社区空间：房企产品力下一个角逐方向

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房企着力住宅社区空间打造

20世纪90年代以前，受限于经济和复杂的社会环境等原因，当时的住宅主要是以满足人们基础居住和物质生活需求为主，对于社区空间几乎没有要求和建设，居民公共生活和交流空间严重缺失。

伴随国家经济水平和社会美好生活诉求的不断增长，人们对居住品质提出更高的要求，居住精神和情感的需求逐渐占据主导地位，不但关注住宅内部空间居住的舒适性，对住宅社区空间的需求也越来越迫切。

买房看环境，很多购房者在购房时不仅是选择一种居住生活，也是选择一个社交圈。社区空间功能完善、环境更好的住宅产品更易吸引购房者。

加上，行业规模增速逐步放缓，头部力量持续强化带来的行业整合进一步加剧，很多开发商住宅产品设计不再仅聚焦户型本身，同时开始着重对社区公共空间的打造，来满足客群社交空间需求，增加产品竞争力和附加值。

目前，我国社区空间主要包含园区大门、园区道路、景观绿化、停车场以及各种社交生活配套空间如广场、会所、老人和儿童活动场地、健康跑道等多个模块。

社区空间案例解读

1、归家路线—业主的情绪动线

归家动线是居住者进出居家环境的通道。一般动线主要包括地面人行归家动线以及车行归家动线。归家动线在行进节奏的可控性，即可快速通达也能缓冲留驻，影响行进的快慢和情绪，更是一条牵引着居住者情感的动线。

人行归家动线又分为进户快速的便捷归家路线、惬意舒适的景观游园路线和尊崇感满满的入户礼序。如沈阳美的盛堂主入口以轴对称的形式打造，延展的景墙拉长入口的展示界面，门庭与景墙的对景营造出府邸气场，整个显得气势磅礴。

再如厦门国贸天成项目遵皇家礼序规制，袭门厅庭苑格局，打造了“三重五进十二景”归家动线，将山水景致容纳其中。

图：沈阳美的盛堂社区入口

图：厦门国贸天成“三重五进十二景”归家动线

除了地上人行通道，地下车库也是高频使用的归家动线区域。然而，它是社区设计中最常被忽略的地方，很多的车库内部动线不清晰、管理不科学，导致业主和访客在车库里耗费不必要的时间。

目前，社区布局智能化系统成为趋势，缩短地库行程，严格实施人车分流系统，规划车库入口，并采用车牌自动识别、感光引导、指引入库等智能化系统，提升业主的使用体验。此外，地下车库设计对低碳环保、景观生态、艺术小品、休息室等也格外重视，于细节之处彰显品质。

图：上海融信铂爵车库采用环氧地坪，多处

自然采光井将阳光引入地库

图：正荣滨江紫阙地下车库大堂&休息区

2、社区景观—文化意识的具象表达

在中国城市化浪潮中，大型风景园林建设已基本完成，景观设计正在朝向更精细、更巧妙、更导向社区日常生活的方向发展，而社区景观作为景观的分支就显得尤为瞩目。其作为＂家＂的延伸，将业主的生活空间从室内延展到户外，同时改变了过去只单一追求室内装修的设计风向，重新定义了室内设计与室外景观的搭配融合。

园林，作为中国流传千年的生活载体，它所包涵的诗意、礼制和境界，蕴藏着国人世代传承的家国情怀。一方园林便是一个小世界，藏的是诗意栖居，循的是千年礼序。以广州星河湾半岛为例，其打造的园林体系由园境、园侯、园道、园植、园趣和园艺组成，并针对每一个部分制定了星标准，空间上相互渗透，绿化与建筑互为界面，相互围合，使整个景观流畅圆滑，连绵不断。

图：以国画为手稿的苏式园林设计

图：星河湾半岛知音亭、锦鲤池

3、泛空间-打破社交的空间界限

泛空间的概念最早是由日本建筑师黑川纪章提出，其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，如建筑入口的柱廊、檐下或建筑群周边的广场、绿地等。运用到社区空间中，即指半室内、半室外、半封闭、半敞开、半私密、半公共的中介空间。

如今，越来越多在楼栋架空层或者社区中心打造如中央会客厅、儿童娱乐空间、休闲会所、老年活动室、健身房等等泛空间，并通过景观设计和场景打造，增加空间的层次感，形成邻里社交圈层，减轻由于现代建筑使城市空间分离成私密空间和公共空间造成的感情疏远。

