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在如今的豪宅市场中，会所正逐渐成为各大房企提升项目定位，增加产品卖点的标配。会所，顾名思义，是聚会的场所的意思，住宅中所引用的会所概念，源于港台，是商品住宅项目附属会所的简称，是指规划部门批准的商业配套用房中用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。 杭州的小区会所约在1993年前后出现，至2000年进入开发高潮，以城西沿线及钱塘江沿岸居多，其配备功能也从起初的会馆、游泳馆、网球场三件套，逐步丰满成为集餐饮、健身、休闲、购物等为一体的综合性社区场所。 杭州首家会籍制的高端社区会所——润缘汇 东方润园位于钱江新城板块，总体量约为5000方，其会籍制管理模式的引进,开创了杭州高端住宅会所的先例。功能分区设置为室内恒温游泳池、健身中心、宴会厅、董事会议室、中餐厅、咖啡厅、会员吧和儿童俱乐部等。 私人定制模式的高端会所——御会所 中企·御品湾的御会所的面积达5000方，功能设置动静分区，科学布局。地下一层包含一个恒温泳池、壁球馆、桌球室；地上部分设有中西餐饮、娱乐棋牌等功能空间。 最具亲和力的高端社区会所——九里会 之江九里位于之江国家旅游度假区，总体量约为3000方。九里会包含地下两层、地上两层，共四层的室内空间，各层的功能设置皆别具特色。地下二层的布局以健身类运动设施功能为主，包括男女SPA、健身房、恒温泳池及多功能球馆。地下一层则以休闲、运动类功能为主，提供棋牌室，乒乓球室及桌球室等娱乐空间。地上一层为五星级的殿堂客厅，以高达9米的接待大堂与超大接待区、两间洽谈室和具浓郁艺术氛围的书吧。二层功能预计将包括餐饮、医疗、咖啡、超市等等 滨江制造的经典会所——武林一号
堪称绿城巅峰之作的高端社区会所——兰园会所
绿城兰园位于市中心大运河畔，总体量约为7000方。在功能设置方面选择了绿城集团在多年会所打造实践中最受欢迎的服务内容，将红酒吧、咖啡吧、豪华影音室等彰显身份的功能区间囊括在内，并涵盖健身房、桌球室、乒乓球室、棋牌室、儿童活动室、室外泳池等叫好又叫座的区间设置。 全江景豪宅中的高端社区会所——阳光海岸会所
阳光海岸位于钱江新城板块，总体量约为3000方。会所采用下沉式设计，聚合挑高达12米的室内恒温泳池，该泳池在设计上还非常巧妙地与室外的露天泳池相连，此外中西高档餐厅、高级健身会所等功能设施在会所内也一应俱全。 体量最大的高端社区会所——湘湖壹号会所
湘湖壹号位于萧山区湘湖度假村，总体量约为10000方。湘湖壹号会所规划一出，就被许以“浙江省内低密度产品中体量最大、功能最全、档次最高的会所”之称。会所设计为三层。会所一层，除了开阔的挑高大厅之外，还设置有大堂雅座以及可容纳500人同时就餐的豪华中餐厅。会所二层分布的是特色包厢、SPA水疗区、棋牌室以及室外PARTY露台。地下一层则以健身为主题，健身房、瑜伽房、台球房、乒乓球房、泳池等以锻炼为主的功能区在会所负一层应有尽有。 小区会所的规模在现今市场上可谓大小不一，而决定会所规模的因素又包含开发商的预算投入、项目所处地理位置及市场定位等诸多因素。下表所列是杭州市场几个小区会所的面积数据： 从表中可以看出，会所面积与项目建筑面积的占比主要集中在1.5%-2.5%之间。此类会所一般以独立建筑存在，布置于项目中心位置或沿地块周边主干道布置。而占比小于1.5%的武林一号、绿城兰园等项目，个人推断是因为项目地处市中心繁华地段，周边配置较为成熟，所以此类会所也较多布置于地下空间或底层裙房。而占比大于2.5%的湘湖一号会所，是因为项目位置相对偏远，地价较低，所以面积较大，会所以独立建筑布置于项目主入口位置，起到对外展示、提升项目品质的作用。 常见的会所功能模块包括康体项目、消闲项目、娱乐项目、商业服务项目四大类。
