 今年的"金九银十"让人们真正感受到了楼市冰冷，从一二线大城市到三四线小县城"降价潮"无一幸免，成交量寥寥无几.市场上充斥了降价40%，10%首付，全款7折等信息，万科甚至喊出"活下去"的口号，上海中原施行全员降薪活命，关于楼市的一场浩劫正在来临。 前期签订合同的购房者比较当期房价，觉得自己买亏了，继而向开发商申请退房，或要求开发商比照现行房价退还差价，引发系列因房价下跌业主维权事件，出现非法上访、游行、打砸开发商售楼部等过激维权行为。 6、7月份，北京通州K2十里春风的售楼处被“围”了，数十名身着印有“退房”短袖的购房者聚集在这里。 购房者声称，由于该项目的售卖价格前后相差太大，早期购房者集体要求退房：“刚开盘的时候是4万多，现在的售价是2万多，相差两万、贬了一半，你说谁能愿意？” 9月，杭州大江东的未来海岸二期开盘，部分房源降价40万，一期业主维权。 9月21日，泰禾合肥院子打折甩卖，备案价2.2万/平的洋房只卖1.6万/平，业主示威游行。 10月4日，江西上饶碧桂园信州府，1万/平降至7000元/平，引发业主维权，聚众打砸售楼处。 国庆期间，上海浦东惠南镇的碧桂园浦东南郡楼盘2018年8月15日开盘价为3.5万/平，一个半月之后下降至2.6-2.8万/平，相当于7.5折大甩卖，业主游行示威。 因为房价大幅降价，业主退房是否能够得到法律支持呢？ 嘉宾：杨崇林律师 云南凌云律师事务所副主任 方弘：根据我们国家的法律规定，什么情况下房子在买了以后还可以退呢？ 杨崇林律师：按照法律规定，退房从法律上来说即为解除双方签订的房屋买卖合同。而解除房屋买卖合同在法律上有明确严格的限制和规定。 因为，合同尊重的是当事人的意思自治。 买卖双方达成的买卖合同，如果没有出现应当解约的合同约定事由或者法律规定的事由，任何一方都必须按照合同来履行。这叫契约精神。否则，我们的交易秩序、市场秩序就会乱套。 如果要解除合同，有以下几种情形可以解除合同，要求退房： 第一、出现了法律规定的可以解约的情形。 第二、出现了合同约定的可以解约的情形。 第三、开发商即房屋的销售方和购房者之间达成了一致，双方协议解约。 另外，合同无效的效果可以达到合同解除的部分效果。但是，合同无效并不等于解除合同。因为，解除合同是在合同有效的情况下进行的。 第一种情况，开发商和购房者达成了一致，解除先前签订的购房合同，属于双方协议解约，这个很好理解。 对于购房者来说，比较难理解的是什么是法律规定的可以解除购房合同的情况。一般下列情况可以解除购房合同： 第一、商品房存在的权利瑕疵。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，如果商品房买卖合同订立后，出卖人一方没有告知买受人又把房子拿去抵押给了第三人。在这种情况下，作为购买的一方可以解除合同。 购房人买房子，房子的权利应当是完整的。但是，开发商有的时候为了回笼资金，把房子事先抵押给了银行。在这种情况下，买房人对房子享有的权利受到了严重的限制，而开发商又没有告知买受人。 因此，这种情况下，购房者可以要求解除购房合同。 第二、根据《商品房销售管理办法》规定，购房者实际购买房屋时，合同约定的房屋套内面积或者建筑面积和我们实际交付的面积落差比不能超过绝对值的3%，如果超出了3%的，买受人即购房者一方有权选择是否解除合同。 第三、房屋的质量不合格。 这里的质量不合格包括房屋的主体质量不合格和房屋因为质量问题严重影响的买受人的居住使用。 关于质量问题有一个比较复杂维权环节，就是要通过有相应资质的鉴定机构进行鉴定，是否确实属于上述两种房屋质量不合格的情形。 第四、开发商卖的房子和它在规划局批准的规划设计是不一致的。 开发商交付房屋的结构、户型、空间尺寸、朝向等等和当初在规划局批复的是完全不一致的或者存在非常大的变化。 这种情况也是我们通常在买房子的时候可能会忽略的一个情况。出现上述问题，购房者也可以及时提出要求退房。 第五、因为商业贷款的问题所导致的退房。 