服务方案3（1）房产评估实施方案1、评估方法?房产评估方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多
种方法对被征收房屋价值进行评估。需评估房产的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；需评估房产或者其类似房地产有经济收益的，应当选
用收益法评估；需评估房产是https://baike.baidu.com/item/%E5%9C%A8%E5%BB%BA%E5%B
7%A5%E7%A8%8B在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并
对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。?1.1受理估价委托及明确估价基本事项?明确估价基本事项包括明确估
价目的、估价对象、价值时点。1.2拟定估价作业方案?①拟采用的估价技术路线和估价方法；②拟调查搜集的资料及其来源源渠道；?③预计所
需的时间、人力、经费；?④估价作业步骤和时间进度安排。?1.3搜集估价所需资料?①、对房地产价格有普遍影响的资料；?②对估价对象所
在地区的房地产价格有影响的资料；?③类似房地产的交易、成本、收益实例资料；?④反映估价对象状况的资料。?1.4实地查勘估价对象?就
委托人介绍提供的估价对象的有关情况，对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、用途、产权等资料，到实地进行核实，同时亲临现场感受
估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修设备等状况，并搜集补充估价所需的其他资料，了解当地房地产市
场行情和市场特性，以及对估价对象及其周围环境、景观、临路状况进行拍照等。?选定估价方法，估价方法的采用，取决于估价对象的房地产类型
、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量。?1.5确定估价结果?根据具体情况选用加权算术平均数的数学方法，求取一个综合结果。?
1.6交付估价报告?1.7项目人员安排?1.8时间安排?我们将按照甲方及我公司的要求，合理安排的工作时间。序号时间进度工作内容1第
1天明确估价基本事项、拟定作业计划、完成现场踏勘、估价对象资料收集、周边房地产市场情况和土地利用情况调查。2第2天分析整理相关资料
，选定适合方法试算价格。3第3天评估公司内部进行三级审核，确定测算价值。4第4天撰写估价报告并自审。5第5天审核报告，装订成果，提
供成果给委托方。具体估价方法主要有：A、市场法所谓市场法是将估价对象与在价值时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地
产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。a市场法操作步骤?①搜集交易案例；?②选取可比实例；?③建立价格可
比基础；④进行交易情况修正；⑤进行交易日期修正；?⑥进行房地产状况修正；?⑦求取评估价格?b市场法适用的对象?市场法适用的对象是具
有交易性的房地产。?4、市场法计算公式?委估房地产价格=比较案例价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别因
素修正系数?根据具体情况选用简单算术平均数、加权算术平均数等数学方法之一，求取一个综合结果。?c主要评估步骤?B、成本法?成本法就
是以现在的建筑、装修材料和施工技术、工艺，重新建造和待估房屋建(构)筑物使用功能一样的建筑所投入的各项费用之和，运用典型工程重置核
算法确定重置价值。a成本法步骤?：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；?②估算重新购建价格?③估算折旧④求取评估价格?b
成本法适用对象?①新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产；?②有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的
房地产；?③单纯建筑物的估价；④市场不完善或狭小的房地产；?⑤在房地产保险及其他损害赔偿中。?c房地产价格构成?①取得土地使用权的
费用?②勘察设计及前期工程费?③建筑安装工程费?④建设单位管理费?⑤资金成本?d计算公式?房屋建（构）筑物评估价格＝房屋建（构）筑
物重置价格×成新率?房屋建（构）筑物重置价格由上述（一）、4中②至⑤项构成。?房屋建筑物成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年
限法与打分法综合确定建筑物成新率。?综合成新率=打分法成新率×权重+使用年限法成新率×权重?使用年限法是以房屋建筑物尚可使用年限占
建筑物全部使用寿命年限的比率作为房屋建筑物的成新率。用公式表示即为：?使用年限法成新率=（建筑物耐用年限—已使用年限）÷建筑物耐用
年限×100%。?打分法是根据不同结构房屋的实际技术情况按结构、装修、设备三部分分别打分。公式为：?打分成新率=结构得分×G+装修
部分得分×S+设备部分得分×B?G—结构评分修正系数；?S—装修评分修正系数；?B—设备评分修正系数。?C、收益法a运用收益法估价
，应按下列步骤进行：1?选用具体估价方法；2?估计未来收益期或持有期；3?测算未来净收益；4?测算报酬率或资本化率
、收益乘数；5?计算收益价值。b收益法估价时，应区分报酬资本化法和直接资本化法。C选用直接资本化法进行估价时，收益价值按下式计
算NOIV＝NOI÷?R式中?V─收益价值（元，元/m2）；NOI─未来第一年的净收益（元，元/m2）；R─
资本化率（％）。d测算净收益时，价值时点为现在的，应调查估价对象至少最近三年的实际收入、费用或净收益等情况。利用估价对象的资料得出
