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产业服务、产业运营、产业孵化 继2019年产业地产/产业园区读书笔记之后，2020年，产业服务君将和大家一起系统的学习商业地产，一起学习包括市场调研、项目定位、项目策划、规划设计、销售营销、招商招租、商装开业和运营管理，更好的掌握商业地产运营的精髓。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018） 文章原创作者闵新闻 什么是商业地产?很多人会简单地将其理解为商场、商铺、步行街之类的购物中心。实际上,商业地产就是一个泛商业的概念。为了便于理解,我们先来看下面这个案例。 坐落于北京大望路的北京SKP,紧邻四环路,与京通快速路、地铁主千线相连接,交通十分便利。它是中国单体面积最大的百货公司之一,建筑面积18万平方米,营业面积12万平方米,地上六层,地下四层,停车位达到两千多个。 北京SKP不但具有百货公司商品多样化的特点,还拥有购物中心的舒体验,对不同需求的客户都具有很大的吸引力。这里聚集了近百个国际顶级品岸近千个全球知名品牌。PRADA、 CHANEL、 GUCCI、LV等均在SKP设置旗舰店。 在寸土寸金的CBD商圈,北京SKP敢于用1200平方米来做文化展场,不以蠱利为目的,而是致力于品牌建设。位于商场5层的“新光文苑”随亭随景,随节随季”定期举办文化与艺术、时尚与民俗等各类大型艺术展览,既让消费者购物之余可以欣赏到文化艺术,也为商场管造出了具魅力的品牌文化。 北京SKP采用国际先进的零售技术、管理方渎和经营经验,秉承“心诚意”的服务精神,为消费者提供多元化的服务,带来了前沿的消信息、丰富的时尚商品,最大程度地满足消费者的需求,给广大消费者创造了一种“天天都精彩”的全新购物体验。 商业地产的概念 所谓商业地产,就是各种具有零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,它在经营模式、功能和用途上有别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）简单来说,具有商业用途或者具备商业功能的地产,都可以称为商业地产。 这是一个具有地产、商业和投资三重特性的综合性行业,这三个特性 既相互独立又相互辅助,它们共同构成了商业地产的明显特征一环环相扣,具有很强的系统性。 (1)它是地产与商业的结合体,兼具不动产和商业两个行业的不同特性 (2)它是商务办公和住宅的结合体,符合人们快节奏生活的时代要求 (3)它是商业零售和传统百货的结合体,开发运营商通过引进大型百货商店和世界知名连锁超市,带动其他小商业零售店,这种商业运作模式已经被世界各国普遍采用。 (4)它是贷款和融资的结合体。大规模的商业地产项目,不仅依靠银 行贷款,还需要良好的资金链条,这一点至关重要。 (5)它是旅游、体闲、娱乐的结合体。一站式的生活配套满足了人们 的不同需求,让商业地产项目变成了一个个附属于城市的卫星城。 与传统的住宅地产不同。我国的商业地产经过多年发展,已经有了自己的显著特点。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018） 我国商业地产的特点 1.投资规模大,高收益,高风险 商业地产项目的开发一般都伴随着巨大的投资,所以收益相对比较高当然,高收益也伴随着高风险,正常的商业地产经营需要经历两三年的过渡期。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）在这个时间段,需要占用大量的资金,由此就增加了投资风险。 2.区位因素很重要 传统物业的“级差地租”理论,决定了区位因素在房地产规划和开发上属于核心因素。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）商业地产的商业价值需要通过稳定的客流量来体现,而直接决定客流量的就是区位因素,所以区位因素是实现商业地产价值的重要因素。 3.用途广泛,经营方式灵活 商业地产在开发之后能够用于商场、超市、专卖店、餐饮店、娱乐场 所等多种业态,开发商在招租时也能灵活地选择不同类型的店铺,允许多种多样的经营风格和经营方式。 4.对开发商的综合实力有很高的要求 商业地产开发商不但要有雄厚的资金实力,还需要具备很强的规划能力和经营能力。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）后期的商业经营管理是决定商业地产项目经济效益的重要因素,这就对开发商的综合实力提出了很高的要求。 5.项目需要政府的支持 一般商业地产项目的规模都很大,会体现出一个城市的商业发达程度,很多商业地产项目都是其所在地的地标性建筑。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）所以,商业地产需要前期的准确规划与定位,需要变成城市整体规划的重要组成部分,这自然离不开政府的支持。 商业地产的分类形式 目前,商业地产的最大特征就是:大卖场郊区化、边缘化,购物中心社区化,社区商业逐渐被热捧。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）要做好商业地产,就要知道商业地产的分类形式。 商业地产一般可分为下面几种 1.传统商铺 商业地产的锥形就是服务于百姓日常生活的发廊、食品店、便利店。 它将普通居民设定为服务对象,服务种类比较全面,以满足大家的日常生活所需为基本目的。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）这种原始形态的商业地产很早之前就遍布在各个城市的角角落落。因为极具灵活性,它如今仍旧是很多商业地产投资者的首选和发展基础。 2.专业市场 随着社会经济的发展,人们已经不再满足于基本的温饱型消费,专业市场应运而生。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）比如各类建材市场、电脑城、花鸟虫鱼市场等,这些市场出现就用全新的经营模式吸引了消费者的目光,不仅方便了消费者,而且让投资者赚得盆满钵满。 3.市中心综合商业市场 此类市场一般都位于城市中心地段,区位具有不可复制性。这些市场 也是很多消费者熟悉和习惯的消费场所,有着可观的客流量。 4.社区商业中心 随着城市规模的逐渐扩大,人们已经不太可能集中在城市中心商业区消费,所以以社区超市、大型购物中心等为代表的社区商业中心适时出现。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）这类商场一般都以经营日常消费品为主,在经营品种、规模和档次上跟市中心综合商业市场有着一定的差距,但方便性却是其“杀手铜”。 5.体闲度假商业 大众休闲度假需求在很多发达地区已经很普遍,在其他地区也陆续产生,这种消费需求的出现给休闲度假商业提供了一个广阔的市场空间。 6.商住办公楼 商住办公楼集办公和住宿功能于一体,让上班族在家里办公成为现实。商住办公楼一般设施和设计都很现代化,符合年轻人快节奏、追求时尚的消费习惯。 7.甲级写字棱 甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通用叫法,国家并没有明文规定什么样的写字楼才算作直正的甲级写字楼。欢迎大家关注产业服务平台（CYYY2018）目前国际上对甲级写字楼主要有8大评判标准:管理国际化,24小时服务,人性化,空间的舒适性和实用性,数字化,节能化,便捷的交通,商务化等。 8.大型商业中心 大型商业中心也称为Mal它融区域中心、活动中心、消费中心、集散中心及管理中心等功能为一体,为消费者提供购物、休闲、美食等“站式”配套服务。 按照不同的分类形式,商业地产的细分类型如下
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