因为要降价，所以更要买。苏州园区刚需不能有抄底之心。

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大家好，我是苏州房叔

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微博粉丝来信：中介用土拍来催单

我该不该买？

此文数据较多，请耐心看完。

买好房找房叔

▲微博@苏州房叔

房叔对2017年苏州楼市判断

“2017买到的是仓位，是机会，但是买不到涨幅”

尤其是限价盘和中环沿线刚需盘。

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有人问房叔叔，你一会园区涨，一会园区跌，让人心跳加速啊，

房叔想说房价有上涨就有回调，实属正常，涨太多，买卖双方必然发生分歧。互不买账。

房产也有淡旺季。在非强势上行年份，二手房走势有一定规律可循。

经过2015、2016年房价洗礼后，对于房价认知明智初开。

2016年10月份政府房价调控后，房价进入了4个月挂牌价平稳期，实际成交价还有小幅下降，到了2017年3月开始因为学区热带动有一定涨幅。

4月份开始量缩价稳，预计5月份开始进入传统淡季的准备期，挂牌房源询单减少后，房东会轻微下调价格。在678月再次进入盘整回落小周期。

如果你想购房，你要做的是联系意向区域的所有中介，和他们保持联系。不放过任何一个低价房源看房机会。

多跑盘，强信心。

▲近12个月二手房房价走势(点击放大)

购房同学的二个问题

• 中介炒作土拍预期，催单！

• 房东挂牌降价预期，抄底？
  

关于中介炒作土拍

土地信息：地块位置非常不错，约121亩，1.8的容积率，假设平均户型120平方，可提供1200套新增房源。

中介肯定信誓旦旦的说，马上就要土拍了，房价就要涨了，再不买，首付只能买个车位了诸如此类的渲染肾上激素的言语。

房说想说：土拍刺激不了房价

• 土地信息来自上海土地展，并非为2017年土地出让计划，具体出让计划以国土局为准。并非确定性土拍。

• 2016年的地王上市开盘成交不理想，对于土拍高价已经无视，咱们老百姓情绪很稳定。

• 土拍后的价格预期也是3年后上市价格，和现在无关。从不能拿今日赌明天。

• 大概率精装高端改善产品结构，和周边小区在品质，户型，总价上都有天然代差。周边二手房上涨更多是自然幅度上涨，不可能有大幅跳涨。

苏州已经经历过2015年大涨了，2016年调整，2017年依然是调整消化年，房价不会因为土拍而发生暴涨，绝无可能。

党和人民不答应啊

房叔也不答应啊

▲容积率1.8 图片来自度房苏州

关于挂牌预期下降

新房成交数据

2013年住宅成交69813,2014年住宅成交60570，2015年住宅成交98738套，2016年成交79222套。按照第一季度成交数据推导，预计2017年住宅成交56812套

吴江区因为低总价原因占据了30%成交量，火力助攻。2016年下半年吴江纳入苏州统计，扣除吴江数据，主城区的住宅成交量大约40000套。成交量下跌。

2017年成交量下滑

• 2015年的成交量增长了60%，透支了2016年和2017年的需求量。

• 限购，二套房80%，首付比例和利息提高等因素提高了购房门槛

园区新房成交量尤其的少，仅仅只有吴江的20%

是园区卖不动了吗？

价格太高吗？

当然不是

▲来自房天下

以上想说明是目前苏州整体成交稳定，房价相对稳定，不会有大起大落情况。

园区相对于其他区，是一个存量房市场，二手和一手成交长期保持在5:1，园区房价因为供需关系，走势稳中有升趋势不变。

卖掉1套新房，同时会卖掉5套二手房。

吓人不？

今天园区新房住宅成交13套，二手房成交96套

纯粹的二手房市场。

二手房价格是最真实的市场价格。

新房供应极其的少，屈指可数的几个楼盘还都是大户型高总价。

购房同学咨询的东沙湖九龙仓，房叔咨询一个门口中介，他们一个门店去年成交了200套。相当抢手。

九龙仓低总价的繁华里98户型已经从去年6月份280W，涨到目前320W+，一路上扬，但是320W价格无人问津，预计进入到5678月价格会回调。

房叔预计下跌5%

回调原因：1：价格上扬需要市场消化 2：学区购房季结束，买家减少 3：挂牌数增加，房源增多 

提醒这位购房同学：

二手房房东因素价格不稳定，买到降价盘也看缘分，有合适价位房源就去看房，遇到合适价位就可以拿下。

切勿有抄底之心，刚需不能犯错。

提醒中介

请不要用土拍上涨来催成交，何不告诉客户进入成交淡季反而是一个可以好好挑房，挑到低于市场价的房子呢。

买房艰难，刚需不易，请爱护来苏州奋斗的年轻人。

预祝这位同学购房顺利，生活美好

苏州欢迎更多有志青年。

祝福苏州 安居乐业

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