的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予
以适当修正。e期末转售收益应是在持有期末的转售价格减去转售成本。持有期末的房地产转售价格可采用直接资本化法、比较法等方面来测算。
持有期末的转售成本应为转让人负担的销售费用、销售税费等费用和税金。f测算净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况，判断确
定未来净收益流量及其类型和对应的收益法公式，并应在估价报告中说明判断确定的结果及理由。g报酬率宜选用下列方法确定：①市场提取
法：选取不少于三个可比实例，利用其价格、净收益等数据，选用相应的收益法公式，测算报酬率。?②累加法：以安全利率加风险调整值作为报酬
率。安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期存款年利率或同一时期一年期国债年利率；风险调整值为承担额外风险所要求的补
偿，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。③投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险
大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定报酬率。h资本化率宜采用市场提取法确定。i收益价值的计算，应符合下
列规定：①对土地使用权剩余期限长于建筑物剩余经济寿命的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加自收益期结束时起计算的剩余期限建
设用地使用权在价值时点的价值。②对建筑物剩余经济寿命超过土地用地使用权剩余期限，且出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用
地使用权及地上建筑物的非住宅房地产，收益价值应为按收益期计算的价值。③对建筑物剩余经济寿命超过土地用地使用权剩余期限，且出让合同未
约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权及地上建筑物的房地产，收益价值应为按收益期计算的价值，加建筑物在收益期结束时的价值
折现到价值时点的价值。D、假设开发法运用假设开发法估价，应按下列步骤进行：1?选用具体估价方法；2?选择估价前提；3?
选取最佳开发经营方式；4?测算后续开发经营期；5?测算开发完成后的价值；6?测算后续开发的必要支出；7?确定折现率
或后续开发的利息和利润；8?计算开发价值。假设开发法估价时，应选择具体估价方法，并应符合下列规定：①应根据估价对象所处开发建设
阶段等情况，选择动态分析方法或静态分析方法，应优先选用动态分析方法。?②动态分析方法应对后续开发的必要支出和开发完成后的房地产价
值进行折现现金流量分析，且不另外测算后续攷的投资利息和应得利润；③静态分析方法应另外测算后续攷的投资利息和应得利润。假设开发法的
估价前提应根据估价目的和估价对象所处开发建设状态等情况，并应经过分析，选择下列之一：业主自行开发前提；自愿转让开发前提；被迫转让开
发前提。?选取最佳开发经营方式，应先调查估价对象状况、估价对象所在房地产市场状况等情况，再据此确定未来开发完成的房地产状况及其经营
方式。后续开发经营期应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况、未来开发完成房地产经营方式、类似房地产开发项目相应的一般期限，
估价前提、估价对象所处开发建设状态、未来房地产市场状况等进行测算。后续开发的必要支出应根据估价对象状况、未来开发完成后的房地产状况
、未来开发完成房地产经营方式、类似房地产开发项目相应的一般期限，估价前提、估价对象所处开发建设状态等来确定，并应符合下列规定：①后
续开发的必要支出应为将估价对象开发成未来开发完成后的房地产所必须付出的各项成本、费用和税金，动态分析法的构成包括后续开发的建设成本
、管理费用、销售费用、销售税费等，静态分析法的构成项目还包括后续开发的投资利息。当估价前提为自愿转让开发和被迫转让开发时，构成
项目还应包括估价对象取得税费。?②动态分析法中折现前后续开发的必要支出应为其在未来发生时的金额；在静态分析方法中，应为假设其在价值
时点发生时的金额。开发完成后价值测算，应符合下列规定：不应采用成本法测算；当采用比较法测算时，应先测算开发完成后的房地产单价?再将
该单价乘以未来开发完成后的房地产面积或体积等得出开发完成后的房地产总价值；当未来开发完成后的房地产中有不同用途、档次等差别较大时，
应分别测算不同部分的单价，再将它们乘以相应的面积或体积等后相加得出开发完成后的房地产总价值。动态分析方法中折现前开发完成后的价值
测算，应符合下列规定：①应为未来开发完成后的房地产在其未来开发完成时的价值；但当能预计未来开发完成后的房地产预售或存在延迟销售时，
应为预售或延迟销售时的价值；②应根据类似房地产未来市场价格变动趋势进行预测。静态分析法中开发完成后的价值，可为假设未来开发完成后
的房地产在价值时点的价值。动态分析方法中的折现率，应为同类房地产开发项目一般所要求的收益率。静态分析方法中的后续开发的利息的计算基
数，应包括估价对象价值或价格和后续开发的建设成本、管理费用、销售费用。当估价前提为自愿转让开发和被迫转让开发时，计算基数还应包括估
价对象取得税费。各项计算基数的计息期，应分别自其发生时起至建设期结束时止。?静态分析法中后续开发的应得利润，应在明确其计算基数和相
应开发利润率的基础上，为其计算基数乘以类似房地产副局长相应开发利润率。采用动态分析方法的开发价值，应为开发完成后的价值与后续开发的
必要支出折现到价值时点后相减；采用静态分析方法的开发价值，应为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润。（2）土地评估实施