据相关机构通过对一些相对知名的楼盘小区业主和在售楼处看房有购房欲望的人群（总共650人）为调查样本，总结出人们对小区会所的功能需求最大的前三名为：游泳池（51.8%）、健身房（47.8%）、阅览室（40.5%）。其余还有棋牌、SPA、教育培训机构等也比较受欢迎。 游泳池可分室外游泳池和室内游泳池，室内泳池有恒温和非恒温之分。相对较为高端的项目会采用恒温游泳。泳池的标准长度为12.5m的倍数，如25m、50m等。非标的长度不宜小于20m。泳池宽度由泳道数量决定，单条的泳道标准宽度为2.5m，非标为2m，最外两侧各预留0.5m宽的缓冲水域。通常会所泳池的泳道数量为4道以上，故会所泳池的建议最小尺寸为9mX20m。
泳池的基本流线：
健身房一般自带淋浴房、休息室、有氧健身房、器械专区等。根据其内部功能配置不同，面积大小亦有所区别。一般标准配置面积：器械区（视功能多少而定）120~200平方米，有氧区50~80平方米，淋浴房70~80平方米，休息室100~120平方米。
小区会所的阅览室一般可以理解成阅读角或者书吧之类的概念，通常会与咖啡吧之类的休闲功能相结合，所以面积较为自由。人们可以在里面看看书，喝喝咖啡，虚度光阴。
SPA的中文可以翻译成“水疗”。消费者多以女性为主，通常功能包括按摩房（12㎡/间）、水疗房（35-40㎡/间）、脚摩房（9-10㎡/间）、美容室（20-25㎡/间）。
棋牌室的单个包间面积不应小于10个平方，若为大堂布置，则单个棋牌桌的所占面积应不小于8个平方。
自从在90年代初期，香港地产商进入深圳市场，开始引入会所概念，时至今日，会所在全国各地遍地开花，但在华丽的会所表象背后，其实暗藏着大部分开发商的辛酸泪。
“对内吃不饱对外被投诉”是杭城现在大部分小区会所的的尴尬现状。 现在杭城大部分的小区会所，开开关关，今天甲来经营棋牌室，明天乙来承包台球房，始终找不到方向。当初“锦上添花”的会所，如今成了开发商的累赘，物业管理的“烫手山芋”，业主口中的“鸡肋”。 对此我们简单总结了现今市场上大部分会所亏算的三个主要原因： 1.定位不准，一味求全求大。 2.运行成本高，难以维持。 3.管理欠佳，专业人员匮乏。 决定项目会所定位的的因素很多，基本包括：小区所处区域、小区规模和档次、开发商的投入成本、服务对象等。故开发商在项目前期需综合考虑市场调研、案例考察、经营模式研究及资本预算等因素下做决策。 关于成本方面，浙江绿城物业管理有限公司总经理吴志华给大家算了一笔账：如果小区物业自己经营会所，员工工资、水电费、管理费、设备维护费、物料消耗费等等加起来，一个2000~3000平方米的小会所，一年不扔个100万，绝对撑不下去。仅一个恒温泳池的单月养护费用就高达10万余元。
会所的运营方式分自营和外包两大类，两种方式也可结合使用。 大多地处市中心区域的高档住宅，或地处城市远郊的别墅项目，小区会所会由开发商或旗下物业公司进行自营管理。由于运营成本较大，各类收费较高，但提供的相应服务品质也会相对较高。
外包经营则是将小区会所整体或部分外包给专业的运营公司管理。由于其管理经验等优势所在，专业会所公司运营会所的实际成本投入要小于开发商自营。不过此种方式对于会所本身的规模及硬件要求相对较高。
所以现今市场上采用最多的就是自营+外包相结合的经营方式。开发商通常会将部分专业性要求行较高的功能模块，譬如SPA、桑拿、酒吧等，外包给专业的运营机构管理，而对于棋牌室、阅览室及各类球馆等，则可以进行自营管理。此种做法既可规避了完全自营在会所长期管理上的专业性不足，又可以通过部分自营在资金运转上实现良性循环。
结合经营案例分析：
如何选择正确的运营方式不仅关系到会所的长远发展，同时也会影响会所的功能布局设计。基于目前大量的改善性质项目，为了避免会所仅仅是营销时的一个口号，且基于会所自身的远期运营，对于运营方式的选择应充分考虑项目的自身需求及长期的发展要求，故在设计之初的总体布局时，会所的设计就应充分考虑好多样运营方式的适应性。 |
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