深度调研 | 带着不到100万，我去了东南亚置业

如果说，近二十年来中国楼市的发展是因为自我经济主导的城市化，那么近几年东南亚的发展，则主要是因为外来经济主导的城市化。

投资最简单的道理：已经看得到的，叫接盘，看不到的时候，才叫投资。你看不起东南亚，跟91年看不起深圳，12年看不起杭州的人，没有本质区别。

一篇深度调研稿，文章很长，想海外置业，请认真阅读。

——星子

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文 | 地产八卦女

1^st

还记得吴晓波在2018的跨年演讲，曾说过2句话：“买好资产，投穷国家，用人民币的泡沫淹没全世界”。

这句话什么意思呢？就是说2018年，中国人要学会海外投资，特别是去那些看起来很穷的国家，把人民币花出去，等待资产升值。

为什么要投穷国家，因为穷国家往往年轻人多，经济处于高速的发展期；而发达国家则开始逐步进入老年化社会，基础设施建设往往已经完工，属于“利好已出尽”的暂时停摆局面。

例如，在2012年以前，中国少数富裕阶层都是把大量的海外房产集中在美国、澳洲、加拿大、英国、欧洲这些发达国家。然而近几年，越来越多的人开始转向东南亚，比如泰国、马来西亚、缅甸等。

半月前，在香港铜锣湾，我与一家在港投资公司的经理聊了一下午，很多港资企业都把投资目光瞄准了东南亚。就整个东南亚而言，具有投资价值的国家并不多。

泰国房产投资中国企业介入已久，2016-18年泰国房价几乎已经被炒到了一个高峰，除了税率，还面临泰铢兑人民币汇率的问题。

越南不用看，不仅反华，越南盾更是近几年越来越不值钱。

印尼反华，马来西亚也是对华人不友好，前段时间马哈蒂尔不就对某国内陆产商耍了流氓么。

除了金三角几个国家，数来数去，就还剩一个柬埔寨了。很多朋友也许知道，本身，我是对东南亚都抱有偏见的。刚好有个契机，星子与几个媒体人一道，前往柬埔寨金边考察。

▲刚到金边那晚，金边夜色很醉人。

2^nd

说楼市投资之前，先客观说下我对柬埔寨的个人印象和简单的楼市看法。

▲柬埔寨地标独立纪念碑

了解柬埔寨历史的都知道，柬埔寨虽然是千年古国，但直到新世纪的2003年，局势才算是稳定下来，真正有所发展的也不过最近十余年。从市容看，柬埔寨的首都金边都像是中国的三四线城市，更遑论除暹粒和西哈努克之外的其他城市了。

▲俯瞰金边市中心

▲金边街头到处都是寺庙，比普通的民居漂亮的多。虽然宁静祥和，但是有时候也感觉有点劳民伤财。

金边的马路不宽，但是车辆还算有序，比较安静的等待行人路过，车辆基本上都不会像国内，一言不合就不停鸣喇叭。

▲柬埔寨流行的TUTU车，是由一辆摩托车和有两个轮子的车篷改装组成，不是三轮车。看起来简单，但是平时出去的话，这个TUTU三轮车随便就要三四美金，和国内的出租车一个价。

金边的居民基本人手一台摩托车，当然富人也不少，在大街上到处也能看见豪车。说实话柬埔寨贫富差距很大，人均工资不超过200美金，但全球将近一半的豪车都在这里。2017年，全球共卖出了50辆劳斯莱斯幻影，其中17辆被卖到了金边。

▲NAGA赌钱，最小一把25美金。没错，170一把。当地通用美金，柬埔寨瑞尔只是用来找零的。4000瑞尔等于1美金。

除此之外，金边还有个令人疑惑的现象，就是这里的物价特别昂贵。特别是进口日常生活用品，像中国过来的日常生活用品物价一般比国内要高三分一，所以有些华侨住在这里，连日用品都是带两个大箱子空运到柬埔寨。不过像奢侈品的话普遍比国内要便宜一些。吃饭的话，我有一次点了个早餐，居然要五六十美金，当然你要是去路边小摊吃的话一般吃个粥，炒饭之类的话也可以，价格不贵但是卫生状况不敢恭维。

