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图片来源于网络 东西北吹，趁着土拍打了些鸡血，在舞池里雅兴十足，狂欢停不下来。 唯有南区，低头疯狂的卖着房子，卖成了销冠，但他在土地市场，仍然显得落寞了一丢丢... 很多南面的朋友一直想不通， 为什么水土楼板价能6500？我才6000！ 为什么鹿角都7000了，我才6000！ 为什么西永7500了，我才6000！ 为什么回兴都11000了，我才6000！！！ 为什么？ 为什么？ 因为，巴南的好戏，被他自己留在了后面！ 许多人问我，南面是不是不行了？ 是不是该放弃巴南？放弃巴滨路、龙洲湾、李家沱花溪？ 还记得我说的话吗？ 在重庆这个8D都市，选盘远比选区关键，我在巴南买过房子，弱市的情形下，3年多翻倍，跑赢当时其他区很多楼盘。 最近我找几个机会，分别讲讲巴南的区域机会，今天说巴滨路。 巴滨路，其实，有暴击机会！ 他只需要做到一点，那就是商业！建成牛逼的滨江商业！ 1 重庆的滨江商业，多，但精彩的少！ 重庆的江岸线很长，滨江商业有土壤百花齐放。 但理想很丰满，现实太骨感。受限于山城的特殊地貌，两边的地岸，普遍存在几个硬伤： （1）腹地纵深短，高差大 我们不能像上海、武汉那样，两江边有大量的平原地形让你自由发挥。 在重庆，大部分江岸线旁边，就够塞得下一条双向4-6车道的马路，其余的，只能靠自家技艺，去断崖上发挥。 难度大+地势不利。造成了滨江路的普遍存在一个单向线性发展的问题：被陡峭的山壁阻隔，只有一条狭长的区域，像一个孤立的地块，资源配套很难集中！ （2）滨江快速路环伺 正所谓条条滨江大马路，汽车开的比谁都快！ 最初的滨江路，是为了疏导交通，所以快速路多，休闲空间少，功能性设计如此，这与商业需要的“慢+停留”，多多少少有那么点相反的意思。 （3）公共交通薄弱 通勤方式单一，这点相信大家深有体会。 之前的大部分的滨江出行，要么靠等只有1条线路，30分钟发一班车的公交，要么靠自驾。 最近几年，部分滨江段才稍稍有所改善。 再加上路面难扩宽，随着车流量增加，当高峰时段，滨江路就会出现拥堵！ 这对滨江商业的人气形成，也是伤害！ 数来数去，在重庆真正做成功的滨江商业体，比较典型的，就是这么几个：
（除此之外还有，不一一举例了） 用“天时地利人和”来形容他们，很是贴切。 依靠着独有的滨江格调，周边居民的幸福感和房价都趁机提升了一把：
巴滨，急需的其实就是商业！ 他当然也有这个潜质。 2 巴滨路商业的重要性 为什么要强调商业？ 首先，巴滨路作为主城区域难得的成片滨江土地，也是几大滨江路里最后开发的一条。它的定位是高起点，是巴南形象代言，是南区的高品质生活区。 而巴滨路，也最有可能率先承接起巴南本身、九龙坡、大渡口、南岸，甚至渝中的改善型外溢需求！ 然而要做到并且做好这点，并不容易。 1）得有让人满意的高品质住房 2）得有很棒的生态环境 3）得有足够的配套设施 总之，巴滨，最关键就在于“引流”。 他的先天条件好，如今品质住房也越来越多，但要人们搬过来，关键在配套... 巴滨路与北滨路、南滨路、嘉滨路等相比，最大的特点，就是地势相对缓和。长江宽阔，两侧舒缓，属于天生气质难自弃型。 而且，临江一侧，政府早些年就开始搭建供人们娱乐休闲、慢跑散步垂钓的滨江公园！一到周末，车位难求。 太阳好的时候，北面中央公园，南面巴滨路，一定是人气最旺的地方。 后来，《重庆“两江四岸”治理方案》出炉，巴滨路开始了大规模的风貌改造工程。 首先，是“治面”。 