力一流，其在产品力提升领域总结了很多实用又有效的方法，所负责的项目一直作为标杆项目供全集团学习。 |
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