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张小龙说，中国商业的问题是战略家太多，而产品经理太少。 作者：地产八卦女 1st 前段时间，张小龙的四小时演讲刷了屏。 在这四小时里，面对众人寻求微信产品“秘诀”的急切，张小龙一次也没谈“思维模型”、“底层逻辑”等高大上的词汇，反而说了很多“勇敢 ”、“善良 ”、“真实”、“美丽 ”这些贴近生活的东西。 尤其是“原动力”，张小龙用这个词指代初心，说了18次。 “初心，是用熟了的词，我换一种说法，叫‘原动力’。原动力其实应该是内心深处的一种认知和期望，它很强大，以至于可以坚持很久，克服很多困难去达到它。“ 那么，在地产界，有像张小龙做微信那样做产品的吗？ 2nd 刚巧，星子了解到有这样一家开发商：
在一年时间，他们建立起各项标准化体系：户型标准化、部品标准化、精装标准化、景观标准化…… 先举两个小例子： 在这家开发商的房子里，随处可见 LDK连厅 。 ▲LDK厅，一个属于全家人的共享空间 LDK连厅是什么？简单来说，就是将厨房、客厅、餐厅甚至书房三合一，以获得更大更自由更舒适的活动空间（LDK本身系L Living 起居、D Dining餐厅、K Kitchen 厨房三个词语的首字母缩写）。 为什么会出现这样一个“三合一”的现象呢？简单来说，就是客厅不够用了。 ▲在对各年龄段客户的客厅需求调研中发现，多数客户在客厅的主要活动是看电视和聚会，而在休闲娱乐和儿童玩耍上，受家庭结构的影响，1984-1987这一代与1984前更类似，更多的是选择儿童玩耍。 说实话，1982年以后出生的“千禧一代”，大都属于人口增加的成长型家庭，客厅承担着“超负荷”的功能，聚会、休闲娱乐、儿童玩耍……拥挤的客厅，让人的居住体验大为下降。 而另一方面，相对独立的厨房、餐厅，在不做饭的时间段又常常弃置不用，这使得空间的使用效率大为下降。 回想一下我们在装修时精力和预算的分配，花钱最多的地方往往也最花心思，大多数家庭都符合厨卫>客厅>卧室>玄关>餐厅这样的轻重顺序。 于是，在这样的传统认知下，花钱最多的厨房区域，使用频率可能跟花钱最少的餐厅区域差不多。 由此，把餐厅、客厅、厨房等家庭公共区域有机整合起来，无疑是一件令人开心的事。 ▲感受一下这个项目，将餐台设计成为吧台模式。大窗台的设计，也能让主人能够更好的欣赏到户外风景，通透的阳光、舒爽的清风，让整个房间都满溢着奢适氛围。 做户型或空间设计的同事们，是不是可以借鉴这种理念，做一次与众不同的设计？ 3rd 除了LDK连厅，这家公司“像张小龙一样做地产”的另一个细节，是只要买房子就一定会关注的收纳 。 为什么要提收纳呢？还是来源于客户行为与消费分析。 ▲研究发现：很多年轻人消费力强劲 ，乐于网购 ，经常忍不住买买买。生活用品、衣服鞋类和图书，是年轻人最倾向于网上购买的物品，提及率都在50%以上；生鲜、鲜花园艺和珠宝的提及率最低；关于化妆品，1992-1995客群的提及率高于其他几类客户；关于母婴产品，提及率主要受年龄影响；关于图书，年龄越大，提及率越高，这或与当当网的兴起与近年来kindle的普及相关。 ▲年轻人如此喜欢网购，一不小心，家里就很有可能沦为“快递柜”。例如明星宋祖儿网购成瘾，家里快递堆积如山 为此，这家开发商的标准化户型中，各种柜体预留的空间，基本上做到了丧心病狂：玄关柜、衣柜、书柜、飘窗侧面…… ▲上图115方的户型，虽然并不是很大的户型，但是从玄关柜、餐边柜、衣柜、书柜、厨房上下柜，这家公司都有预留空间。 为此，我与这家开发商做产品的同事聊了两句，他们引用了张小龙的一句话：用户如水，要懂得敬畏；产品是船，要知道进取。他们领导也说过类似的一句话：守住初心，是守住对产品的执念；守住良心，是守住对产品的责任感。 4th 初心以外，再谈谈良心。 我们知道，连廊的设计就是在北面设计个走廊，保证中间的户型不被全部挡光挡风，边户家庭大多要通过这一条走廊回家，连廊和中间户之间还有一个天井，看图就明白多了。 一般而言，这种电梯放中间，边户走连廊回家的设计，可以使得中间的小户型北面的窗户也可以最大限度的采光通风。 然而，这样设计最大的问题在于：雨雪天气，地面湿滑，容易发生危险。尤其是有小孩的人家，一旦小孩好奇贪玩，很容易酿成悲剧。