▲金边物价，大家感受一下

目前，金边正常情况下工资不低于500美金，如果是打工者可能低一些。柬埔寨国家法律规定最低工资为230美金。但是，这对于柬埔寨老百姓来说，这样的物价水平，还是高了。一年到头也去不了几回大商场购物，基本上都是淘淘地摊货，买个两三美金的衣服鞋子穿穿。他们这边做生意的话很早就关门了，到了晚上九点的时候基本上看见外面摆摊的，晚上9点睡觉，早上6点起床，睡得早起得也早。不过像当地产的热带水果很便宜，芒果榴莲火龙果西瓜很便宜，记得有一次我花了1美金，买了将近10个芒果，又甜又好吃，撑得快走不动了。

然而，尽管柬埔寨贫富差距如此之大，由于缺少工业全靠外来进口，位列百度百科“最不发达国家”之列，但柬埔寨由于全民信佛，加之来之不易的和平，柬埔寨人生性很平和，并没有网上所传的“治安混乱”的戾气，也没有现在中国人所特有的“无房人人自危”的焦虑感。

比起国内城市的冷漠与自私，这里是一个安贫乐道（得过且过）、欲望值极低（自由懒散）的社会，人们贫穷而友好，互以双手合掌或微笑为寒暄方式，空气里弥漫着几分人情味。街边可见民众找僧侣祈福。

▲柬埔寨大皇宫

对于房产，柬埔寨人不受中国人「结婚必买房」的信条奴役（当地人更喜欢狭窄的排屋，因为带铺面可以做生意），金边房产主要是中国（含港澳台）、美国、越南等外来投资客购买，其次为本地生意人购买。

然而对于政府来说，由于是私人永久产权，尽管柬埔寨金边低价5年翻了10倍，房价每年升值10%，现在好地段光是土地都卖到3000美金每平，据说还要涨，但政府奉行不干预楼市的态度，至今没有任何楼市限购措施，也缺少对楼市的指引。这里的楼盘大都是一幢就是一个小区，很少见到有像中国那样的花园社群大盘。

▲两栋不同开发商建的，紧紧挨在一起的楼。

唯一值得一提的是，根据2010年5月柬埔寨颁布的《外国人产权法》，非本国居民凭借护照可购买不带土地、二层以上的房屋，享有永久产权。也就是说，外国人在金边买房，仅可买二楼以上的楼房或公寓，不可以买带院子的别墅物业。

3^rd

刚才说了柬埔寨金边的一些人文情况。接下来谈谈在柬埔寨买房的基本逻辑。

第一个逻辑，柬埔寨是东南亚也是亚洲唯一以美元作为日常货币结算的国家。虽然柬埔寨拥有自己的货币，名叫瑞尔，但由于发行量过大，通货膨胀严重，导致币值贬损严重，大面额钞票在流通中引起的诸多麻烦，使当地人转而投向美金的怀抱。在金边，瑞尔与美金的一般兑换比率是4000:1，但在某些超市或商场也会小幅度浮动成4100:1或4200:1。如此大的兑换比率，使得瑞尔仅作为零头使用。

▲在越南的银行，越南盾的定存利率是8%，但在柬埔寨，金边的银行美金定存利率是6%，柬埔寨本币几乎没人存。这使得柬埔寨是东南亚唯一美元资产国，同时也是世界第三大美元资产国，美元占据了本国80%以上的货币流通量。

而金边所有交易都是以美元来结算，而且外汇无管制，只要在柬埔寨有所投入，出来的都是美元。这样的状况，可以帮助国人从美元升值中间接获得买房之外的收益。

▲美元兑人民币汇率

说实话，做海外投资，汇率是首要考虑因素。兑美元的汇率一旦下跌，很有可能将之前的楼市涨幅全部吃尽。比如泰国房产前几年就很火，可是泰铢兑美元的汇率自2018年也是一路下跌、如果房价涨幅跑不过泰铢兑美元的汇率跌幅的话，反而有可能亏本。

