 写字楼租赁市场遭重创，首府城市空置率大幅飙升 新冠疫情对澳大利亚写字楼租赁市场的破坏性影响开始凸显，大多数首府城市的写字楼空置率急剧上升。商业信心下滑、居家办公等都是推动空置率上升的不利因素。根据仲量联行 (JLL)提供的最新数据显示，今年第三季度，全国写字楼净吸收面积为负19.37万平方米，全国CBD写字楼市场的空置率上升了2个百分点，从10.2%提高至12.2%。第三季度，悉尼CBD的净吸收面积为负9.45万平方米，空置率升至10.2%，其中转租面积达13万平方米，占存量面积的2.6%。同期，墨尔本CBD的净吸收面积为负7.01万平方米，由于有新写字楼竣工，空置率飙升至11.3%。堪培拉CBD是唯一一个净吸收面积为正的写字楼市场，也是目前唯一一个空置率为个位数的写字楼市场，录得8.4%。在第三季度，布里斯班CBD的空置率上升了0.8个百分点，至13.6%。昆州大选是一个主要的影响因素。珀斯CBD空置率攀升至20.4%，其走势与铁矿石价格密切相关，而铁矿石价格受到了中国市场需求的影响。仲量联行澳洲研究主管Andrew Ballantyne表示，新冠导致的经济危机已对商业信心造成严重负面影响，许多公司正在评估未来12-18个月的人员配比，或将释放更多闲置的办公空间。 摩根大通半价出售墨尔本CBD购物中心 新冠疫情影响下的零售业举步维艰，摩根大通资管公司将位于墨尔本CBD的购物中心出售给合资伙伴瑞信资管公司和Vantage Property。据信，这笔交易价格接近1.25亿澳元。据悉，墨尔本基金管理公司Vantage自7月份以来一直在对这座9000平方米的购物中心进行尽职调查，交易合同已于上周签署。文件记录显示，摩根大通于2016年以2.47亿澳元价格收购的该购物中心，当时的收益率约为5%，而从最新交易来看，该资产缩水已近半。摩根大通此前也曾试图以新的租约(包括一家徕卡相机店和画廊)来重振购物中心，但未能扭转局面，因为购物中心上层全是空置的店铺。目前交易双方均拒绝置评，本次交易代理商，世邦魏理仕(CBRE)的Simon Rooney也拒绝透露交易信息。 地产开发商卷入政治风暴 昆州选举前夕，有关政治候选人的调查正在进行，房地产开发商再次成为焦点。据报道，有人向昆州选举委员会（ECQ）检举，昆州反对党领袖Deb Frecklington可能在竞选筹款方面违反了政治捐赠法律。据称，Frecklington曾与昆州最大的几个开发商共进晚餐，包括Todd Brown和Nic De Luca。Frecklington表示，这些指控是完全错误的，筹集资金本质并不是恶行，但每个人都必须遵守规则。根据ECQ，被禁止的政治捐赠者包括房地产开发商及其合作伙伴；或者以房地产开发商为大多数成员的行业代表组织。反腐败独立委员会（ICAC）正在继续调查前新州Wagga Wagga选区议员Daryl Maguire，以确认其是否违反为公众服务的义务，追求自己及其合作伙伴的经济利益。Maguire与许多房地产开发商有关系，包括中国开发商碧桂园澳大利亚子公司，以及Louise Waterhouse。 David Jones可能反悔，或撤回旗舰店出售 据信，亿万富翁Shaun Bonett旗下的Precision Group已经退出竞购零售商David Jones的物业资产，潜在买家范围进一步收窄。其他较早参与竞购的买家只剩下Charter Hall、Victor Comino和Ashe Morgan。然而，市场开始怀疑David Jones最终会撤回出售位于悉尼和墨尔本黄金地段的两处旗舰资产。目前市场上广为流传的一种说法是，David Jones新任命的管理团队可能希望保留这些物业，所谓的出售只是向银行证明此类资产的价值。本周，David Jones南非母公司Woolworths已任命Scott Fyfe为新任首席执行官。后者曾负责品牌Country Road Group长达4年。相比竞争对手Myer而言，拥有自有物业一直是一大竞争优势。这两处旗舰资产分别位于悉尼的Elizabeth街和墨尔本的Bourke街310号。两项资产价值7亿澳元，而目前David Jones的净负债为3亿澳元。 空置率翻倍，悉尼和墨尔本CBD写字楼估值或下跌15% 受疫情影响，悉尼和墨尔本中央商务区的办公室空置率同比增加翻倍，一些大楼的估值降幅可能高达15%，净有效租金跌幅则高达30%。在新冠疫情大流行期间，不确定性上升导致商业信心受挫，写字楼空间的市场需求已因此走软。根据全球地产服务商仲量联行（JLL）汇编的数据，写字楼市场的供应已经超过了需求，今年第三季度的占用空间净减少193,700平方米。在悉尼，第三季度的空置率上升至10.2％，而六个月前为5.8％。在墨尔本，由于大量主力租户签署新建大楼，旧有写字楼变得空荡荡，空置率从第一季度的3.4％的低点上升到11.3％。麦格理（Macquarie）分析师表示，净占用空间的降幅甚至超过了预期。到目前为止，需求缺口已经上升到约414,000平方米。据其预计，净有效租金在整个周期中可能下降20％至30％。“在最近一个季度，悉尼和墨尔本写字楼资产价值开始走软。我们预计，由于租金收入的减少，资产价值将下降5％至15％。” 商业地产成交额惨遭腰斩，工业地产成为唯一亮点 受疫情导致的破坏性影响，今年前9个月，澳大利亚商业地产成交额同比下跌了58％，至近110亿澳元。全球地产服务商高力国际（Colliers International）显示的数据显示，写字楼成交额同比暴跌75％，至43亿澳元，零售地产成交额同比下降29％，至27亿澳元，酒店成交额仅为4澳元，并且绝大部分交易发生在疫情之前。工业地产成为唯一的亮点。受益于疫情期间网购人群激增，电商驱动工业地产需求激增。今年前9个月，澳大利亚工业地产成交额达到35.7亿澳元，同比增长5.6％。高力国际工业地产负责人加文·毕晓普（Gavin Bishop）表示：“随着各大地产集团希望利用工业和物流市场的持续增长所带来的机会，我们预计将有更多资产投放市场。” |
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