如东原打造的社群实体空间原聚场，以“生活美学、亲子互动、戏剧艺术”三个主题为基础创造内容，用社群的方式链接人与人，人与家庭，家庭与社区、社区与城市的关系。

图：武汉启城原聚场

万科的“有空”客厅针对当前居住需求发生新变化而诞生的新产品，设计师把快递、外卖、超市、会客、家教、阅读和聚会这些社区功能复合其中，形成小区内步行15分钟可达的共享客厅。

图：万科“有空”客厅

4、社区健康-唤醒身心活力

随着工作生活节奏加速，多数人的闲暇时间被压缩、分散，由于身体和精神压力长期得不到舒缓，使各种病患和焦虑随之而来，健康的体魄与乐观的心智已经成为人们最为关注的焦点，更成为大多数人追求的目标。

因此，当下很多房企项目开始把运动场馆如健身房、泳池、篮球场和网球场等搬进住宅社区。其中，泳池的打造成为社区亮点之一，无边泳池、星空泳池、空中泳池、亲子泳池等出现频率较高。

如松湖碧桂园天钻社区中打造了一条高5.4米，长240米的空中回转栈道泳池。通过舒适度、体验感、参与性，创造了一个现代化的社区开放空间，提升整个社区的凝聚力。

图：松湖碧桂园天钻多维度泳池区域全景图

此外，科学、景观丰富的的社区跑道也是当下很多开发商社区建设的重要内容，且对跑步道的打造已从慢跑步道本身逐步向功能空间、植物、照明、环境色彩等多维度设计结合，形成符合现代人身心需求的慢跑步道系统。

图：杭州中南樾府慢跑道夜光图

社区空间发展面临诸多问题

我国社区空间虽然较20多年前发生很大变化，且也成为很多房企住宅项目的一大卖点， 但房地产多年粗放式的发展模式也让房企主导打造的社区空间存在较多问题。

1、空间打造缺乏特色，趋同性强

信贷收紧、限购和限售及土地出让严苛条件下，寸土寸金的时代为了获得更多的利润，房企会尽可能多的排布住宅，减少公共空间面积，社区空间更多的是住宅建筑的附属品。多数住宅社区空间面积往往仅达到国家和土地出让条件的最低要求。同时，时间就是金钱的驱动下，房企快周转模式往往会照搬其他城市或者项目模式，以时间换规模，进而导致市面社区空间较为雷同，缺乏地方特色和品牌识别度。

2、功能性待提升，部分场所利用率不高

我国多数住宅产品社区空间建设更多的仍是最必需的交通道路，社区配套设施和园林绿化有待完善，动线设计和空间功能布局合理性较低。位置相对优越、人流量较大的公共空间很难逃脱被过度开发成商业区的结局。

在景观打造上，房企容易走向两个极端，一种为确保利益最大化，严重挤压除了必要道路和基本绿化外的其他景观设计；一种是过多使用园林、雕塑和园林建筑，不考虑这些景观配套的合理性和功能性。此外，部分场所如会所、活动室、地下车库、夹层和架空层等空间没有得到有效利用，空间浪费现象突出。

3、空间后期运营和维护成本高

社区空间作为住宅区集体活动的载体，核心是生活场景的创造和互动参与，这需要开发商或者物业投入较多的资金和精力来运营和维护。

社区空间的公共设施、儿童和老年活动场所、艺术中心等需要专业人员来运营，激发各年龄阶段的人群参与其中，否则空间将会如鸡肋，降低居民体验度并造成空间的浪费。这在无形中将增加了开发商运营成本。

此外，很多园区绿化会过多使用多层次、生长差异的灌木和花卉，虽然提升了整体美观性，但会增加后期管理和维护成本，相应地会增加了小区物业管理费用，对很多住宅产品而言并不太适用。

社区空间未来发展更重要的是服务输出和升级

社区空间不单单是邻里交流的主要载体，也是连接居民与开发商、物业的重要纽带，同时也是行业变革和时代发展下，开发商潜在的利润增长点。

随着购房者居住体验的衡量不断延伸到住宅社区空间，住宅社区空间未来必将成为更多房企项目的主打卖点，一方面以优质的居住体验增强吸引力，另一方面可以为产品提供附加值和溢价。

不同于一次性销售模式，社区空间是居民长期、频繁使用的场所，因而优质社区空间一定是房企长期建设和运营的结果。

未来，社区空间发展不仅是物理空间的设计，更重要的是空间内容、场景打造等服务的输出和升级。围绕社交属性打造空间、注重社区景观设计、增强地上和地下归家体验将会是房企社区空间未来发展的重要方向。

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