老巴南人应该都知道，之前夜晚的巴滨路公园，还有烧烤、啤酒摊。现在，全部取缔！ 再铺上重庆首个临江自行车道和10公里的滨江樱花大道，再加上一些规划的滨江公园绿地。 巴南zf的态度不难猜：想在城市里面亲近大自然？就来巴滨吧！ 其次，是“治本”。 如果巴滨路最终能根据通勤和旅游需求，把有轨电车落实下来，那么再加上地铁5A线路，巴滨的公共交通会有质的改变！ 对巴滨路来说，天时+地利都有，而商业就是“人和”的东风，关键是东风！ 这一点上，巴滨的优势在于： 1）地势平缓，平地纵深大，可塑性很强； 2）有大量的新规划品质小区，全是大开发商打造，人口基数足够，成熟周期大约在3-5年； 3）有多个滨江公园，成为“节点”，适合人们停留！ 4）巴滨路已经有了成功的例子。比如最近刚开街的西流坨小镇。 图片来源于网络 人气还不错！但还不够！ 3 巴滨商业的关键点 其一，当然还是人气的形成。 如图。巴滨路，要做的，应该是吸附这几个区域临近的居民。
如果巴滨能成为“网红级”商业区域，那么，无论是通勤距离、消费体验，巴滨都会是他们的重点选择之一... 这部分人流量，根据各区域人口粗算，能在100-150W人口！ 其二，强力的商业IP出现！ 李家沱乃至整个大南区，目前都没有一个明星级旗舰的商业坐标。 说句露骨一点的话，目前巴滨仅仅只有万达像点样子！ 据说大南区众多对品质有追求的消费者，都是去时代天街逛了！ 其实，巴滨路的开发商，也深知巴滨的机遇与风险。假如没有充分的生活配套，巴滨就会是住不进去的海市蜃楼。 所以，龙湖、爱普、融汇、珠江，都在滨江商业上下足了功夫。 我专门对龙湖滨江商业进行了观察。 因为龙湖在重庆有几个旗舰级的商业天街，而春江天镜项目内，也有超过20万方规模的商业综合体。 这给人很大的想象空间。 巴滨路的龙湖商业，应该是介于时代天街和源著天街之间。 因为他本质上是依托一个大型住宅楼盘衍生出来的，首先服务于社区，但从规模和地理位置上看，又是能辐射周边很大范围的综合性商业。 在前一段时间的发布会，龙湖公布了他的具体名字“長江時代”。很大气。 规划上看 春江天镜是龙湖首个重仓南区的项目，于情于理，他肯定是要做一个标杆项目。 所以，龙湖的杀手锏之一--商业，必须来！ 体量还不小！ 据说他专门请来了规划太古里商业的顾问公司+时代天街的设计公司，来共同打造。并将商业的三种设计方案在网上征集意见。 其中的一种方案 看网上的评选，大家比较倾向的是这种“生态融合风”，吊脚楼感觉+西式柱廊是亮点。 既看江，又很符合重庆文化，很有感觉！ 亮点所在 从观音桥北城天街，到大坪时代天街，再到沙坪坝的TOD，龙湖商业在重庆的号召力很强。大家都比较认。 長江時代与这些都有不同，他的亮点在于：
（龙湖·春江天镜 总体效果图） 在重庆，有一个很有意思的现象。 有品牌商业配套的住房，一般都要比没有的贵上小几千。比如龙湖源著，周边小区15000+/平，它卖20000+/平。（建筑面积单价，参考安居客，仅用作举例） 根本原因在于，繁华的商业配套，会对步行辐射范围内的房屋带来价值提升！ 就像春江天镜的住宅，主推的观江大平层，最近卖得相当好！
（大平层效果图） 除了观江效果好之外，大体量的滨江商业，才是他的核心价值！ 而对于巴滨路，龙湖和其他几家开发商，一定都很清楚，在商业层面上，他们不是竞争的关系，而是一个战壕的兄弟。 因为，巴滨路的大机会，就在于商业！ 本文为商业评论 |
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