【原】三大龙头房企公布2018年利润，造车的恒大赚722亿稳坐利润王，“活下去”万科大赚493亿，搞AI的碧桂园销售面积最大

昵称72020678 2020-10-20

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2018年，房地产行业恰逢拐点，行业整合趋势加速，房企竞争愈加激烈，有房企高呼“活下去”、有房企裁员过冬……究竟各大房企去年过的如何？随着今天恒大年报的公布，三大龙头房企2018年的销售情况和业绩表现悉数出炉。我们可以从中一窥究竟。

记者简单梳理了万科、碧桂园、恒大三大房企的年报，大致情况如下：

整体来看，恒大稳坐“利润王”： 2018年净利润大722.1亿元，远超同行净利润情况；万科虽然销售面积和营业额不及另外两家，但净利润超碧桂园，归属股东利润也达到337.7亿元。而从土地销售面积来看，碧桂园位居第一。

对此，「看懂经济」邀请几位专业人士给出了自己的解读。

严跃进

易居研究院智库中心研究总监，看懂经济评论作家

对于此类年报来说，体现了调控下的企业业绩分化。部分大型企业依然有较好表现，但部分已经在盈利等方面开始走下坡路了。年报数据体现了不同房企的应对能力，充分体现了当前房企的战略导向的正确与否。

对于大型房企来说，包括营业收入、利润等方面的指标都有较好的增长，很多都是超过了20%的增幅，这也体现了企业可持续发展的导向，符合市场预期，也利好2019年的再投资。

类似融资方面其实也是很考验房企的。很多房企其实现在确实在融资方面有压力。部分没有融资到位的房企，2019年的压力会更大。部分则在今年一季度开始，确实有改善的空间，这利好业绩的反弹和企业的稳健运作。

转型关键看两种。第一是在地产业务内部，建议尝试做代建业务和运营方面的业务，这个是可以降低成本的。第二是找一些非地产业务，类似科技创新方面要寻找一些进入门槛低的项目。

对于龙头房企来说，在销售相关指标上继续有较好的表现，这继续体现了其较好的品牌优势和企业成长性。对于类似房企来说，充分体现了此类房企较好的发展态势。另外此类企业类似业绩成长，也说明虽然市场降温了，但是房地产大的走势还是坚挺的，所以不能因为2018年市场降温就失去投资的信心，后续依然是有很多发展空间的。

王海玲

注册房地产估价师，土地估价师，房地产拍卖师，看懂经济评论作家

恒大、万科、碧桂园三大地产巨头均已发布了2018年的年报。恒大净利润722.1亿，万科492.7亿，碧桂园485.4亿。恒大坐稳了“利润王”的宝座。2018年在国家严厉调控房地产业、去杠杆的大背景下，恒大还能取得如此成绩实属不易。具体分析恒大大部分地是几年前拿的，拿地成本比较低，开发过程又中打造精品住宅提高附加值，并严控各种成本，提前偿还部分高成本贷款降低负债率，减少融资成本等提高了利润率。

万科2018年净利润492.7亿位列中国第二。万科一直以来是房地产行业的风向标，也是风险意识很强的公司。去年万科董事会主席郁亮高喊“活下去”，将战略定位定为“城乡建设与生活服务商”，并将租赁住宅业务提升为核心业务。虽然万科这样喊话，实际上并没有降低拿地的节奏，也还看好房地产行业，认为中国城市化进程远还没结束，认为在房地产白银时代转型比青铜时代转型更具优势。

碧桂园净利润485.4亿位列第三，但销售面积5416万平主米位列第一。碧桂园的主要战场在三四线城市，所以对于去年国家主要针对一二线城市的严厉调控影响不大，还享受了三四线大量棚改的红利。但碧桂园负债率太高，严重依赖高周转，一旦市场下行，销售受到影响，公司压力太大。再加上因高周转压缩建造周期，多地出现质量问题，多地维权对品牌伤害也很大，会进一步影响销售。高负债意味着高融资成本，对净利润也有影响。高杠杆高周转的模式把碧桂园推上了前三甲，但以后这种模式肯定得变，我认为这是不可持续的。

张旭

看懂经济评论作家

1、房地产行业肯定是头部企业愈发集中，中小企业生存愈难的环境，这在之前已经说过了。

2、对于恒大来说，做多元化它是有能力更有决心的。因为恒大是一家私企，虽然它现在想把身份变得更复杂一些，但是它的执行力绝对是说一不二的。许家印想做的事情第二天就能做。但对万科来说，它的情况更复杂一些。虽然是说是管理层来管理，但毕竟没有一个一言九鼎的大老板，身后的各大股东又是一个比一个心怀鬼胎，所以很多事情它是说给别人看的，比如多元化。

3、具体到业务上来说，就是恒大之前做消费品，真的做了，做不好就卖了；做体育也是真的做了，做好了就继续做；现在做新能源，也可以肯定是必然的转型。现在地产还能为恒大贡献稳定的现金流，但许老板想的是以后，或者说他的野心不至于只是做一个地产首富而已。所以他要进入新能源而且是全力投入。对于万科的职业经理人来说，战略做出来，ppt写出来，给外人和股东看看就好，可以象征性做一下，但不会投入太多，损失不会太大，保持这几年财务报表好看就行。至于以后么，谁在位置上还不知道呢，管那么多干嘛。我死后，哪管洪水滔天。对于很对大企业来说，如果权责利处理不当，面临的就是这样混吃等死的结果。