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王辉辉 上海市锦天城律师事务所 我国实行房地产调控政策以来，对于房屋的购买人资格作出了诸多限制，有的没有购房资格或无法享受购房优惠政策的购房者，就借用他人名义购置房产。随着房价上涨，利益驱使下，被借名人可能反悔，否认登记在自己名下的房产为借名购置，主张是自己借款购买，由此引发有关借名买房的争议。 借名买房关系中，借名人和被借名人本质上是合同关系，被借名人代借名人持有房产。但在一些纠纷案件中，借名人和被借名人由于各种各样原因并未签订书面协议，导致双方之间对是否存在借名买房关系存有争议。笔者梳理了一些涉及借名买房口头约定纠纷的司法判例，发现法院在作出是否存在借名买房口头约定的认定时，其考量的要素存在相同或相近之处。下文结合司法案例，从诉讼证明角度，对借名买房口头约定成立需要证明的事实予以简要总结梳理。 一、口头约定借名买房成立的举证责任分配和证明标准 口头约定借名买房的举证证明责任该由主张口头约定借名买房关系存在的一方负担。《民事诉讼法》司法解释第91条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；……”口头约定借名买房本质上属于合同法律关系，系无名合同。主张口头约定借名买房关系成立的一方，应就该法律关系产生的基本事实承担举证证明责任。 二、口头约定借名买房成立的诉讼证明要点 口头约定借名买房不存在书面协议，只能通过证据综合判断是否存在借名买房的口头约定。在众多的司法判例之中，判断借名买房口头约定是否存在时，法院对于证据的审查都是综合性的，而不是仅仅依靠单一的证据进行判断。 如(2020)辽01民终6068号案例，法院认为，“要认定双方是否存在借名买卖合同关系,需要考虑的要件事实为:双方关系、出资主体、房屋使用、证件资料保管、是否存在借名协议及双方陈述的合理性。在要件事实认定上，证据的认定极为关键。法院认定证据,需综合全部证据内容、证据间的关联性，结合借名买卖合同的特点，运用逻辑推理和日常生活经验法则进行综合认定，任何因素都不宜单独作为认定事实的依据。”笔者以为，要证明口头约定借名买房关系成立，需要综合证明下列事实： 1 . 证明系争房产系由借名人出资购买 口头约定借名买房关系是否存在，首先要证明的是主张借名买房关系存在的一方已经实际出资购置系争房产，借名人出资是借名买房关系成立的基础。 在借名买房关系中，借名人有可能直接将购房款支付给卖方；也有可能是先将购房款支付给被借名人，再由被借名人支付给卖方；还有可能部分先支付给被借名人，由被借名人支付给卖方，其余部分直接支付给卖方。 无论哪种支付方式，只要借名人要能够提供转账凭证等材料证明购房资金最终来源于借名人。借名人除了要证明购房款来源于自己之外，还要证明购置系争房屋时产生的相关税费、装修费补偿款、服务费、中介费等也是由自己支付。 2 . 证明系争房屋的购房合同、产证、收据等证件资料由借名人管理 系争房屋的购房合同、产证等证件资料由谁控制，能够从侧面反映出系争房屋的真实权利由谁掌控。在真实的借名买房关系中，借名人作为真实的出资人和背后的权利人，一般会持有购房合同、产证等证件资料。 如在(2020)渝0106民初4622号案件中，法院认为，“一般借名买房是由实际购买人持有购买房屋的手续原件”。在借名买房纠纷中，是否持有购房合同、产证等证件资料是重要的考虑因素。证明持有购房合同、产证等证件资料的方式，可以是向法庭展示自己持有相关材料的原件等。 3 . 证明系争房屋由借名人实际控制 证明系争房屋由借名人实际控制指的是物理上的控制，可以是直接控制，也可以是间接控制。直接控制的方式是借名人居住在系争房屋中，或者是虽未居住但是自己掌握有系争房屋的钥匙或开锁密码，而被借名人不持有该钥匙或密码，必要时可以将钥匙作为物证提交，证明借名人实际控制系争房屋。间接控制的方式，可以是将系争房屋出租给其他人，租赁合同由借名人持有，租金由借名人收取，房屋由借名人管理。也可以通过系争房屋的水电煤支付记录、物业费支付记录等缴费情况证明借名人实际上对系争房屋管理、控制。 在(2020)鲁16民终2087号案例中，法院认为，“涉案房屋现由二被告控制、使用且登记在被告名下，房屋按揭贷款系以被告名义贷款，自2017年7月份至今的按揭贷款均由被告偿还。