第二个逻辑，是因为柬埔寨并非CRS成员国。CRS简单说就是“金融账户涉税信息自动交换标准”，其主要交换的是纳税人在境外的一切金融账户信息，如：股票、基金、期货、债券、保险、股权等。而中国将在18年9月进行第一次的信息交换，并且已经在17年12月末完成了600万人民净值用户的调查，预计在18年底完成所有用户的资产调查。这意味着很多高净值人士有着海外避税的需要。

在这一方面。柬埔寨是少有的几个不加入CRS的国家。可以预计，接下来几年，会有香港以及大陆境内大量“黑钱”涌入柬埔寨市场。并且，由于柬埔寨在2004年加入WTO，政府实行对外开放的自由市场经济，推行经济私有和贸易自由化，柬埔寨已经是一个外资十分活跃的国家。

在柬埔寨，随处都可以见到外国人、同时由于柬埔寨是前法国殖民地和知名古迹吴哥窟，这里也有大批西方人在此汇聚（据星子了解，金边拥有400万人口，其中有30万外国人，相当于每13个人就有1个外国人）。80岁的大妈会讲法语，路边的卖菜阿姨会说英文，突突司机日语中文666，这是金边的常态。不能说他们的外语水平有多高，但是基本的交流不成问题。年轻一代，也至少是精通柬语和英文，华人家庭的孩子更是一口流利的普通话、潮州话、广东话、闽南话……经常一个桌子上吃饭的10个人，可以来自不同的国家。

此外，柬埔寨还是是东盟国家中，公认投资管制最少的国家。这里没有外汇管制，没有利润汇回本国的限制，也没有对外国投资者的差别待遇。

外国投资者不必与当地人合作，可以实现100%独资。柬埔寨颁布的《柬埔寨王国投资法》，不仅加大对投资进行鼓励和保障的力度，在减免税收等方面给予更多的优惠外，还规定，与投资相关的职员、管理专才、技术员、有专门技术的工人及其配偶和家庭成员，准许在柬埔寨居住。很多中国大陆和其他地区的华人移民，就是利用该条例定居柬埔寨的。如此种种，柬埔寨是一个对外国投资者还算友善。

▲柬埔寨是世界上经济最自由的国家之一，柬埔寨首都金边更有小香港之称。

第三个逻辑，柬埔寨经济增速全球前十。很多人都看过百度百科，词条说柬埔寨是全球最不发达的国家。但实际上，柬埔寨是东南亚国家之中，经济增速最快的国家，最近5年GDP每年保持超过7%的增速。

说实话，除了中国，除了印度，很难有第三个国家能在经济增长上交出这样一份长期GDP高速增长稳定在7%以上的答卷。从上个世纪末，柬埔寨结束长达28年的内战开始，总理洪森开始执行对外开放的自由经济政策，力推民营化与贸易自由化。随后，柬埔寨加入东盟，在吴哥窟拍摄《古墓丽影》，柬埔寨开启了多年稳定且可持续的经济发展，被外媒称为最有可能复制中国经济奇迹的国家。

▲即使是2008年-2009年金融危机，柬埔寨也是少数几个保持了增速为正的东南亚国家。

第四个逻辑，柬埔寨人口红利非常巨大。

据星子了解，2015年柬埔寨总人口为1,565万人，人口平均年龄为27岁，其中30岁以下的年轻人占总人口的70%，整个人口结构呈现非常完美的金字塔型，人口年轻化程度较高，劳动力充足，人口红利对柬埔寨的经济发展起到了关键作用。

▲由于人口红利巨大，柬埔寨每年有16.2%的人离开农村到城市寻找工作，有3.1%的人不再从事农业，转行当工人。而这些人进入城市后需要住房，这无疑是城市购房的一个潜在市场。

