富力风云录

昵称72275199 2020-11-06

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诗经中，我们最熟悉的可能是《关雎》那一首，而被引用或改编成不同形式的作品最多的，恐怕是《蒹葭》：“溯洄从之，道阻且右，溯游从之，宛在水中沚。”

尤其是这最后一句“宛在水中沚”，无论是“溯游从之”还是“溯洄从之”，都可能偏离了你原本计定好的路线，遇到一些难走的路，可能会面临某些方面的改变。

来源：地产八卦女

提起富力，大家可能会想起2017年，那场万达、融创、富力三家房企上演的世纪并购。在会场上，王健林、孙宏斌、李思廉三人觥筹交错，李思廉那干脆凌厉的砍价手段、坚定的酒店持有态度，令人侧目。

如今，富力已是千亿住宅房企，同时又是全球最大豪华酒店的业主，这样的双重身份，让富力开始摆脱此前的战略失误，重新回归「华南五虎」的角色。而2019年2月份的一份文件，更让富力如虎添翼，多了一个粤港澳大湾区深耕者的标签。

众所周知，富力是做旧改起家的。1993年，恰逢广州楼市开始升温，张力嗅出商机，马上联系好友李思廉，两人一拍即合便共同投资2000万元创业。他们的第一个项目，便是旧城改造、旧工厂改造项目富力新居，一举大卖。

尝到了甜头，刚起步的富力彼时确立了以「城市改造，建设宜居社区」的发展方向。江湖人称「每一根烟囱倒下，背后都有富力一份功劳」，一时间声名鹊起，2004年至2009年，富力连续五年位列中国房地产企业综合实力第一名。

近期，随着大湾区走热，业内把目光又聚焦到了布局粤港澳大湾区的房企。据统计，一、二线城市核心地段土地不足，对于旧改需求十分强烈。

拥有丰富旧改经验的富力，自然不会缺席这样借助粤港澳大湾区起势的盛宴。据星子了解，富力仍然在不断拓展旧改项目，截至2018年底，富力集团在全国各地有超过40个已签约合作的旧改项目，其中大湾区内已签约合作旧改项目超过20个，涉及总建筑面积超过2,000万平方米。广州著名的猎德村、杨箕村、茅岗村旧改，其主导者便是富力。

▲改造后的猎德

可以说，依托旧改，富力就可以过得很滋润。纵观富力地产的发展历程，富力成功的前半程，是踩在旧改风口上的最经典体现。

然而，拥有旧改“核武器”，富力还进军商业和酒店。截至目前，富力集团旗下拥有90家运营中酒店，总建筑面积超过390万平方米，总客房数超过26,800间，是全球最大豪华酒店业主。

这样的做法让很多人不解。很多人都认为，正是商业和酒店这些高杠杆高负债的持有型物业，让富力在2008年后，倍感压力。

▲广州富力柏悦酒店外立面

那么，为什么富力经过这么多年“持有型物业”的折磨，还依然乐此不疲地接盘万达77家酒店呢？这其中玄机何在？

答案有两个：

（1）接盘的万达酒店确实便宜。

包括潘石屹乃至李思廉本人和张力本人都认为，在万达与富力的这笔交易中，万达是“让利了的”，而富力是“捡了便宜的”。由于是六折接盘万达70多个酒店，所以富力在财报上录得了130亿的收购盈利。

（2）规模化运营酒店是能赚钱的！

酒店可以为企业带来稳定的现金流和投资回报，同时也是具备无限可能的资产，蕴含着重建的价值和机会。

据星子了解，富力收购万达酒店后，马上就可以抵押做酒店融资。尤其是近年来，近年来，酒店业资产证券化方兴未艾。在这个角度上来说，万达77家酒店实在是一笔非常划算的买卖了。

而另一方面，酒店业是一个需要规模效应的行业，规模越大，酒店资产回报越高。目前，富力酒店整体资产回报已超过5%，而收购来的万达酒店项目更高一些。富力集团有信心，在未来四年内，将整体商业及酒店的运营业绩翻一番。

另外，富力也会不断提升自己的资管、酒店管理团队，先进行公司内部的优化，同时寻找市场机会，观察市场，进一步扩展酒店业务版图。比如在2018年富力中期投资者会上，富力地产董事长李思廉就为富力的酒店业务提供了新的想象。

酒店业务之外，值得关注的是，近几年，富力在“多条腿”走路，多元化的布局策略，在抵御楼市波动的同时，也打磨出了富力特有的IP和新赛道。

据公开信息显示，富力已开拓出多元化的产业形态，包括写字楼、商场、物流园等。如北京viva富力广场，广州富力海珠城等大型商业综合体，以及广州富力空港物流园，这些优质投资物业总建筑面积超过180万平方米。

▲北京VIVA富力广场

此外，富力还深度创新，在产品体系和跨界发展中，以城市为硬核，探索出一条企业与城市共振的发展模式。比如，打造海南唯一、亚洲最大的富力海洋世界，推出以互联网思维创新商贸地产模式的富力环球商品贸易港，以及与UCLA携手开发的新型国际医院。

▲富力海洋世界鸟瞰图

个人认为，富力在商业上的成功，可以与旧改形成良好的共振，对于未来旧改项目的拓展，也是大有裨益的。

在发展优质土地储备的基础上，富力也同样重视产品和服务上的升级。

2019年，富力的主要产品升级，将体现在产品的标准化提升和产品的智能化升级两大部分。其中，通过标准化提升，富力将充分发挥自身的开发规模化优势进一步优化房地产开发建设流程。

而智能化升级，则将进一步优化富力客户的居住体验，成为“旧改专家”富力升级大湾区乃至全国更多区域人居水平的重要“武器”。

据星子了解，富力在智能化升级中，借助互联网技术，打造智慧社区，加强智能物业管理。在智慧社区中，业主可以借助富力建设的社区服务平台办理多项业务——诸如缴纳物业费，自主控制门禁出入等。这使得富力社区的服务价值进一步提升。而智能物业管理的应用，不止能够指导工作人员完成各岗位的工作，及时记录工作数据，更能够随时随地在平台监控项目情况，实现精细化管理。

▲严谨作业的富力物业员工

对此，富力高管透露，今年富力将在智能化领域持续深耕——包括智能标准化、智慧社区、智能安防、智能家居等，都是富力当下进行产品智能升级的重点。例如在物业方面，依托智能化升级，2018年，富力工单管家系统维修响应率99.81%；设备管家系统导入设备数量达到50000+台，2018年共计派发1263万条巡查任务，17万条保养任务。

而服务上的升级，则主要体现为富力物业的无微不至。目前，富力物业覆盖广州、北京、上海、重庆、杭州、沈阳、呼尔浩特、马来西亚新山市、柬埔寨金边市等全球34个主要大中城市及地区，总接管面积超过 5800 万平方米，管理项目189 个，员工总数超20000人，为逾100万人提供俗称“六心服务”的物业服务（所谓六心，即0°精准误差的细心、37℃关怀的暖心、26℃舒适标准的用心、360°全天守护的信心、100℃生活热情的爱心、180°匠心人才的专心）。