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8月28日，国土资源部与住房城乡建设部共同印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《方案》）。 业内表示，此次试点集体建设用地建设租赁住房，或率先从近郊区推进，亦将是《土地管理法（修正案）》审议通过前的一次先行先试的实践。 对行业发展有三个积极影响 据统计，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，相较于发达国家成熟市场20%至30%的比例，差距非常大。尤其是人口净流入的大中城市，住房租赁需求十分旺盛，城镇居民家庭租房比例高，但也存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题。这亦是此前多部委联合发声，推进人口净流入的大中城市发展住房租赁市场的原因之一。 《方案》指出，利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国财富网采访时表示，从房地产行业发展的角度来看，《方案》主要产生三个积极影响：首先，租赁市场的发展，成了盘活集体建设用地的重要渠道，此类土地的价值得以释放；其次，发展正规租赁市场和住房产品，可以有利打击此类土地上的小产权房等非正规租赁行为；最后，通过发展租赁市场，更科学地建设社区，有利于后续规划顺利开展。 试点城市两增一减 或率先从近郊区推进 《方案》确定的第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市分别为北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。 中国财富网注意到，上述13个城市对比一个月前确定的12个首批住房租赁试点城市，有11个城市重合。不同之处在于，此次试点在这11个重合城市的基础上，增加了北京和上海，减少了深圳。 业内指出，增加北京、上海将盘活其近郊集体建设用地，推进其产业布局；而减少深圳，主要是因为深圳作为城市化进程较快的城市，几乎已不存在农村集体建设用地。 严跃进介绍，高度重合的名单，亦说明这些城市具备更好的发展基础，尤其是通过推进集体建设用地建设租赁住房，有助于更好地理顺其当前的用地关系；同时，对于平衡用地结构、积极为租赁产品提供租赁用地支持等，都能发挥较好的作用。 此外，上述试点城市本身发展规模较大，随着经济发展，其近郊区的发展机会亦在增加，目前有较多产业和企业围绕这些区域进行布局。严跃进由此预测：“无论是此次建设租赁住房的尝试，还是后续的集体建设用地相关改革，均可能率先从近郊区推进。” 与《土地管理法（修正案）》导向一致 透露改革方向 “村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。”严跃进表示，上述《方案》内容明确的内容打破了此前对于集体经营性建设用地进入市场的限制。 中国财富网注意到，《方案》内容导向与已上报国务院审议的《土地管理法（修正案）》（以下简称《修正案》）送审稿精神趋于一致。或可认为，其将是《修正案》审议通过前的一次先行先试的具体实践。 据悉，《修正案》亦有多项修正内容涉及农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地。而修法的重点，即是落实党中央、国务院确定的农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革。 在中国财富网此前的采访中，国土资源部政策法规司司长魏莉华曾透露，《修正案》破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，为农村集体经营性建设用地与国有建设用地同价同权、同等入市打下法律基础。她介绍，《修正案》新增第六十三条规定内容为：“符合土地利用总体规划的集体经营性建设用地，集体土地所有权人可以采取出让、租赁、作价出资或者入股等方式由单位或者个人使用，并签订书面合同。按照前款规定取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。集体经营性建设用地出让转让的办法，由国务院另行制定。” 对于未来农村土地制度的改革路径和方向，中国人民大学经济学院教授刘守英认为，还要经历一个从单向支持城市化到支持城乡互动发展的过程。“从发展模式看，应去除土地的地方经济发展‘发动机’功能；从土地管理看，急需改革土地指标管理体系和制度。” 严跃进认为，《方案》对于集体建设用地的规定，给人以更多期待。“不是征地或简单地流入市场，其发展租赁市场的主导权还是会给予村镇集体经济组织。预计后续村镇集体经济组织在盘活相关土地方面会有更大的积极性，将形成增收增利的效应，进而助力改革的顺利推进。” 作者：胡恩燕 新媒体编辑：熊烨 |
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