▲然而，如果是这种栏杆设计，即便对成年人，也有着不小的安全隐患。 此外，连廊户型东西两户从走廊走，可以通过窗户看到中间户家里的情况，这样户型隐私性大打折扣，也是缺点之一。 然而，我们翻了一遍这家的标准化产品，没有见到一个经过连廊才能回家的户型，而是选择直接电梯归边，营造出电梯入户的感觉。
▲这家开发商的标准化户型，全部没有回家连廊设计 由此可见，守住初心，是守住对产品的执念；守住良心，是守住好产品的底线的责任感。 5th 张小龙在演讲里说，产品漂亮是面子，产品好用是里子。 而这家开发商的景观，又有面子，又有里子。 房地产行业的景观标准化，大体可以分为三个阶段： （1）1.0时代——以2008年万科万创景观配置标准手册为代表，此时行业处于开始发展时期更关注的是景观效果。
▲在这个阶段，景观漂亮就是王道。 （2）2.0时代——以2014年以万科梦想家、绿地理想家、金地360度健康家、东原童梦童享等关注人性化使用功能为代表，开始回归设计的本源，更加关注使用功能等。
▲在这一阶段，人性化设计开始渗透到小区景观中 。 （3）至于3.0时代的景观标准化，则明显从关注外表、关注设计，转向关注场所功能和生活方式的引导。 2019年，这家开发商推出名为“润享家”的景观标准化，以生活场景构建为核心，串联家庭成员的互动，打造运动型的家庭式社交，推动景观标准化步入3.0时代。 “大儿锄豆溪东，中儿正织鸡笼。最喜小儿亡赖，溪头卧剥莲蓬。”家远不止一座房子，更多的是一家人其乐融融相亲相爱的生活。 如果有一片场地，大人不再单纯地站在一旁看护儿童，老人、家长也可以做自己运动，相对封闭、视线可及，完成各自的“家庭社交”和“邻里社交”…… 由此，以“润享家”五大模块中最亮点的欢聚时光为例，它将成人健身区、亲子互动区、大童活动区、家长看护区、幼童活动区、综合配套区有机结合起来，既方便大人照顾孩子，又方便全家同乐。
▲欢聚时光里的特色小象儿童游乐设施，以后会作为“润享家”的标志性景观符号
▲儿童活动+成人健身+亲子互动+休憩座椅=全家人的互动时光 此外，考虑到现代人室内空间局促、工作忙没时间收拾屋子，不好带朋友回家；或者辛苦了四五天，周末又想呆在家偷懒、又想过一个丰富多彩的周末，社区会客厅，就有了用武之地。
▲无论你想沐浴阳光，还是坐下听音乐，或者在林荫下喝茶，都能实现；甚至暑假里的露天电影、生日party、业主间自发组织的跳蚤市场等等活动策划，均能在这里实现
在这里和朋友喝茶聊天，不必担心影响家人的生活起居； 在这里和邻居闲聊唠嗑，不用害怕熊孩子们把家里搞乱弄脏； 在这里感受花与树的阴影交错，享受难得的慢生活。 还可以可以约三五好友品茗畅聊；可以在健康跑道享受慢跑的乐趣；可以下棋、健身、游戏... ... 最后说一句，即便是景观，打动人心的细节比比皆是。例如欢聚时光内为孩童及看护者考虑设置了遮荫绿化；幸福归家路旁的邻里空间里设置了较为安静隐蔽的静心花园；社区会客厅里预留了活动所需的吧台及沙发；健康步道上，有专门的起跑拉伸区、设置了可以放置零碎随身物品的储物箱..... 6th 也许业内的朋友们，已经猜到了这家开发商的名字。没错，它就是华润。 最近，在华润置地无锡江南府新推出的115平洋房户型中，出现了往往别墅产品中才有的餐厨客厅的整套体系，简洁现代的厨房和大餐厅功能设计，不仅让烹饪和就餐富有情调，更可以与客厅有机结合，让休闲娱乐、亲子交流、办公读书的家庭成员们有效互动起来，真正的实现“家不仅仅是居住空间”的理想生活。这也正是基于华润城市研究院对客户公共区域互动需求的洞察。
▲华润无锡江南府115平洋房户型。该产品还可以改为四房产品，可满足全生命周期的需要。 而如果你在上海，不妨去看看华润赛拉维，看是不是我说的那样，赛拉维有着走心的LDK连厅和收纳设计，有着摒弃连廊户型的决绝和拥抱第三代景观的热忱——真怕你们看了就出手。 等等，你还没说户型呢？其实户型不用说，赛拉维早就为客户定制了几近完美的户型：
▲华润上海赛拉维122㎡户型 说实话，面对这样一个南北通透、大面宽短进深、动静分区、干湿分区的户型，明眼人一看，就知道这个项目是花了心思的。 而华润，作为一个全国销售TOP10的地产巨头，能像这样花心思的，又岂止赛拉维一个楼盘呢？ 随着各项标准化细节的定稿和推广，华润的初心，也会遍及全国。
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