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▼全文共2550个字，阅读大约需要6分钟 自从上次介绍投资民宿的坑之后，大家的反响热烈。也浇灭了许多朋友想要做民宿的一腔热情。 抵不住大家的热情，今天【民宿劝退篇】又来了！ 来见守君这里咨询日本房产的人中，有些朋友上来第一个句话就是：~房产投资公司跟我说买了房子开民宿，不仅能赚钱，还能作为经营管理签证办移民。是真的吗？
大家对经营管理签证的误解往往在于：我花钱，你帮我办好。什么项目不重要，好申请就行。（有误解的朋友可以参考这篇文章：买房就能移民？！只花钱就能办经营管理签证？！背后的账你都算清楚了吗？） 事实还真不是这样。 就拿投资民宿办移民这件事来说，在很多朋友眼里，买了房子办民宿，能让自己刚买的房产立刻钱生钱，利滚利，这是稳赚不赔的生意。 对于这些朋友，见守君提前说声抱歉，今天我又来泼冷水了。接下来见守君将按照大家的投资金额分类，逐一介绍劝退民宿的原因。 对于这类朋友，其实见守君也很佩服。他们通常人在日本，看中了民宿这个风口行业，也想从中分一杯羹。虽然他们缺少大额的本金，但是愿意吃苦赚钱。所以这类小额投资者往往选择从房东那里租房后，给房子添置些家具，做二房东。虽然这样付出的本金没有那么大，只要每个月收入大于房租就能赚钱，看起来经济风险很小，但见守君并不提倡这样的行为。作为一个外国人，在日本做二房东来搞民宿，要冒很大的个人风险。首先，你没有房屋的产权。也许在国内，我们偶尔还能看到房东把房子租出去就不再插手，哪怕二房东低租高转，大房东也不会在意。但在日本，二房东是一个很微妙的存在。房屋转租或作他用是很受限制的（租客往往需要严格的资格审查和担保程序）。把房子用作民宿，接待陌生人后，房屋的财产和安全都很有可能受到侵害，所以一旦让房东知道你把房子转租给不认识的陌生人，你很有可能会被强制解约并且被要求支付赔偿金。其次，即使得到房东的许可，还有漫长的路要走。为什么这么说呢？这是因为在日本，每个公寓都会获得一本《管理规约》，里面明文规定了你能做什么，不能做什么。如果你违反了规定私开民宿，会对邻居造成噪音干扰或安全侵害，很有可能遭受物业管理公司或邻居的投诉。在之前，日本公寓管理业协会向其会员公司发出调查问卷，讨论是否同意在其管辖公寓运营民宿。调查结果显示：通过改正《管理规约》，业主委员会（管理组合）常会、总会的决议，80.5%的管理组合严禁公寓内搞民宿；19.1%的管理组合未表态。仅有0.3%的管理组合正式认可本公寓内的民宿行为。有朋友可能会想，不同意就不同意，我偏要办的话能拿我怎么办。这样的想法十分危险的。因为一旦被相关部门找上麻烦，我们将损失一大笔钱：最后还必须将接下来的民宿单子全部转让掉，这些甚至会被记录在我们的在日档案中，很可能影响后续的续签。这类投资者想拿着手里的闲钱去日本投资一套公寓，通过经营民宿一箭双雕，既能获取稳定的收益，又能拿到经营管理签证。
看完之后，见守君还是想跟大家强调那句话：你能拿到经营许可证吗？能获得邻居的同意吗？能得到管理公司的同意吗？这些步骤都仅仅是开办民宿的前提条件。即使以上条件我们都能满足，我们还要考虑一件事，开民宿之后如何收益。在日本先行的民宿管理条例中，已经明确规定了民宿一年最多只能做180天。日本部分区域甚至规定了每天准许营业的具体时间段。这也就意味着，即使不浪费每一个营业日，最多也只能达到50%的入住率。更何况民宿的营业极易受到政策和外界环境的影响。大家可以看到，今年一个疫情，让多少家民宿公司垮了台。
很多中介公司都在宣称：大阪作为旅游城市，民宿业蓬勃发展。投资大阪民宿是稳赚不赔的买卖。在这句话里，我只能说前半句是实话，后半句有待考证。日本大阪最大的民宿投资会社「ハンドグローイング」（大阪市淀川区）一直从事于招募公寓投资客的相关产业。在今年因为经济原因，陷入了经营困境。在上个月，它正式宣布倒闭。在采访中，这家公司表示，直到去年为止，虽然民宿的业务实绩一直存在数据弄虚作假的行为，但仍在募集新的投资。所以民宿业有多少不为人知的坑，可能经历过的人才会懂。见守君只想提示大家，慎重再慎重。另外，除了经营时间的限制，还有一个因素也需要纳入我们的考虑范围，那就是管理。我相信大家90%以上的朋友都是想单纯的做个包租公包租婆。后续想把民宿交给代管公司打理，自己坐享其成。
在上一篇文章中，见守君已经提过，代管公司虽然会全权代理你的民宿，帮你打理业务。但几乎市面上所有的民宿代管公司，都不承诺回报率。即使有些精明的公司巧妙地保证会承诺入住率，但很难保证他不会为了提高入住率而枉顾房东利益，赔本挂出。
在这里甚至还没有考虑你要付给代管公司的管理中介费成本。
见守君相信，民宿投资行业，总是有赚有赔的。只是成功总是属于小部分人，对于大部分没有经验一腔热血的投资人来说，面对的现状就是：房子买来了，代管公司找来了，满心欢喜等待营业，最终等来的却是不负责任的托管公司，和血本无亏的后果。对于那些坚定信念，虽败犹战的朋友，我真心尊重他们的勇气和经历；但对于那些知之甚少，缺乏深入思考，还做着坐享其成，静待暴富美梦的朋友，见守君想说，好梦虽美不易久。最后，如果投资日本房产真的有什么稳妥的收益方式的话，见守君建议大家，不妨考虑买房长租。长租的短期利润率可能不敌民宿业，但如果从个人增值保值来说，长租的安全度是远远高于民宿行业的。我相信，选择投资日本房产的朋友，除了看中了日本房产的增值保值效果，日元的避险趋势，高性价的房源之外。更重要的，是希望能将手里现有的闲钱放出去，达到钱生钱的稳步增值效果。见守君之前跟大家分享过，对于房产投资，我们应该学会等待，等待长租带来的稳步收益。对于我们普通人来说，小步慢走好过大步跃进（详情请戳这里：90岁老头花了430亿抢购日本五大财阀股权？！），毕竟想靠短时间实现暴富的不叫投资，叫赌博。希望大家在投资的路上也能永葆初心，不被眼前的繁华景象遮住眼睛。想了解更多日本房产的资讯？想躲开更多投资路上的坑？欢迎添加小助手007（微信号：A83693）了解。我们只推好房，做最懂你的日本房产投资团队。
各位投资人的真实案例汇编出的推出全新版块——【 房东故事 】将继续不定期更新，为大家揭露更多房产投资上的“坑”。在这个栏目里，见守君希望能通过身边发生的故事，给各位投资人提供一些真实的参考信息。
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