分项方案本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2014）、中华人民共和国国家标准《
城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2014）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T21010—2017
）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关
估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，之后进入估价程序到完成估
价报告，主要经过以下步骤：1、明确评估的基本事项。内容主要包括估价对象（权属、用途、面积等）、估价目的、估价期日、价格类型、估价日
期等。2、拟定估价作业计划；3、收集资料，实地踏勘，分析整理相关资料，商讨估价技术方法；4、选择合适的估价方法，确定相关的技术参数
，确定试算价格；5、初算结果项目负责人自检，并将自检结果交于项目经理会议讨论；6、项目经理会议讨论结果报技术总负责人审核，总估价师
审核评估报告书是否符合合法性原则，委托方的委托依据、所提供的文件、材料是否充分可靠，以及评估过程是否符合《城镇土地估价规程》的要求
，评估结果是否客观、公正、科学、可行，审核通过的技术总负责人签署审核意见；7、确定估价结果；8、撰写估价技术报告及估价结果报告初稿
；9、报告初稿提交审核小组审核；10、经审核过的报告提交委托方a项目工作进度安排根据委托的协议土地出让评估、划拨土地评估项目的完成
日期按照正常情况，承诺5个工作日完成，如果委托方有其他特殊情况需要加快进度的，在保证成果质量的前提下，我方承诺全力配合保证不影响委
托方需求。一般情况下，具体工作进度安排如下：收到委托方作业通知后：第l天明确估价基本事项、拟定作业计划、完成现场踏勘、估价对象资料
收集、周边房地产市场情况和上地利用情况调查；第2天分析整理相关资料，选定适合方法试算价格；第3天土地评估公司内部进行三级审核，确定
测算价格；第4天撰写估价报告并自审；第5天审核报告，装订成果，提供成果给委托方。b项目实施技术路线根据《城镇土地估价规程》，宗地地
价评估的技术途径是利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。估价方法的选
择要根据估价目的、估价对象所在的区域条件和估价对象的具体利用条件，选择合适的估价方法进行评估。根据聊城市城市资源保障能力、当前社会
经济发展水平以及房产、地产市场的发育水平，考虑到估价目的，对于不同用途估价对象的首选估价方法按以顺序进行：1、商服用地采用收益还原
法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法评估；2、城镇住宅用地可采用市场比较法、假设开发法、基准地价系数修正法评估；3、工业用地
采用基准地价系数修正法、市场比较法、成本逼近法评估；4、其他地类采用基准地价系数修正法、市场比较法、成本法评估。以上方法为通常情况
所用的测算方法，在具体项目评估中，根据宗地具体状况、估价目的对各估价方法进行适用性分析，总体原则就是方法要适合估价对象的客观存在情
况。按照《城镇土地估价规程》要求，每个估价项目应当至少选择两种以上方法，考虑到涉及政府收益评估的复杂性，具体评估项目要根据估价对象
的具体利用方式选择适合的方法。（3）底价、补地价测算分项方案为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》
、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使
用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价的国家标准、行业标准，《国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权
出让地价评估技术规范》的通知》国土资厅发[2018]4号。在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地
使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估适用于该规范。1评估目的开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土
地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据。2评估原则除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，土地使用权出让地价评估还
需考虑以下原则：价值主导原则：土地综合质量优劣是对土地价格产生影响的主要因素。审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。3评估方法①收益还原法②市场比较法③剩余法④成本逼近法⑤公示地价系数修正法出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括①、②、③之一，以及④或⑤。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。4评估程序①土地估价机构接受国土资源主管部门（或出让方）委托，明确估价目的等基本事项；②拟订估价工作方案，收集所需背景资料；③实地查勘调查；④选定估价方法进行评估；⑤确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出地价决策建议；⑥撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号；⑦提交估价报告；⑧估价资料归档。 |
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