【原】德国房市的疯狂：到底走向何方？

德国的房地产市场蓬勃发展，房价仍然很高，而房客可以暂时先喘口气，因为对于房地产购买者而言，房客租金上涨的速度下降了：德国租金上涨正在放缓！在2019年第三季度，全国冷租金仅比上一年增长了3%。

这是分析机构Empirica的最新数据。在慕尼黑（目前为16.28欧元/平方米）和汉堡（10.56欧元/平方米）等大城市，房租基本没有上涨。柏林的房租甚至下跌了4％（9.55欧元/平方米）。

但是，由于大城市房价仍然昂贵，低收入家庭多迁移到周边地区。如海尔布隆（9.78欧元/平方米），普福尔茨海姆（8.17欧元/平方米），弗伦斯堡（7.32欧元/平方米）和什未林（6.88欧元/平方米）等地区的租金继续上涨。下面是德国租金最高的几个城市，在最近几年内冷租上涨的情况：

专家：可预见的租金趋势逆转

根据Empirica首席执行官Reiner Braun的说法，在租金方面，可以预见一种趋势逆转：“在接下来的一到三年中，所有城市都会出现这种情况：租金不再上涨，在大多数城市中，租金甚至会下降。”

租金放宽的原因是越来越多的房屋正在建造中，因此市场上的房产供应量更大了。并且有些房东会变得比较温和。Braun表示：“因为市场上负担得起极高租金的好租户也不多。”

购买价格不断上涨

关于公寓以及独栋或双拼的购买价格，情况则有所不同。无论是在城市还是在乡村，房价都在上涨：在第三季度，德国房价的增长速度是租金的五倍，在全德范围内增长了近百分之十。

最昂贵的房地产在慕尼黑及其周边地区，公寓每平方米平均价格为7559欧元；而独栋或双拼，每平方米均价9426欧元。

Braun和他的同事们写道，普通收入水平的家庭，已经基本负担不起位于大城市市中心的公寓和房屋。年轻家庭不得不搬到周边地区，那里的私人住宅基础价格较低，但是现在涨幅更快。

Braun：“德国房价上涨的浪潮正在从大城市转移到周边地区。”

总体而言，房屋需求最大的依然是城市：在城市中，公寓的价格指数与去年相比上涨了8.4％，而在农村地区则上涨了6.9％。

低利息是主因

为什么购买价格的涨幅如此之高，而许多地方的租金涨幅却低得多？

根本原因在于低利率。“由于这些原因，许多投资者对房地产进行投资。他们希望获得比存款更好的回报。“这种投资行为推动了房需，随之而来也推高了房屋购买价格。

专家表示：“只有利率再次上升或租金急剧下跌，德国房价不断上涨的情况才会改变。”

德国热线公众号：www-dolc-de

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