人口的年轻化正在给柬埔寨社会经济带来巨大的改变，比较明显的当属房地产行业，迄今为止，柬埔寨的房地产价格已经连续多个季度保持涨势，是房地产价格上涨时间最长的国家之一，而且还在继续保持上涨势头，过去三年平均房价涨幅20%以上，房价基期仍低。

此外，柬埔寨还出现了近20年以来最大的外国人口迁入潮，其中很大一部分来自中国，日本，新加坡等，且多数人在40岁以下。本国人口的年轻化使外来的年轻移民比在其他国家更容易融入当地社会，因此社会较少对立，关系更和谐。这一切又促进了经济的更快发展，进而吸引更多的年轻人涌入柬埔寨。

▲以“一带一路”示范工程——西哈努克港口经济特区为例 ，这个项目已吸引来自日本、爱尔兰、法国、意大利、美国以及中国各个行业企业入驻，解决了当地很大一部分的就业问题，还不断吸引国外人才来柬埔寨发展，现在西哈克努正在成为柬埔寨境内规模最大的经济特区。

▲柬埔寨近几年人口增长，在全世界国家排名中位列第三，东南亚第一。金边的人口增长则是全世界城市排名第一。

第五个逻辑，柬埔寨房屋租金回报率名列前茅 。租金回报率高，意味着房屋短缺，意味着经济活跃。而柬埔寨金边，城市租金回报率名列全球第四。

▲金边租金回报率远高于国内

▲在金边飞回北京的飞机上，我跟旁边坐的91年，长期在金边工作的小哥哥聊了一路的金边的人文世故。他本人在金边买了2个铺面，2套公寓。他跟我说，他两个铺面每月租金能达到5000美金，他的现金流非常可观。公寓也是带3年租约的（租金回报8%）

此外，据爆料，金边公寓供应严重不足。2017年底公寓总套数不过2000套，但金边长住外籍人口有将近15万人。这样的需求状况就决定了金边楼市将长期火爆下去。

第六个逻辑，金边处于房价洼地，城市均价不过2.3万元（人民币），而周边东南亚其他国家均价已经达到3.5-6.5万元。

第七个逻辑 ：柬埔寨经过了长期的动荡，人民珍惜来之不易的和平。目前，柬埔寨只有一个连任的洪森首相，政局和政策都很稳定。这与马来西亚政府纳吉布和马哈蒂尔“互怼”的局面完全不同，足以支撑柬埔寨长期的稳定繁荣。

此外，鉴于中国与柬埔寨西努哈克亲王的特殊关系，中柬友谊长存一直是两国的目标。柬埔寨可以算是对中国最友好的东南亚国家了。

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不得不承认，由于信息的闭塞和不对称，我们认为海外投资的中心还在欧美，认为柬埔寨还是“全世界最大的村寨”，这种看法像极了90年代欧美国家对中国的看法。

我深圳的投资朋友Kenny说过一句话：你要明白一个最简单的道理，现在已经很好了，将来还会更好更好的地方，叫锦上添花，获利空间小。

现在你觉得很烂，将来会很好的地方，叫做质变，相当于从班上倒数几名到前几名，存在着巨大的获利空间。

既是对赌，赢面超过70%，那就值得一试。

▲有注意到重点了吗？金边市里有条毛泽东大道哦。

这个项目是我考察时觉得不错的项目，本地精英以及非华外国人已经买了一半。

它距离市中心只有5公里，价格还不到市中心（4000美金一平）的一半，建面价仅为1300美金/㎡，位置在金边富某城旁边，比富某城便宜了大概2000~4000人民币一平。（为避免广告，项目名我就不说了）

一套带装修的50平米公寓，总价只要65万人民币起，还是分期付。

▲项目周边规划

▲看到这个创意园，是不是觉得很有意思？

好了，差不多了，最后说一句，所有人都要明确一个认知：随着中国经济逐渐发达，增长势头势必减弱，而东南亚，是未来二十年世界经济增长；作为国人唯一可以迅速到达的区域，这一场盛宴，正待开启。

本周末日，也就是16号，我们将做一个关于海外置业的大讲堂