很多购房者都是以按揭的方式买房子，但是如果出现了商品房合同里面约定买方以担保贷款的方式付款。而当事一方因为未能订立商品房担保贷款合同，而导致购房合同不能够继续履行的，一方可以请求解除合同并且赔偿损失。 指定办理按揭的几家银行都和开发商签订了相应的合作协议。在这种情况下，开发商将贷款的情形和银行是进行了明确具体的沟通的。 所以，在办理按揭贷款的时候，银行要对购房者是否能够买房并达到买房的条件和资要进行审核。如果双方在合同里面签订因为不符合贷款条件而导致商品房不能买卖成交的，买受方可以提出解除合同并要求赔偿因此造成的损失。 第六、开发商没有取得预售许可证或者提供虚假的预售许可证。 在楼市非常火爆的时候，经常会出现的开发商为了回笼资金伪造或者隐瞒商品房预售许可证没有取得的情况。这种情形下，买受人当然有权要求解除合同。 第七、交付的商品房还没有竣工验收。 商品房作为一种特殊的商品，首先注重的是它的质量和安全。我们国家在《建筑法》以及相关的《房地产管理法》中已经明确了交付的商品房必须要通过竣工验收合格，要进行备案。 所以，开发商在交房的时候都会交给购房者“两书”，即房屋的质量保证书和使用说明书。其中的质量保证书就是商品房通过了竣工验收的相关凭证。 所以，有“两书”的房屋说明是合格产品，买受人才能够放心的买。 第八、开发商在卖房子的时候会向购房者做一些虚假承诺，特别是打一些广告。 比如前不久，在昆明在北市区有购房者去找开发商理论。开发商当时在卖房的时候宣传楼盘里有幼儿园、小学和中学。但是，建成的房子周围跟当时宣传的根本不一致。 在这种情况下，购房者以高价买的房子，却达不到买房的目的。 从法律层面上来看，开发商在商业广告的宣传上是否存在欺诈行为？ 如果开发商对于小区的环境、配套、地段等等之类做了比较明确具体的宣传。但是，建成后的楼盘和当初的宣传有非常大的区别。这种情况下，就有可能被法院认定为虚假宣传。那么，作为买受人即购房者就有权利要求解除合同。 总体上来说，我认为要解除购房合同应当从上述八个具体的方面去探讨。 方弘：对照上述八种情形，因为房价的大幅降价而退房是不是就不能够得到法律的支持呢？ 杨崇林律师：购房者因为房屋降价而要求退房，在法律的层面上是不会得到支持的！ 楼市降价实际上是属于一种商业风险。商业风险并不属于解除合同的法律规定的情形。 所以，在此情况下，房子降价要求进行退房是没有相应的法律依据的。 当然，如果有合同约定的情形可以适用合同约定的条款。 方弘：当然，我们知道购房合同通常都是房地产商制定的格式条款。所以，基本上通过合同约定退房可能性几乎微乎其微。 但是，我们从另外一个角度考虑，如果这个房价上升了一倍或者几倍，开发商是否可以因此而毁约呢？无论是降价还是价格抬高，作为咱们购房者其实都应该有一个预判。到目前为止，仍有很多业主开始打砸售楼处，而这看似维权的行为很可能涉嫌违法甚至犯罪？ 杨崇林律师：对。我们可以回顾房价上涨的这20年的时间，此前大家买房相对很便宜的时候，开发商是不是可以在房价上涨后要求买房人把房子还给开发商呢？当然不行。 从最近一段时间观察，房价上涨过快的地方实际上都是处在楼市调控相当频繁的的状态。所以，大家应当抱着审慎的态度去看待房价的变化。房屋市场的变化不是简单以价格增长多少或者降低多少来作为维权的理由。 我认为打砸售楼部有可能会涉及的刑事犯罪。 所以，购房维权人员要更理性来看待房价上涨的问题，而不能一时冲动给自己造成更多的伤害。 方弘：买房很多人一生当中最高额的投资。所以，购房前不仅要对价格保持审慎的态度，同时对房子存在的一些质量方面和法律方面的风险，都应该进行详细的了解。 尤其是在签订购房合同的时候，一旦欠下了这个字，就意味着您对所有的购房条款都予以承认并保证遵守。 我们买得起房，但最终我们也要输得心服口服！ 关注和转发是对我们最大的支持！ 公众号里面有我们过去200多期的节目，我们分为刑事案件、民事案件、行政案件和婚姻家庭案件，大家可以按照分类去搜索。 |
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