【原】新研究：德国房市繁荣已到顶峰，大城市公寓价格或将大幅下跌30%

2017年，德国的房地产价格再次上涨近8％，但是本周二德国房地产中央委员会（ZIA）发表的一个报告认为在不久的将来，房市将回归，将有更多德国家庭能买得起房。

报告声称：房地产的盛宴还没有结束，但是将迎来理性回归。特别是有些地方，房价已经达到高峰，从现在开始，房价可能会下跌。

2017年，德国房市的增长根本没有放缓的迹象，新租房的冷房租上涨了4,3％，每平方米的房租中间价达到7,46欧元。增幅高于前一年的3,1％。公寓房房价也再次上涨7,9％（每平方米的中间价达到2120欧元），虽然略低于2016年的8,8％, 但同样是一个比较大的增幅。

下面是德国7个特大城市房租和房价在2017年的涨幅，其中蓝色是房租，红色是房价：

 
那么研究人员为什么认为房市将理性回归呢？除了利率可能上涨以外，还有如下原因：

1.租金上涨速度远远低于房价上涨速度

2017年，延续前几年趋势，房价上涨速度远超租金上涨速度。自2009年以来，德国的新租房租金上涨了26％，而同期房价上涨61％。因此房价相比房租高估35％。据报道，自2009年以来，德国400个城市和地区中，317个城市和地区的房价涨幅高于租金涨幅，232个城市和地区，其差距甚至超过了20个百分点。A级大城市更明显，例如在汉堡，2009年以来房价上涨了90％，而租金仅上涨23％；慕尼黑房价上涨143％，租金上涨43％。这些差异表明，某些城市已经出现房地产泡沫。另一方面，因为租金和房价之间的差距太大，投资价值越来越低。

2.柏林和慕尼黑等城市吸引的青年人开始减少

例如柏林和慕尼黑，因为房价和房租上涨，对生活成本上涨尤其敏感的德国年轻人开始迁出，20至30岁的德国年轻人无法承担住房费用，不再自动流入大都市，反而是德国东部，莱比锡，科特布斯和罗斯托克等城市如今正在获利。而西德，年轻人更愿意迁入如帕绍，班贝格，菲尔特和因戈尔施塔特等城市。这意味着：只有外国移民大量迁入才能确保大城市房市的继续发展。但是难民和来自南欧的移民日渐减少，外国人涌入的情况可能有所缓解，也就是说，大城市的房需也会缩水。

3.公寓的供应正在增加

所有A级大城市，公寓供应正在加速增长。2009年，德国7大城市每年大约有19000套公寓上市，到2016年已经上升到41200套，柏林新建的公寓最多。这也缓解了市场的压力。而且公寓的供应还会增加，至少是柏林这样的城市。而法兰克福或汉堡，目前也有大量已经批准但尚未完成的建筑项目。
下图是德国大城市每平方公寓的中间价：

 
专家认为，慕尼黑，斯图加特和法兰克福等城市，新房供应量将首次超过房需。而柏林，至少也会发展到供需平衡的水平。而德国房地产中央委员会的合作者Empirica研究所甚至认为：未来四年，柏林，慕尼黑和斯图加特的公寓价格可能会大幅下跌 30％。

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