综上所述，原告提供证据不足以证明双方之间存在借名买房的合意。”由此可见，借名人是否控制系争房屋，是法院认定双方之间存在借名买房的合意的要素之一。 4 . 证明系争房屋购入时借名人参与实地看房、选房等购房过程 是否参与购房过程也是法官认定是否存在借名买房口头约定的考虑因素。因为一个真实的购房人，势必要参与房屋的购置过程当中，这个过程包括看房、选房、谈价款、支付定金、尾款、签合同等一系列手续。因此主张借名买房的一方是否参与了看房、选房等购房过程过程，是认定其为真实购房人的一个考虑因素。如果在诉讼中能够证明借名人参与了看房、选房等购房过程，可以补强证明效力，加强法官认为口头约定借名买房事实存在的心证。 如(2017)苏0106民初1044号案例中，法院认为，“合同是平等主体的自然人、法人、和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，作为合同一方的卖房人某甲，在整个房屋出售的过程，包括看房、谈价款、支付定金、尾款等，均是和原告具体办理，被告随原告参加一次看房和到房产部门办理过户登记。自始至终，某甲一直认为是原告在买房，之所以登记在被告名下，仅仅是为了借用其30万元的公积金贷款。故，买受人为原告，而非被告，被告仅为名义买受人。” 5 . 说明未签订书面借名买房协议的合理性 房产不同于一般商品，其价值较大。按照一般的认知，对于金额较大的房产，由他人代为持有，一般会签订书面协议。对于未签订书面协议的借名买房约定，应当解释其合理性。未签订借名买房书面协议的合理性，在司法实践中，更多的是从借名人与被借名人的身份关系角度予以说明。如果借名人与被借名人之间系亲属关系，口头约定借名买房具有一定合理性。 如(2018)粤03民再16号案例，法院认为，“基于苗胜利与苗杭之间的姑侄关系，其双方之间未签订书面借名买房合同符合生活常理。故原审认定苗胜利与苗杭之间存在借名合同关系，本院予以确认。”如果借名人与被借名人之间非系亲属关系，需要进一步说明借名人与被借名人之间是否存在其他特殊信任关系，如恋爱关系、战友关系等特殊信任关系。 6 . 证明被借名人有借名买房的意思表示 口头约定借名买房纠纷中，因为缺少书面协议，被借名人有借名买房的意思表示只能通过其他证据证明。借名人与被借名人的沟通记录，最能直接反映二人之间存在借名买房合意。 在一些被认定存在借名买房口头约定的案例中，也是因为借名人拿出微信聊天记录或通话录音等与被借名人沟通记录，证明双方有借名买房的合意。借名人若欲证明与被借名人之间存在借名买房的合意，相应的沟通记录是更为直接的证据。 在(2019)苏01民终7433号案例中，法院认为，“各方于电话录音中谈及过户、支付房租等事项并非对借贷关系履行过程中以房抵债的重新约定，而是对已有的借名买房约定如何履行的确认，即存在原告与被告约定由原告出资购房、以被告名义购买并登记的事实,且被告对此知晓。”该案例中，通话录音是认定借名买房关系存在的核心证据。 总之，口头约定借名买房的存在，无法通过上述任意一个单一的事实予以证明，即使借名人能够证明其已经完成出资，也无法证明借名买房口头约定的存在，需要综合上述事实证明借名买房口头约定存在，以求达到高度盖然性的证明标准。至于是否已经达到高度盖然性的证明标准，需要法官自由裁量，但是作为负有举证责任的一方，应当积极证明上述事实，以满足高度盖然性的证明标准。 三、口头约定借名买房关系成立的法律效果 若能通过综合性的证据证明借名买房的口头约定存在，则说明借名人与被借名人之间存在借名买房的合同法律关系。如果系争房产完全由借名人出资购置，则被借名人负有向借名人返还系争房产的义务。如果借名人只占有系争房产的部分份额，综合考虑房产的持有情况，认定被借名人向借名人折价补偿或是向借名人返还系争房产，或确认借名人对系争房屋享有份额。 结语 借名买房的口头约定是否成立，司法实践中采用的是高度盖然性标准，也就意味着主张借名买房口头约定成立的一方需要承担较高的证明责任。借名买房得到司法实践的承认，而且对是否签订书面协议没有硬性要求。但是口头的借名买房协议，证明难度较大，若确有借名买房需求，尽可能签订书面借名买房协议，以防止未来产生纠纷时因举证不能而产生败诉风险。 审判研究ilawtalk |
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