 来源：第一财经 8月25日，央行宣布，自2019年10月8日起，针对新发放商业性个人住房贷款利率进行调整，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成，加点数在合同期限内固定不变。 对房贷利率即将发生的变化，多位接受采访的拟购房者均对记者表达了自己的疑惑。 比如，贷款定价机制调整后，会给房贷利率、房地产市场带来哪些影响？存量贷款利率是否调整？此前已按照基准利率方式签订借款合同但未发放的贷款，到底使用哪种贷款定价方式？（更多原文点击《房贷利率平稳换锚倒计时 多家银行基本准备就绪》阅读） 对此，「看懂经济」邀请几名看懂经济评论作家对此文进行了深度解读。（评论内容精选自看懂App的解读）  董希淼 新网银行首席研究员，看懂App评论作家 8月25日，央行公布对个人住房贷款利率定价机制进行调整，其核心是将房贷利率定价基准由基准利率转换为LPR，使房贷利率更加市场化。但与一般贷款不同的是，房贷利率实行“下限管理”——这其中有两个下限，一是央行确定的下限（首套不低于LPR，二套不低于LPR加60个基点），二是央行省级分支机构指导市场利率定价自律机制确定的各地加点下限。 在上述两个下限的基础上，各商业银行可以决定各自的加点幅度。在利率市场化的大趋势下，为什么需要对房贷利率实施特殊的管理？这不是为了保护银行的利差，而是在流动性宽松、市场利率下行的情况下，坚守“房住不炒”的定位特别是“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 所以，我在接受央视新闻采访时认为，房贷新政实施后，预计多数地区房贷实际利率将保持基本不变，房价上涨较快的热点区域利率将有所上升。至于有些解读认为新政之后房贷利率将逐步下行，我不知道这其中的逻辑是什么，只能说是美好的愿望了。  程宇 私人投资顾问，看懂App评论作家 房贷换锚不代表房贷会降。房贷本身已经是银保监会对房地产融资严控的对象之一。从去年12月份开始，扣除掉房地颜种基建的固定资产投资增速高已经跌入负值。今年前七个月更是跌破-13%，前八个月跌破-17%。说明实业已经陷入萎缩。这将导致未来居民现金收入减少。房贷资产的风险已经亮起警报。这丈概是银保临会严控房地产融资的直接原因吧。 从央行来说，降低房贷利率则必须降低MLF的利率。那么，LPR的利率限必然下降。这就是全面降息了。可现在，通胀上行，汇率承压，资本外流。这些都使得央行在降息上慎之又慎。央企还降息，银行哪有动力降低利率？从银行角度来说，现在逼着降低中小企业融资利率。 可银行的负债成本在那儿放着呢。现而今，既安全又有一定收益的资产也就是房地产了。既然别的地方收益受限，房地产贷款又限量，那就物以稀为贵了。召伦不加量，或者干脆就不动。没理由在别的地方埙失了收益，在这边还接着损失。  许尧 金融市场从业者，看懂App评论作家 房贷利率由此前的参考贷款基准利率调整为参考五年以上LPR利率本就是利率两轨并一轨过程中的必然要求。为了保持政策的连贯性、避免给金融机构造成额外冲击以及切换定价机制的平稳过渡，调整初期，由LPR加点形成的房贷利率必然与此前的房贷利率基本一致，因而不应期待利率锚切换会形成房贷利率的实际下降。 房贷利率的调整仍要视货币政策走向而定，未来MLF利率变化将是房贷利率变动的关键。此外，需要注意的是房贷利率是以五年以上LPR为基础加点形成，因而存在一年期LPR与五年期以上LPR变动方向不一致的可能，即降低一年LPR利率而保持五年以上LPR利率不变，以此实现降低实体经济融资成本并实现房地产调控的结构性能目的。  邓宇 规划研究员/财经媒体撰稿人，看懂App评论作家 降准的一大波操作以及LRP新机制的形成已经给了房地产、市场（包括股市、债市）等很明显的信号，降低融资成本，支持实体经济是最大的目标，确保今年经济企稳，等外部不确定性的风险。当前的经济下行周期以及不利局面仍然较为集中，货币政策的举措就是稳定就业、保持物价水平合理区间，并且为银行和非银金融机构提供一定的缓和期。 对于商业银行而言，房地产市场是一把“双刃剑”，包括房贷利率涉及到大量的个人住房贷款，这是目前最大的资产投放标的，房地产是民生政治，亦是“烫手山芋”，必须紧跟政策调控导向。货币当局已经通过降准、LRP定价新机制和多渠道资本补充等给予商业银行更多的发展空间，以腾出手来支持实体经济、民营和普惠金融事业。 未来商业银行的挑战来自于息差收窄，以及非息的竞争，考验银行经营风险的时候到了，“躺着赚钱”的日子早已一去不复返，房贷利率换锚也许只是逼迫银行变革转型的“冰山一角”，平衡金融与实体经济的关系，平衡商业银行利润和民生的关系，“切蛋糕”、“分蛋糕”的前提依然是“做大蛋糕”，这离不开商业银行的巨大作用。 房贷利率市场分化（区域差异），结构性调整（因城施策）成为主基调，不同城市不同的表现，但炒房子（房子是用来住的）已经变得越来越困难，稳定风险与收益预期变得更加重要。 看懂小程序上线啦：热点热评来看懂！ 7大领域资深专家重磅登场 深刻、独到、犀利的新闻解读等你来品尝！ |
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