【原】2018年德国房市的惊人报告，房价和房租上涨看不到尽头

全球经济和政治危机完全没有影响到德国房地产市场的蓬勃发展，德国房价持续上涨。德国房地产委员会和中央房地产委员会（ZIA）发布了350多页报告，研究了过去一年的德国房市的发展情况。我们来看看这个报告。

租金

自2007年以来，全德新租约的租金增长了36.8％。

目前，德国房需依然非常高。租金有望继续上涨。2018年德国房租涨幅再次大幅超过平均通胀水平。从2017年到2018年一年间，全德新租约的平均租金增加了3.9％，达到每平方米7.06欧元。

下图是德国城市房租的增长图，以3房80平方米公寓，中等地段中等配置，房龄30年为例，其中黑色是德国平均，其他分别为德国七大城市。

德国七大城市的房租增长尤为明显：柏林，汉堡，慕尼黑，科隆，法兰克福，斯图加特和杜塞尔多夫平均每平方米支付的租金已经超过十欧元！

首都柏林去年的租金涨幅最高，为9.2％（同比2017年为8％），目前柏林每平方米租金成本为10.04欧元。

而去年汉堡新租约的租金上涨5.7％（2017年：4.6％），平均每平方米10.90欧元。斯图加特和慕尼黑的房租上涨稍微放缓：在巴登符腾堡州首府斯图加特，去年租金上涨7.8％至每平方米13.16欧元（2017年：8.1％）；慕尼黑，去年房租上涨6.8％（2017年：7.5％）。每平方米支付16.54欧元。

下图是德国房租的增长图，以3房80平方米公寓，中等地段中等配置，房龄30年为例，其中黑色是德国平均值。



周边地区和较小的城市也变得更加紧张。越来越多的人从大都市搬到那里，因为小城和周边有更多的空置公寓和建筑用地。

租赁价格自2005年以来上涨了50％以上的城市包括英戈尔斯塔特，维尔茨堡，奥格斯堡，纽伦堡，奥斯纳布吕克和海尔布隆。慕尼黑周边地区的房租也上涨到每平方米13.58欧元。

该研究还显示：租金上涨特别快的是西德地区城市（每平方米8.29欧元，上涨4.3％），其后是西德农村地区（每平方米7.02欧元）。在德国东部地区，不包括柏林在内的城市，每平方米平均租金是6.48欧元（上涨2.4％），在农村地区则为5.67欧元。

房地产专家认为：尽管今年收紧了限制租赁价格上涨政策，但是不会改变德国房租螺旋上涨。

几乎没有任何空房

租金不断推高，许多地方的空置率几乎为0。在慕尼黑，法兰克福和明斯特，空置率已经低于0.5％ ，也就是几乎全租出去了。

那些想要在住房市场有更多选择的人应该去萨尔茨吉特和开姆尼茨。在那里，超过百分之八的公寓还是空的。在马格德堡，这一比例为5.1％，莱比锡为4.9％。这些地方公寓的空置率相对比较高，租户的选择面比较大。

购买价格上涨

房价上涨与租金相似：大都市区的房价涨幅最大。在七个顶级城市中，单户住宅和双户住宅的房价增加了7.6％，达到每平方米2455欧元; 而共管公寓的价格上涨8.2％，达到每平方米1875欧元。增幅最大的是柏林，涨幅高达15.2％。

下面是德国大城市公寓房价示意图，以3房80平方米公寓，中等地段中等配置，房龄30年为准。

就地区而言，德国西部地区的房价是涨幅最高的。德国西部的城市，平均房价为每平方米3340欧元 ， 增长6.9％。德国西部农村地区，一户和两户住宅的购房者在2018年需要多付7.9％，每平方米均价达到2440欧元。

下面是德国公寓房价示意图，以3房80平方米公寓，中等地段中等配置，房龄30年为准。


德国东部地区的房价也在加快增长。东部地区城市的单户和双户住宅房价增长了8.8％（2017年增长了6.4％）。增长最快的是波茨坦，涨幅高达21.5％，每平方米均价达到3935欧元。另外莱比锡也上涨了18.5％，每平方米均价为3325欧元）。买家在德国东部地区买房，平均每平方米支付2200欧元。而东部农村地区，2018年房价增长了7.4％，每平方米均价达到1400欧元。

房价最便宜的是图林根州Hildburghausen区，每平方米均价790欧元；另外下萨克森州Lüchow-Dannenberg区，每平方米均价870欧元，也比较便宜。根据这项研究，慕尼黑市区是房价最高的：价格为每平方米9630欧元，如果在2018年第三季度购买130平方米的公寓，成本约为125万欧元！

单户和双户住宅的房价，以130平方米，中等地段中等配置，房龄30年为准。

办公房

激烈的市场也影响了办公房。

特别是顶级城市（柏林，汉堡，慕尼黑，法兰克福，杜塞尔多夫，科隆，斯图加特）的办公房竞争最为激烈。

办公室租金连续七年稳步上升。与2010年相比，主要城市的办公房租金上涨了36％，2018年，每平方米租金约为30.70欧元。办公室的购买价格也在2018年上涨了11％，大城市办公房平均每平方米价格为11050欧元，是2013年时的两倍。

尽管根据专家的说法，价格这么高是因为许多办公室都是在十年内建成的。2018年新建成185万平方米的办公空间，比2017年增加了20万平方米。其中柏林新建成90万平方米，慕尼黑新建成55万平方米。而且办公房非常紧俏，特别是在柏林和慕尼黑，只有1.5％和1.7％的办公室是空置的。

国家政策加速房价增长

专家明确指出德国的房地产危机有两个主要原因：

一个是新建房满足不了房需。政治上没有采取正确的激励措施。如德国修改租赁法限制房租上涨，甚至推出优先购买权 等政策，但没有考虑到负面影响。而没有采取激励节能改造，减少土地转让税以及加快规划和批准建筑许可证的措施。

另外是建房儿童金反而推动房价进一步上涨。另外，真正低收入家庭根本得不到帮助，因为他们根本买不起房。

这里是德国热线“我爱我家”板块，欢迎您的加入